הבוננזה האמריקאית של אלקו

בשנת 2008, כששוקי הנדל"ן והפיננסים בעולם התחילו לרעוד, נכנסה חברת אלקו החזקות לפעילות שעד אז הייתה רחוקה מתודעתם של משקיעי הנדל"ן הישראלים - מקבצי דיור להשכרה בארה"ב.

בניגוד לישראל, בארה"ב קיים שוק מוסדר של מקבצי דיור להשכרה - מקבצים ברמות שונות של מחיר ותחזוקה בבעלות פרטית, המנוהלים על-ידי חברות ניהול ומהווים פתרון מגורים טוב עבור אלפי אמריקאים.

בעוד שהמשבר בשוק המגורים בארה"ב הלך והעמיק, דווקא מצבם של מקבצי דיור אלה השתפר. אלקו לנדמארק, המוחזקת ב-90% על-ידי אלקו, מתמחה ברכישת מקבצים בדרום מזרח ארה"ב. המקבצים הם ברמה בינונית ובאמצעות שותף אמריקאי מנוסה דואגת החברה לשפץ אותם ולהשביח אותם וכך להעלות את שיעורי התפוסה בהם ואת דמי השכירות. הקרן רכשה (עם שותפים) מקבצי דיור שבהם כ-15 אלף יח"ד.

מיזוג עם קרן ריט אמריקאית

בשנה האחרונה מיזגה אלקו לנדמארק חלק ממקבצי הדיור שבבעלותה עם קרן ריט אמריקאית שאינה סחירה בשם LATA, שבה מחזיקה אלקו לנדמארק כשליש מהמניות. אלקו לנדמארק רשמה רווח נטו של יותר מ-30 מיליון דולר על מיזוג זה. הקרן עשויה לרכוש בעתיד מקבצי דיור נוספים מאלקו לנדמארק לאחר שאלה יסיימו את תהליך ההשבחה וייצרו ערך נוסף לחברה. בנוסף מכרה אלקו לקרן את חברת ניהול הנכסים ברווח משמעותי.

קרן הריט מיועדת להנפקה בארה"ב. תחום קרנות הריט מפותח מאוד בארה"ב ונהנה מרמות מכפילים גבוהות מאוד (על אף ירידות מסוימות בתקופה האחרונה בשל עליית התשואות על אג"ח ממשלתי בארה"ב. יש קשר ישיר בארה"ב בין מחירי המניות של קרנות הריט לתשואות על האג"ח הממשלתי).

אי לכך, הנפקה שכזו (שאנו מאמינים כי תקרה בטווח זמן קצר בינוני) תציף ערך רב באלקו. אלקו השקיעה הון עצמי של כ-100 מיליון דולר בפעילות הזו. במודל שלנו הפעילות הזו מוערכת ב-175 מיליון דולר ובמידה וההנפקה אכן תצא לפועל ברמות המכפילים הנהוגות בענף (מכפיל FFO של כ-17 ושיעור היוון לנכסים של כ-5.8%) השווי יעלה ל-200 מיליון דולר, ובעתיד ישנו פוטנציאל נוסף הנובע מהשבחת הנכסים שטרם הושבחו.

המלצת הקנייה שלנו למניית אלקו (המחזיקה גם בחברות הציבוריות אלקטרה, אלקטרה צריכה ואלקטרה נדל"ן) נובעת בעיקר מפעילות אלקו לנדמארק ומהצפי להנפקת קרן הריט LATA.

 אלקו

הכותב הוא אנליסט הנדל"ן ב"פסגות"