ריט למיליונרים בלבד: האם הקרנות הסגורות אטרקטיביות?

בעוד בישראל מדובר באפיק השקעה שעדיין נמצא בחיתוליו, הרי בארה"ב קרנות הריט זוכות לעניין רב בקרב המשקיעים. השיפור בכלכלה האמריקנית בכלל, ובשוק הנדל"ן בארה"ב בפרט, מעלים את אטרקטיביות החשיפה לענף זה, בעיקר לנוכח הריביות הנמוכות והקושי להגדיל את התשואה הפוטנציאלית.

לצד הסברה, כי חשיפה לשוק הנדל"ן האמריקני המתאושש, באמצעות קרנות ריט, מהווה תוספת פוטנציאלית לתיק ההשקעות; במגדל שוקי הון מאמינים, כי כיום פוטנציאל הרווח בקרנות הריט האמריקניות נמוך יחסית, והגיעה שעתן של קרנות הריט הלא-סחירות.

"קרנות הריט הסחירות השלימו מהלך של עליות, ולכן הן פחות אטרקטיביות מאשר בעבר", אומר זיו ספיר, סמנכ"ל השקעות חו"ל ולקוחות פרטיים במגדל שוקי הון. "אחרי קריסת הנדל"ן בארה"ב, אחד מהמשברים הגדולים שהיבשת הזו ידעה, קרנות הריט הסחירות הפכו לאטרקטיביות במיוחד. העניין לא נעלם מעיניהם של המשקיעים, שהחלו להזרים אליהן כספים, ולמעשה הובילו לעליית ערך".

לדברי ספיר, קרנות הריט נפגעו רק בגלל היותן סחירות, בלי קשר לאטרקטיביות שלהן. "היתרון הפך לחיסרון. ברגע ששווי הקרן עלה, הדיבידנד (שאותו הקרנות מחויבות להעניק מתוקף היותן ריט, ל' א') כמובן הצטמק". עם הגידול בשווי הקרן, הסכום לחלוקה לא עלה בהתאם, ומכאן תשואת הדיבידנד קטנה (ראו טבלה).

בחלוקה גסה, משקיעים המעוניינים להשקיע בקרנות ריט, צריכים לבחון שני פרמטרים: הראשון כולל ניתוח גיאוגרפי, כלומר באילו מדינות נמצאים הנכסים שבבעלות הקרן; והשני הוא ניתוח סוג הנכס המניב - בית מלון, בניין משרדים, מחסנים וכדומה. חלק מקרנות הריט מתמחות בבחירת נכסים בהתאם למיקומם הגיאוגרפי, בעוד לאחרות ישנה מומחיות בסוג הנכסים עצמם. החוכמה היא כמובן להשקיע בקרנות ריט, שבבעלותן נכסים מהסוג הנכון במקום הנכון.

"יש שוני גדול בין הכלכלות במדינות ארה"ב", מסביר ספיר. "על רקע ההאטה בצמיחה בארה"ב, למשל בעיר הפנאי לאס וגאס חלה ירידה יחסית במספר המבקרים. הדבר בא לידי ביטוי בהכנסות של בתי המלון, וכמובן שגם הקרנות שמשקיעות בהם מושפעות מכך, וכגזרת גם בעלי המניות שלה - שהדבר משתקף היטב בגובה הדיבידנד שלהם".

במקביל, השקעה באזורים אחרים בארה"ב כוללת סיכון נמוך יותר. "עדיין יש ביקוש לבנייני משרדים במנהטן ובבוסטון, שנחשבות למדינות צומחות", מציין ספיר, "אבל ברמה העקרונית כיום העדיפות היא בקרנות ריט, שהנכסים שלהן מגובים בחוזי שכירות במח"מ בינוני, בעיקר משרדים ומחסנים במדינות שעדיין נהנות משיפור במצב הנדל"ן שלהן". הוא מציין עוד, כי גם קרנות שבבעלותן בנייני דירות באזורים, שבהם יש ריכוז של אוניברסיטאות ומכללות, נחשבות לאטרקטיביות.

היתרון: אין חשיפה לתנודתיות

במגדל שוקי הון, כאמור, לא סותמים את הגולל על קרנות הריט. ספיר מאמין, כי כעת קרנות הריט הלא-סחירות הפכו לאטרקטיביות. לדבריו, "בעקבות הירידה בתשואות האג"ח בארה"ב, רוב המשקיעים המתוחכמים עברו להשקעה בריטים הלא-סחירים, שכל ההבדל בינן לבין האחרות הוא מן הסתם בסחירות.

"בעוד בין חברה ציבורית לפרטית יש הבדלים רבים, ההבדל היחידי בין שתי הקרנות הוא בסחירות. כלומר, בעוד חברה פרטית לא מחויבת לדווח למשקיעים, קרנות הריט הלא-סחירות מחויבות לעמוד בתקנות דיווח כמו חברה ציבורית. מאחר שהקרנות הללו עומדות בתקנות רשות ניירות ערך האמריקנית, לרבות דוחות כספיים וכל הפרוצדורה שכרוכה בפרסומם, הרי לא מדובר בחתול בשק".

ספיר סבור, כי לצד העובדה שהיתרון של קרנות הריט הלא-סחירות טמון בכך שהן אינן חשופות לתנודתיות (מה שנחשב ליתרון הבולט שלהן עבור המשקיעים), הן נהנות גם מפוטנציאל גדול יותר לרווח. "מדובר בקרנות שתשואת הדיבידנד הממוצעת בהן עומדת כיום על כ-6%".

לדבריו, המטרה של חברת ריט לא-סחירה, היא להירכש על ידי אחת מקרנות הריט הסחירות הגדולות כחברה-בת, או לחלופין להירכש על ידי גוף מוסדי, כמו קרן פנסיה למשל, שמבקש להשקיע בנכסים מניבים ומעדיף לרכוש פורטפוליו שלם במקום לברור כל נכס בעצמו. "בשני התסריטים הרוכש לא קונה את הנכסים במחיר השוק, אלא משלם עליהם פרמיה - שממנה נהנים כמובן גם המשקיעים.

ומה אם הקרן לא נרכשת? "תמיד אפשר להנפיק את הקרן בבורסה. הריטים הסחירים נהנים מתשואת דיבידנד של כ-3%. הנפקה של הקרן בריבית של 6% תגרום לכך שפער הריביות יצטמצם, אבל עדיין יהיו רווחי הון".

במקרה שאתם תוהים כיצד אפיק השקעה, שמעניק תשואת דיבידנד שנתית של 6%, נשאר מתחת לרדאר של המשקיעים, התשובה פשוטה: מדובר בקרנות לעשירים בלבד. בכדי להשקיע בקרנות אלה נדרש הון רב, של כמיליון דולר למשקיע, ואת היחידות ניתן לרכוש אך ורק באמצעות מפיצים מורשים של הקרן. עם זאת, ספיר שומר על אופטימיות. "אני לא פוסל את האפשרות שבעתיד הקרוב יושקו מוצרים, שיאפשרו ללקוחות פרטיים להשקיע בקרנות האלה תמורת סכומים נמוכים יחסית".

עד אז המשקיעים הקטנים ייאלצו כנראה להמשיך לברור בפינצטה את השקעתם בקרנות הריט הסחירות.

 קרנות