צפו: מה מבטיחה ענבל אור לרוכשים ב"אור בבלי"?

שבוע שעבר חשף "גלובס" כי הפרויקט הגדול ביותר שהקימה עד כה מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור, "מגדל הטייסים" ברמת גן, לא מצליח לקבל אישור אכלוס (טופס 4) לכל הדירות. מתברר שהדירות בקומה 27 נבנו ללא היתר והמחסנים במגדל הוכנסו, שלא כדין, לתוך הדירות.

ימים ספורים קודם לכן נכנסנו, חמושים במצלמה נסתרת, למשרדי חברת INBAL OR בת"א, כדי להתעניין במסווה של זוג צעיר ובעל אמצעים בפרויקט הדגל החדש שלה - "אור בבלי".

אור, שהחליפה לא מעט משרדי יחסי ציבור בשנים האחרונות, לא חוסכת גם בפרסום. לפי נתוני יפעת בקרת פרסום, היא הוציאה בשנת 2012 כ-5.8 מיליון שקל על תקציבי פרסום, פי 3 מהתקציב בשנה הקודמת. גם המשרדים היקרים, בקומה ה-31 במגדל המשולש של מגדלי עזריאלי, עולים לא מעט כסף לחברה שבבעלותה. בספטמבר אשתקד היא שכרה שטח של כ-630 מ"ר עם נוף לים בקומה ה-31 עבור 40 העובדים של INBAL OR, או בשמה הקודם עד אשתקד, אור סיטי נדל"ן, שינוי שם שגם ממחיש אולי את ההילה שמנסה אור לייחס לעצמה.

על פי הפרסומים, דמי השכירות שמשלמת אור עבור "התענוג" להשתכן במגדלי עזריאלי הם כ-150 שקל למ"ר (כמעט 100 אלף שקל בחודש). אור טענה אז, כי "צמחנו, והמעבר למשרדים החדשים נדרש עקב הגידול בהיקף הפרויקטים שלנו ובפעילות החברות הבנות". עוד לפני שעברה למגדל המשולש, משרדי ענבל אור היו ממוקמים בקומה ה-22 במגדל העגול, שם שילמה 90 שקל למ"ר לחודש.

לאחר שהתקבלנו במשרד, פגש אותנו איש מכירות של החברה, שאמון לדבריו רק על שיווק פרויקט "אור בבלי". אור עצמה אמרה לנו כי התחילה לעבוד על הפרויקט כבר לפני יותר מ-4 שנים ובחודש מארס השנה היא החלה בקמפיין שיווקי מושקע. אור טוענת כי מדובר בלא פחות מ"אייקון נדל"ני".

ברחוב פעמוני 12-14 בשכונת בבלי היוקרתית, מתכוונת אור להקים פרויקט שכולל 160 דירות בשני מגדלים בני 19 ו-27 קומות. הפרויקט תוכנן ע"י משרד אדריכלים יסקי מור סיוון והמעצב אלכס מייטליס - עוד סימן ליוקרה המבוקשת.

שני המגדלים יכללו דירות בנות 3, 4 ו-5 חדרים, ב-15 טיפוסי דירות. דירות 3 חדרים יהיו בשטח של כ-90 מ"ר ותג המחיר שלהן מתחיל ב-2.5 מיליון שקל, זאת אחרי "הנחה" של מעל חצי מיליון שקל מהחודש האחרון, במסגרת מאמצי השיווק בפרויקט.

דירות 4 חדרים, למרבה הפלא רק 3 כאלה מוצעות כרגע למכירה, יהיו בשטח 110 מ"ר, ותג המחיר שלהן הוא כ-3.5 מיליון שקל; דירות 5 חדרים ייבנו בשטח של 130-220 מ"ר והן נעות בין 4 מיליון שקל ועד 10 מיליון שקל ויותר. לכל דירה תהיה מרפסת 25 מ"ר, מחסן 7 מ"ר ושתי חניות. במעבר מעלה בין הקומות ישנה "קפיצה" מתבקשת של 30 אלף שקל במחיר.

בפרויקט מוצעות גם דירות גן ומיני פנטהאוזים עם ג'קוזי במרפסת במחירים של 15 מיליון שקל ויותר, ופנטהאוז בקומה ה-27 של הבניין בשטח של 1,100 מ"ר, עם בריכת שחייה פרטית. אור דורשת על הפנטהאוז לא פחות מ-176 מיליון שקל, ולטענתה אף ניהלה מו"מ עם איש עסקים זר בנוגע לרכישת הפנטהאוז המדובר במחיר המשקף עלות של כ-160 אלף שקל למ"ר. בכלל, ב"אור בבלי" הציבה לעצמה אור יעד מכירות שאפתני למדי של יותר ממיליארד שקל.

רק שהמגרש עדיין לא בידיה. אור רכשה מבעל הקרקע, אריק אברמוביץ', אופציה על הקרקע, 4 דונם בשכונת גבעת עמל ב', תמורת כ-10 מיליון שקל. אם תממש את האופציה, היא תצטרך לשלם לבעלים כ-200 מיליון שקל ועוד כ-100 מיליון לכל היותר פיצוי למשפחות היושבות עליה כבר עשרות שנים. בכל מקרה, האופציה פוקעת ביולי, מה שמסביר את מאמצי השיווק המוגברים בתקופה האחרונה.

אגב, לדברי נציג השיווק של אור, בהסכם הפינוי נכתב כי המשפחות המפונות לא יוכלו לרכוש דירה ב"אור בבלי". בתגובה הכחישו את הדברים בחברה: "מדובר בשטויות. כל אדם שמבקש לרכוש דירה בפרויקט היוקרתי, מתקבל בברכה על בסיס עסקי לחלוטין וללא כל אפליה".

"יזמות קבוצתית"

אור זכתה כבר מזמן לכינוי "מלכת קבוצות הרכישה". רוב הפרויקטים שהיא משווקת נעשים במודל קבוצת רכישה, שבה אנשים מתארגנים יחד על מנת לבנות מבנה מגורים במטרה להוזיל עלויות שיווק וכן את הרווח היזמי.

בעבר נהנו הקבוצות מהקלות מיסוי, אולם אלו בוטלו בלחץ קבלנים. אי לכך, על רקע ההשקעות האדירות של לא מעט קבוצות בפרסום והקופון הלא מבוטל שאותם מארגנים לוקחים לכיסם, מציבים סימן שאלה גדול סביב כדאיות המודל.

לכן, ב"אור בבלי" ענבל אור כבר לא לובשת את הכובע של מארגנת קבוצת הרכישה, אלא היא טוענת למודל של "יזמות קבוצתית". היא מתחייבת על מחיר סופי לדירה מרגע חתימת החוזה (עם הצמדה למדד), ולמועד סיום ברור. ב"יזמות הקבוצתית" לאור יש זכות וטו מול חברי הקבוצה, ובעצם כל ההחלטות מתקבלות על ידה.

בשיחה של כתב "גלובס" עם איש השיווק של INBAL OR, נמסר כי המועד המשוער לקבלת הדירה הוא תוך 4.5 שנים. אם נתעקש, אמר, הוא יעגן את מועד קבלת הדירה בחוזה, כמו גם את המחיר הסופי. הבעיה היא שמדובר בפרויקט שעדיין לא קיבל היתר בנייה. אפילו עוד לא הוגשה הבקשה לעירייה.

"היתר בנייה זה חארטה, עניין פורמלי בלבד. אין שום מצב שלא נקבל אותו", טען נציג המכירות בפנינו. ענבל אור אף אישרה כמה דקות מאוחר יותר את הדברים, כשדרשנו לשמוע את זה ישירות ממנה. "השקענו מיליונים בפרויקט הזה ואין שום סיכוי שנפספס אותו", אמרה.

נכון להיום, התב"ע (תוכנית בניין עיר) המאושרת מאפשרת בניית 150 דירות, בשני מגדלים בני 14 ו-22 קומות. לזה נוספו קומות הכניסה ומרתפי החניה ועוד תוכניות לניוד זכויות מפרויקטים אחרים. הדבר יעמוד כמובן למבחן בעת בקשת ההיתר.

מה לגבי הפער בין התב"ע לבין השיווק? מהחברה נמסר לנו כי "אין פער, יש טופוגרפיה. כידוע הפרויקט ממוקם על גבעה ומקו "האפס אפס" של רח' פעמוני ייבנו מגדלים בגובה 14 ו-22 קומות. אלא שהתכנון החכם של הפרויקט מאפשר השבחת השטח ומיצוי הזכויות גם למרגלות הגבעה, ומכאן 5 הקומות 'הנוספות'".

בנוסף, הדגישו בחברה, "חוק שבס" מאפשר לבקש הגדלת הדירות ב-20%, ו"9 יחידות הדיור הנוספות שאנו מבקשים להוסיף מעל הקבוע בתב"ע מהוות פחות מ-10% מסך זה". "למען הסר ספק", מדגישים בחברה, "תשע הדירות אינן משווקות ולא יימכרו קודם שיושלמו קבלת האישורים".

נציג השיווק של אור טען כי היתר הבנייה צפוי להתקבל "תוך חצי שנה עד שנה", וזה כאשר הקרקע אפילו לא נרכשה מבעליה. "בכל פרויקט נדל"ן יש מורכבות, אבל מי שמבין בנדל"ן יודע שהיתר הבנייה זה החלק הקל", לדבריו. "הכי חשוב זה התב"ע והיא כבר מאושרת. ההיתר זה רק בגלל שאין לנו עדיין יפוי כוח מבעלי הקרקע, ואין סיכוי שלא נקבל אותו".

כמה דירות נמכרו?

אור עצמה סירבה לחשוף בפנינו כמה דירות מכרה עד כה בפרויקט. אפילו כשטענו כי זה מידע קריטי על מנת לקבל החלטה אם לרכוש דירה. הרי כל דירה מכורה מפחיתה את הסכום שאור תצטרך להוציא מכספה כדי לממש את האופציה, מה גם שבפרויקט יוקרתי כל כך, כדאי לדעת מי יהיו השכנים בבניין.

"אני לא יכולה להגיד במדויק כמה דירות מכרנו, אני לא זוכרת. אני רק יכולה לומר שמדובר בעשרות דירות", אמרה אור. "יש לנו 2,000 אנשים רק ברשימת ההמתנה". איש השיווק שלה אמר מוקדם יותר שהוא מעריך כי 35% מהדירות בפרויקט נמכרו (56 דירות בחישוב פשוט). אור עצמה הדגישה כי היא משווקת כרגע רק את המגדל המזרחי מבין השניים.

דמי רצינות

כל מי שרוצה לרכוש דירה בפרויקט "אור בבלי", חייב להפקיד צ'ק לחברת INBAL OR בסך 100 אלף שקל, שמהווה "דמי רצינות". עוד 100 אלף שקל יועברו על ידי הרוכשים בעת מימוש הקרקע.

לטענת אור, כל הכספים יוחזרו לרוכשים אם העסקה לא תצא לפועל. "אחרי חתימה החוזה", הסבירה אור, "אוכל לחשוף בפניכם הסכמי השיתוף ותוכלו לראות כמה דירות נמכרו". אור טוענת כי בחשבון הנאמנות יש 80 מיליון שקל - חלקם מ"דמי רצינות" של המתעניינים, וחלקם מסכומים מלאים שהועברו ע"י רוכשי הדירות. אור הבטיחה, גם לעיני המצלמה הנסתרת, שהיא אישית (שהבטיחה לרכוש דירה בפרויקט) והחברה שבבעלותה ילוו ויערבו לפרויקט עד הסוף.

בנק הפועלים אמור להיות הבנק המלווה, אבל עדיין לא נחתם הסכם, כי לשם כך אור חייבת להעמיד את הסכום הכולל.

- ומה עם השמועות שיש לך פרויקטים תקועים?

אור: "אין לי שום פרויקט תקוע. מתוך 27 פרויקטים, 9 כבר מכרנו במלואם והשאר נמצאים בבנייה ובשיווק, וגם אותם אנחנו נמכור". איש השיווק של אור טען כי 50% מהפרויקטים כבר מאוכלסים.

- מניין נולדו הטענות נגדך?

"אני לא יודעת להתווכח עם תחושות, אני מתמודדת עם עובדות. קשה לפרגן לבן אדם מצליח, במיוחד אם אתה אישה. כמה נשים מצליחות ("ויפות", לדברי איש השיווק שלה, שהתפרץ לדברים) אתה מכיר בענף הנדל"ן בישראל? כל דבר קטן לוקחים ומקצינים, היו סיפורים אבל הכי חשוב זה מבחן התוצאה בשטח. בשורה התחתונה, אין לכם ממה לחשוש".

צפו בווידיאו...