שועטים קדימה: מה באמת קרה למחירי הדירות בחודש יוני?

חזרתה של הגאות לענף הנדל"ן למגורים, עם שיאים שנרשמו לאחרונה במספר העסקאות ובהיקף המשכנתאות, ניכרה בחודש שעבר גם במחירים המבוקשים בשוק היד-שנייה. אמנם העלאת המע"מ כבר הייתה החודש מאחורינו, אבל משפרי הדיור - שתופסים נתח של קרוב ל-40% מהשוק - חרדים בצדק מהתעקשות משרד האוצר להטיל בתקציב המדינה מס רכישה בגובה 3.5% מהשקל הראשון (למרות התנערות שר האוצר עצמו מהגזירה), מה שככל הנראה ממשיך לייצר ביקוש בשוק.

המוכרים, אם כן, לא ממהרים לשום מקום: באף אחד מ-15 האזורים שנבדקו בלוח הומלס בחודש יוני לא נרשמה ירידה רוחבית במחיר המבוקש בכל סוגי הדירות. מנגד, בארבעה אזורים - תל-אביב, ראשון-לציון, נתניה ובת-ים-חולון - נרשמה עלייה במחיר המבוקש בכל הדירות. בתל-אביב נרשמה עלייה משמעותית: 0.9% בדירות 5 חדרים (מחיר מבוקש של 3.07 מיליון שקל), 1.5% בדירות 4 חדרים (2.9 מיליון שקל) ו-3% בדירות של 3 חדרים (2.3 מיליון שקל).

בשני אזורים, פתח-תקווה ובת-ים-חולון, שבר המחיר הממוצע המבוקש לדירות בנות 3 חדרים רף סמלי של מיליון שקל, לאחר עלייה של 1.75% ו-2.5%, בהתאמה. בדירות הגדולות, בנות 5 חדרים, אין כרגע שום אזור בבדיקה שלנו שמציע מחיר הנמוך ממיליון שקל. באזור באר-שבע, הזול ביותר בכל סוגי הדירות, המחיר המבוקש לדירת 5 חדרים עומד על 1.01 מיליון שקל.

ומי שיבקש - מרצון או מאונס - לשכור דירה, יגלה שגם בשוק השכירות המצב לא מעודד. בחודש האחרון נרשמו עליות גם במחירים המבוקשים לשכירות כמעט בכל האזורים ובכל סוגי הדירות. כתוצאה מכך, מבחן התשואה עדיין גוזר כ-3%-4% ברוטו, למעט באזורי הפריפריה בצפון ובדרום - שם הסיכון להישאר ללא שוכר, מצבן הבעייתי של רבות מהדירות והוצאות התפעול של הנכס בשלט רחוק עלולים לכרסם משמעותית מתשואה מפתה "על הנייר", בשיעור של למעלה מ-5%.

ועל רקע מחירי הנדל"ן המטורפים בתל-אביב שמאלצים כמחצית מתושבי העיר לגור בה בשכירות, והעובדה שמדובר בעיר המשופעת יחסית בדירות קטנות (על חשבון הדירות הגדולות), ממשיכות דווקא הדירות הגדולות בתל-אביב להציע את התשואה הגבוהה, בניגוד למצב ביתר הערים. על דירת 5 חדרים בתל-אביב ניתן לקבל היום תשואה של 3.7%, לעומת 3.2% בדירות 4 חדרים ו-3% בדירות 3 חדרים.

מתודולוגיה

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

 הומלס

 מדד הומלס