"משפחות צעירות לא חייבות לגור ברוטשילד פינת נחמני"

"מחיר בית ממוצע בארה"ב זהה ריאלית היום למחיר בשנת 1987, אצלנו בישראל פי 2". כך אמר הבוקר (ב') ד"ר יעקב שיינין, מנכ"ל מודלים כלכליים, בכנס הנדל"ן השנתי של פירמת ארנסט אנד יאנג ומשרד עוה"ד שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות' במלון דיוויד אינטר קונטיננטל בתל אביב.

לדבריו, לא באמת חסרות דירות בישראל כפי שנהוג לומר. "דירה ממוצעת בישראל נבנתה לפני 27 שנה, בשטח 100 מ"ר במרחק 30 ק"מ מתל אביב ומחירה 1.2 מיליון שקל, שעלה ריאלית ב-40% מאז 2008, ואם אין לך הון התחלתי אתה לא יכול לקנות את הדירה" אומר שיינין.

"אבל חייבים לזכור שרק 5% בלבד מתושבי ישראל גרים בתל אביב, ומה לעשות, מי שלא גר בתל אביב עדיין ימשיך לחיות. לא כולם חייבים לגור ברוטשילד ונחמני. הפרברים יהיו יותר ויותר מקומות לגידול ילדים. משפחות בגיל 30-60 ילכו לפרברים, והמבוגרים והצעירים מאוד יגורו בתל אביב. מי שמחליף חיתול ושומע את הקולות מהפאב הסמוך זה לא תורם לו. הפרברים יתמלאו לאט לאט בגלל שמטרפולין תל אביב לא כל כך צפופה, היא עומדת על 2000 נפש לקמ"ר, לעומת 5000 נפש לקמ"ר במטרופולין לונדון".

שיינין סבור כי משפחות צעירות ימצאו לנכון לגור בפרברים בעיקר בזכות השינויים בתחבורה. "היום אי אפשר לקנות קטר רכבת שנוסע פחות מ-200 קמ"ש, והמשמעות היא שנסיעה מבאר שבע לתל אביב תימשך חצי שעה בלבד". שיינין מוסיף כי "אין מחסור בדירות מגורים בישראל היום. זה סיפורים. בונים 40 אלף דירות בשנה, בנו פעם 30 אלף. כנראה יבנו 43 אלף בשנים הקרובות, וזה מספיק.

אז למה מחירי הדירות עולים? לדברי שיינין ניתן ללמוד את התשובה מארה"ב. "היתה בועה ענקית בארה"ב במחירי הבתים וזה קרה בדיוק שהריבית היתה נמוכה. ב-2005 הבינו בארה"ב שיש בועה, והעלה את הריבית. מאז המציאות יצאה משליטה ובתגובה לכך הורידו את הריבית לאפס, אבל זה כבר לא עזר והבועה התפוצצה. בשנת 1987 נדרשו 62 חודשי שכר ממוצע בארה"ב, ובישראל 60. היום נדרשים 59 חודשי שכר בארה"ב, ובישראל 131 משכורות. ויווה לישראל באמת".

שיינין מוסיף כי בישראל ניצבת בעיה בפני מקבלי ההחלטות כי הורדת הריבית משמעותה הגדלת הבועה. "התסכול של מחאת הדיור היה בגלל שלא ניתן לקנות דירה בלי עזרה מההורים, וזה כדי לקנות דירה בת 27 שנה שאם החליפו בה את הריצוף אתה בר מזל. שאנחנו היינו צעירים, היו נדרשים 55 חודשי שכר, והילדים שלנו נדרשים ל-131 משכורות. אפשר לבנות דירות כמה שרוצים, עדיין הצפיפות במטרופולין תל אביב נמוכה משל לונדון, וגם אם מספר התושבים יוכפל עדיין היא תהייה נמוכה יותר מלונדון, וגם לונדון לא הכי צפופה, כי במטרופולין ניו יורק יש 10 אלף לקמ"ר, ולכן אין סיבה בעולם שמחירי הדירות בישראל יעלו. גם לגבי דירות ההשקעה צריך להבין שמי שמשקיע בדירה הוא לא מגדיל את הביקוש לגור בדירות, כי הוא עצמו לא רוצה לגור בה. רק 40 אלף אנשים בשנה באמת משקפים ביקושים חדשים. משקיע רק רוצה שוכר שגם כך לא קונה דירות ולא מגדיל ביקושים".

עו"ד גורמן: לאף אחד בממשלה אין אינטרס להוריד את מחירי הדירות

"לא יכולה להיות בשורה על ירידת מחירי דירות בגלל שלאף אחד בממשלה אין אינטרס להוריד את המחירים", כך אמר עו"ד מני גורמן, שותף בכיר במשרד עוה"ד שטיינמץ, הרינג, גורמן. לדברי גורמן, "הממשלה נהנית להמשיך לחלוב את פרת המיסים הזו והבנקים יצטרכו לרשום הפסדים, אם תהיה ירידה. במקרה כזה אנשים לא יוכלו למכור את הנכסים שלהם".

גורמן הוסיף כי כיום אנו עדים לבעיה קשה במערכות הפיננסיות. "ענף הנדל"ן הוא אחד הענפים הנזקקים לאשראי ולהרבה ממנו", אמר גורמן. "ללא מקורות מימון העומדים לרשות שוק הנדל"ן לא ניתן לרכוש קרקעות ולבטח גם לא לפתח אותם ולייצר שוק דינמי ואטרקטיבי".

לדברי גורמן, נקודת הפתיחה של ממשלת ישראל החדשה שיצאה לדרך לפני קצת יותר משלושה חודשים, לא פשוטה. "הנתונים מצביעים בבירור על מחסור של 100 אלף יחידות דיור במדינת ישראל לעומת עודף של 50 אלף יחידות דיור בשנת 1995. על מחסור של 11 אלף ידיים עובדות בתחום הביצוע, על פער של 25% מאז 2009 בין הגידול במחירי הדירות לבין מחירי השכירות, על גידול בהוצאות שכר דירה מכלל ההכנסה לעומת קיפאון בגובה ההשתכרות ועל ירידה של 3% בהתחלות הבניה ברבעון האחרון של 2012 לעומת הרבעון המקביל אשתקד, על סוג של מחנק אשראי ועל הליכים ביורוקרטיים שנמשכים שנים מרגע רכישת הקרקע עד להשלמת הפרויקט".

גורמן התייחס לתקציב המדינה, וציין כי "נראה ששר האוצר יאיר לפיד, במסגרת אישור תקציב המדינה והעברת חוק ההסדרים, קיבל החלטה שמשמעותה מנוגדת להצהרות שהשמיע טרם החבירות לגבי ההכרח להוריד את מחירי הדירות. התקציב החדש לא נושא בשורות על שינוי במחירים אלא להפך, נושא עימו בשורות כואבות בדבר הגדלת נטל המס על אוכלוסיית משלמי המיסים ובמיוחד מיסים הקשורים עם תחום הנדל"ן.

ייתכן והגדלת נטל המס תסייע בשמירה על יעד הגירעון, אך ייתכן עוד יותר שהיא תייקר את מחירי הדירות. קיימת סכנה שנטל המס ישנה את המגמה ויגרור את מדינת ישראל אל עבר הקטנת הצריכה של משקי הבית, גידול באבטלה ומיתון. הממשלה חייבים לשאול את עצמה האם נכון בימים אלה לפעול להקטנת הגירעון ולקיצוץ תקציבי או שמא יש לפעול להרחבה תקציבית אחראית שתפקידה העיקרי הוא לעודד צמיחה".

לדברי גורמן, "ישנה סתירה פנימית מובנית בין הפתרון לענף הנדל"ן והורדת מחירי הדיור לבין כיסוי הגירעון התקציבי באמצעות הטלת מיסים במיוחד על ענף הנדל"ן. בבחירה בין שניהם לעת עתה, החליטו שר האוצר וממשלת ישראל להתמקד בהעלאת המיסוי אשר בסופו של דבר יפגע בצרכנים".