הגופים המוסדיים בוחנים שוב השקעות ברומניה

עשרות הסדרי חוב שנערכו בשנים האחרונות בחברות אשר השקיעו כספי אג"ח במיזמי נדל"ן שונים במזרח אירופה, ובעיקר ברומניה, אמורים היו להוות דגל אדום מפני השקעות של מנהלי חסכונות הציבור במדינה זו למשך שנים ארוכות. סכום עתק של מיליארדי שקלים שגייסו יזמים ישראלים מהגופים המוסדיים באמצע העשור הקודם באמצעות אג"ח, נותר קבורים עמוק באדמות המדינה הבלקנית.

בימי הגאות בשווקים, הפכה רומניה לאחת המדינות הפופולריות להשקעה בקרב יזמים מקומיים. קרקעות חקלאיות, פרויקטים למגורים, נדל"ן מניב - הכל הלך. אלא שתנופת הבנייה והצמיחה נעצרה באחת בעקבות המשבר העולמי בשווקים ב-2008, ורוב הפרויקטים נותרו על הנייר בשל חוסר היכולת לממן את הקמתם. מכאן הדרך לירידה בשווי הנכסים ומחיקת השקעות מאסיבית הייתה קצרה, ומשקיעים פרטיים רבים וחברות שגייסו סכומי עתק מהציבור קרסו.

אבל למרות ההיסטוריה העגומה, מסתבר שגם היום יש מי שחושב שרומניה עשויה להוות הזדמנות השקעה יוצאת דופן: חברת Globalworth Real Estate Investments, שבראשה עומד יואניס פפלאקס, מבקשת לגייס בשבוע הבא 300 מיליון אירו בבורסת ה-AIM בלונדון, לטובת רכישת נדל"ן מניב ברומניה.

ל-Globalworth, הרשומה בבריטניה, יש זווית ישראלית: אחד הדירקטורים בחברה הוא אלי אלרואי, לשעבר מנכ"ל ויו"ר חברת GTC פולין מקבוצת קרדן. אלרואי הוביל את פעילות הנדל"ן של הקבוצה במזרח אירופה משנת 1994 ועד 2011, אז עזב את הקבוצה עם עשרות מיליוני שקלים בכיסו (ראו מסגרת).

"רוח חדשה בשוק הרומני"

אלרואי מייצג בדירקטוריון את אייל עופר - אחיו של עידן עופר (בעלי החברה לישראל) - ובעצמו אחד הישראלים העשירים בתבל. אייל עופר צפוי להיות משקיע מרכזי בהנפקת Globalworth, והוא כבר עשה בעבר עסקים עם פפלאקס ברומניה. איש עסקים נוסף שרווה נחת מהשקעותיו ברומניה וצפוי להשתתף בהנפקת Globalworth הוא ככל הידוע שלמה טיסר, בעלי חברת הנדל"ן וילאר.

אבל מלבד עופר וטיסר, שהם כמובן אנשי עסקים פרטיים, GlobalWorth - שתפעל במתכונת של קרן ריט המחלקת לפחות 90% מתזרים המזומנים החופשי שלה - פנתה לאחרונה למספר גופים מוסדיים בישראל, בסיוע חברת החיתום רוסאריו קפיטל, על מנת שייקחו גם הם חלק בגיוס ההון שהיא עורכת. על פי הערכות בשוק, ייתכן שבית ההשקעות אלטשולר שחם ייקח חלק בהנפקה (בבית ההשקעות העדיפו היום שלא להתייחס לכך).

כאמור, בשבוע הבא צפויה להתקיים הנפקת Globalworth ויום המסחר הראשון במניותיה אמור להתקיים ביום שישי הבא, 12 ביולי. במכתב למשקיעים פוטנציאליים מסבירים נציגיה של GlobalWorth מדוע כעת זה הזמן להשקיע ברומניה: "פפלאקס פעיל בשוק הנדל"ן הרומני במשך 13 שנים, והוא מכר ב-2008 את פורטפוליו הנכסים שלו, בהיקף של כמיליארד אירו, תוך שהוא משיא רווח עצום לו ולכל שותפיו, שעל חלקם נמנו משקיעים ישראלים בעלי הון רב.

"מאז הוא ניהל את הנכסים עבור הקונה ונשאר בעצמו מחוץ לשוק, עד שהרגיש שהגיע הזמן הנכון לחזור אליו. אסטרטגיית ההשקעה שלו מבוססת על רוח חדשה בשוק הרומני, שנובעת מהעובדה שמתחילת 2012 מקבלת רומניה סיוע נרחב מהאיחוד האירופי. מר פפלאקס נמצא בתהליך בנייה של פורטפוליו חדש המבוסס על שוכרים בינלאומיים, כגון אינטל, HP, דנונה, וודאפון, נסטלה ועוד", נכתב במסמך שמפיצה הקרן.

נכון להיום מנהל פפלאקס ומחזיק בחלק מהזכויות על פורטפוליו של נכסים, כשמטרת הקמת GlobalWorth היא להעביר את הפורטפוליו הזה לחברה הציבורית, באופן שבו לאחר גיוס ההון תרכוש קרן הריט את פורטפוליו הנכסים אותו הוא מנהל. הפורטפוליו הנוכחי של פפלקאס כולל תשעה נכסים בבעלות מלאה, שמונה מתוכם בבוקרשט, בשווי של 460 מיליון אירו, המייצרים תזרים מזומנים (NOI) יציב של 49 מיליון אירו.

פפלאקס התחייב לרכוש לפחות 10% מהיקף ההנפקה (כ-30 מיליון אירו), וביחד עם זכויותיו הקיימות בפורטפוליו הנכסים שיועברו לחברה, תגיע השקעתו בה לעד 100 מיליון אירו. בעזרת ההון שיגויס, תוכל החברה לרכוש נכסים נוספים הנמצאים על הכוונת שלה.

במכתב, מפרטת עוד הקרן את ההזדמנות הייחודית הגלומה בהשקעה: "ניתן לצפות לתשואת דיבידנד שנתית של 15%, עם פוטנציאל משמעותי לרווחי הון בתקופה של שנתיים-שלוש".

מוסדי: "זו הצעה עם אריזה יפה"

אז האם המוסדיים הישראלים שנכוו קשות מהשקעה ברומניה ישובו אליה? בשבוע הבא נדע את התשובה. כרגע ניתן לציין כי לעומת הגופים מוסדיים שהביעו עניין בהנפקה, ישנם כמה מוסדיים שהגיעו די מהר להבנה שלא מדובר בהשקעה שמתאימה לעמיתים ולמבוטחים שלהם. כך, גורם מוסדי המעורה בתוכניות ההנפקה של החברה ציין באוזנינו כי "מדובר בהצעה עם אריזה יפה של הסכמי שכירות עם גופים בעלי ניחוח בינלאומי כגון אורקל, שנמצאים ברומניה בגלל הטבות מס שהם מקבלים שם, ושיימשכו כמה שנים".

"אבל", מתריע אותו מוסדי, "השאלה המעניינת היא לא לגבי הצד הפיננסי בשנים הקרובות, אלא לגבי מה יהיה עם ההחזקה בעוד מספר שנים, אחרי שהטבות המס שניתנות לשוכרים הללו יבוטלו. יש באירופה מקומות שהפכו לאזורי רפאים לאחר ביטול תמריצי מס מעין אלה, וללא הדיירים - הנכסים הללו של החברה הרבה פחות מעניינים", הוא מתריע.

מנגד, גורם אחר דווקא הביע היום אופטימיות לגבי ההשקעה. "זו השקעה ראויה ומעניינת, שגם שונה מהשקעות הנדל"ן ברומניה בעבר. השוכרות בנכסים של Globalworth הן חברות בינלאומיות חזקות ומוכרות ביותר עם חוזים לתקופות של כעשר שנים ומעלה". לדבריו, "המשקיעים בחברה ייהנו מההתאוששות של שוק הנדל"ן ברומניה, בוודאי בסגמנט הזה".

אלי אלרואי: שיאן השכר של 2011

כמנהל בכיר בקבוצת קרדן, היה אלי אלרואי מהישראלים הראשונים שגילו את הפוטנציאל הטמון בשוקי הנדל"ן של מזרח אירופה. גם כיום הוא פעיל באותם שווקים, בעיקר דרך שיתוף פעולה עם מקורבו, אייל עופר. השניים שותפים גם בחברת שח"ל הנסחרת בשוויץ, ומספקת שירותי ניטור ואבחון מרחוק של חולי לב וריאה (אלרואי מחזיק 6% ממניות החברה ועופר 7%).

אלרואי אף משמש כדירקטור מטעמו של אייל בחברה המשפחתית עופר השקעות, השותפה לשליטה בבנק מזרחי טפחות.

אלרואי הצטרף לקבוצת קרדן ב-1991. תחילה שימש כסגן יו"ר החברה הבת, קרדן נדל"ן, וב-1994 מונה ליו"ר GTC, שבאמצעותה יצאה קרדן להשקעות נדל"ן חלוציות במזרח אירופה. תחת הנהגתו ביצעה החברה השקעות גדולות, בעיקר בפולין, זמן רב לפני שהללו הפכו לטרנד לוהט.

ההשקעות אלו הניבו לקרדן רווחים פנומנליים, וייצרו לה ערך משמעותי בעקבות מכירת חלק מהפרויקטים וגיוסי הון, כולל הנפקה מוצלחת בבורסת ורשה. אלא שבשנים האחרונות התהפך הגלגל, ועם החרפת המשבר במזרח אירופה, נפגעו גם תוצאות ג'י.טי.סי והיא איבדה חלק ניכר משוויה. ב-2012 פרש אלרואי מהקבוצה, לא לפני שהוכתר לשיאן השכר המקומי לשנת 2011, עם שכר בעלות שנתית של מעל 28 מיליון שקל, רובו מענק.

אייל עופר: הון של 6 מיליארד דולר

איש העסקים אייל עופר, בנו של סמי עופר המנוח, בנה חלק ניכר מהונו הפרטי בעסקי נדל"ן בלונדון ובניו יורק - שתי ערים בהן הוא מבלה הרבה מזמנו. עופר ידוע כיזם של פרויקטים יוקרתיים המיועדים בדרך כלל לאלפיון העליון. זרוע הפעילות המשמעותית השנייה של עופר היא עסקי הספנות המשפחתיים, והוא משמש כיו"ר חברת התובלה הימית "זודיאק" וכשותף בחברת שייט התענוגות רויאל קריביאן. בדירוג האחרון של "פורבס" הוערך הונו של עופר בכ-6 מיליארד דולר, קצת אחרי אחיו, עידן עופר, שהונו הוערך בכ-6.5 מיליארד דולר.

רוב הפעילויות של אייל עופר הן פרטיות, והוא ממעט בחשיפה תקשורתית. אביו דאג טרם מותו לחלוקת הפעילות בחברות הרבות של המשפחה בין האחים, כאשר אייל, הבכור, קיבל לידיו את עסקי הנדל"ן וחלק מפעילות הספנות. עידן מצידו קיבל לידיו את מניות השליטה בחברה לישראל.

אייל הוא בן דודם של ליאורה ודורון עופר (בניו של יולי עופר ז"ל), ומחזיק עימם את גרעין השליטה בבנק מזרחי טפחות, באמצעות חברת עופר השקעות. בחודש מארס האחרון מכר אייל 2.2% ממניות הבנק, בעסקה מחוץ לבורסה, תמורת כ-200 מיליון שקל. השבוע דיווחה התקשורת הבריטית על תרומה של 10 מיליון ליש"ט שיעביר עופר להרחבת מוזיאון "טייט מודרן" בלונדון.

תגובת אלרואי לדברים טרם התקבלה.