ביהמ"ש: "עידו חג'ג' הצמיד שטחים משותפים והגדיל דירתו"

צומת מכריעה בפרשת "קבוצת המריבה" בכוכב הצפון: השופטת בדימוס ציפורה ברון קבעה כי מארגן קבוצת הרכישה ברחוב מאיר יערי בתל אביב, לא היה רשאי לגרוע חלקים מהשטחים המשותפים ולהצמידם לדירתו ולדירות אחרות. זאת במסגרת הליך משפטי המתייחס לשאלת שינויים בתשלומי האיזון בין חברי קבוצת רכישה, לאחר שהגלו שינויים בשטחי הדירות לאחר השלמת הפרויקט. מנגד קבעה ברון כי אין מקום לשינוי תשלומי האיזון בין חברי הקבוצה, אך שאלת הנזקים שנגרמו לחלק מחברי הקבוצה, תידון בהמשך הליך הבוררות.

תחילת הפרשה בשנת 2006 כאשר גובשה קבוצת רכישה שאירגן היזם עידו חג'ג' במטרה לרכוש מגרש ולהקים עליו בניין מגורים יוקרתי ברחוב מאיר יערי 23 בשכונת כוכב הצפון בתל אביב. אחיו, עו"ד צחי חג'ג' שימש כנאמן הקבוצה וכעו"ד מלווה. לקבוצה הצטרפו בהדרגה חברים נוספים כאשר לבסוף היא כללה 41 חברים, שכל אחד מהם צריך היה לקבל דירה בפרויקט המתוכנן. בין הרוכשים נמנה עידו חג'ג' בעצמו, שרכש דירת פנטהאוס בפרויקט, ואחותו כנרת סמית שרכשה דירת 5 חדרים בפרויקט.

בעת הצטרפות לקבוצה, חתם כל אחד מהחברים על הסכם שיתוף שפירט את שיעור ההשתתפות היחסי של כל אחד מחברי הקבוצה, בהתאם לחלל שרכש בפרויקט, בכיסוי הוצאות הפרויקט. כל אחד מהחברים נשא בתשלום זהה עבור רכישת הקרקע, כלומר 1/41 משווי הקרקע, כאשר הסכום הסופי אמור היה להיקבע מאוחר יותר בהתאם לגודלה ומיקומה של הדירה. למעשה, הצטרפות כל חבר לקבוצה היתה כרוכה בתשלום עבור רכישת הקרקע, ובתשלום עבור הוצאות הפרויקט, לרבות עלויות הבנייה, וזאת על פי חלקו של כל שותף בפרויקט.

מאחר ובעת גיבוש הקבוצה, טרם נרכשה הקרקע, וטרם הונפק היתר בנייה לפרויקט, נקבע בין חברי הקבוצה מנגנון איזון לחלוקת העלויות הסופית שיבוצע בין חברי הקבוצה בתום הבנייה. בשנת 2007 אושרה תוכנית שהגדילה את זכויות הבנייה האפשריות בשטחי הגגות וחלה גם על הבניין המדובר.

במהלך 2009 נתגלעה מחלוקת בין חברי קבוצת הרכישה, ובין חלקם לבין המארגן עידו חג'ג' ולנאמן הקבוצה צחי חג'ג'. לפיכך החליטו 20 מחברי הקבוצה להגיש תביעה לבוררות נגד האחים חג'ג' ונגד יתר חברי הקבוצה. התביעה הוגשה באמצעות עו"ד שאול ברגרזון, במרכזה טענת 20 חברי הקבוצה כי זכויותיהם קופחו על ידי הנתבעים. עוד נטען כי חלק מהזכויות להם זכו חלק מחברי הקבוצה נגרעו משטחים משותפים בניגוד לדין, והוצמדו לחלק מהדירות.

לטענת התובעים, הנתבעים ביצעו פעולות שונות אשר מנוגדות להסכם השיתוף בין הצדדים בלי ידיעת חברי הקבוצה ובתכנון ואישור עו"ד חג'ג' בלבד. פעולות שהובילו לכך ששטחי דירות התובעים הוקטנו בסך כולל של 44 מ"ר, בעוד ששטחי דירות הנתבעים הוגדלו, חלקן באופן משמעותי ביותר, לרבות הפנטהאוס שרכש חג'ג'. לטענתם, זכויות כלל חברי הקבוצה נוצלו עבור שתי דירות הפנטהאוס, בנוסף להצמדת שטחים משותפים בסך 908 מ"ר, מהמרתף והגינה הציבורית, אל דירות הגן. עוד טענו התובעים כי נבנו שתי דירות פנטהאוס ושתי דירות גן, כאשר הוצגו להם מראש רק שלוש דירות פנטהאוס בלבד. על כן טענו התובעים כי עקב השינויים הרבים והמהותיים שחלו בפרויקט, יש לבצע איזון שמאי עדכני לפי שווי הדירות במצבם הסופי.

מנגד טענו הנתבעים כי כבר בוצע איזון נוסף על ידי השמאית דניאלה פז, וזאת בגין העלויות שנוצרו לאור הבנייה הנוספת. לטענת עידו חג'ג', במסגרת האיזון שבוצע, הוא שילם סכום של 573 אלף שקל. סכום הגבוה בהרבה מזה ששילמו בעלי הדירות האחרות. בנוסף טען חג'ג' כי האיזון אותו דורשים התובעים לעשות, חל לגבי הקרקע בלבד, בעוד זכויות הבנייה שנוספו בגג שייכות לו.

במרכז הבוררות עמדה למעשה מחלוקת המסדירה את זכויותיהם של חברי קבוצת הרכישה, כאשר הפסיקה היא חלקית ועסקה אך ורק בשאלת האיזון השמאי בין חברי הקבוצה, והאם יש לשלם תשלומי איזון בין חברי הקבוצה. שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב בדימוס ציפורה ברון, ששימשה כבוררת בפרשה קבעה כי "ללא הסכמתם של התובעים, נגרעו חלקים ברכוש המשותף אשר שייכים לכלל השותפים, והוצמדו לדירת הנתבעים, וכן הוצמדו זכויות בנייה אשר שייכות לכלל השותפים לדירות הנתבעים". עוד קבעה ברון כי בהתאם ללשון הסכם השיתוף, לא ניתן לראות בתובעים כמי שויתרו על חלקיהם ברכוש המשותף או בזכויות הבנייה העתידיות, ואלו שייכים לכלל השותפים. "עידו חג'ג' לא היה רשאי לעשות שינויים ברכוש המשותף על פי שיקול דעתו הבלעדי, אלא על דעת כל מוסדות הקבוצה", קבעה ברון.

יחד עם זאת קבעה ברון כי התביעה לביצוע איזון מחדש של הזכויות של חברי הקבוצה על פי שווי הדירות כיום, אינה מתקבלת מאחר ולשון הסכם השיתוף בכל הנוגע לאיזון מחדש, מציינת במפורש את הסיכון אותו לוקח כל חבר בקבוצה, ביחס לגודל ולצורה הסופית של דירתו. וזאת בהסכמת כל הצדדים בקבוצה. לדבריה, המשך הבוררות יידון בטענות החוזיות והנזיקיות הנובעות ממסכת היחסים בין הצדדים, אז ייקבע האם יקבלו התובעים פיצוי כספי ובאיזה סכום.

מקבוצת חג'ג' נמסר בתגובה: "אנחנו מברכים על תוצאת פסק הבוררות, לפיו ההליך שבוצע בין חברי הקבוצה טרם הבוררות, פתר לגמרי את נושא האיזון בין חברי הקבוצה, בלא צורך בכל פיצוי נוסף למי מחברי הקבוצה. תוספת זכויות בפרויקט מגורים והצמדתם לדירות גג, שהינם בעלי הדירות היחידים שיכולים לנצל זכויות אלו, הינו מקובל ואף מחויב נסיבות, ופתרונו בא אכן על דרך איזון בכסף בין חברי הקבוצה. אנחנו תמימי דעים כי גם אם יחליטו התובעים להמשיך בהליכי הבוררות, לא תשתנה התוצאה במאומה. בסופו של דבר, הבניין המתנוסס בכוכב צפון הינו מהיפים בשכונה, ודייריו מימשו את זכויותיהם ברווח של עשרות רבות של אחוזים. אנחנו שבעי רצון מהתוצאה ומקווים להמשיך ולבנות את העיר והמדינה, ובגאווה רבה".