מה באמת קרה למענקי הממשלה לרוכשי דירות בפריפריה?

ביוני 2011, עוד לפני התלהטות המחאה החברתית, החליטה ממשלת ישראל על הפעלת תוכנית מענקים לרוכשי דירה ראשונה ביישובי הפריפריה. התוכנית הבטיחה מענק בגובה 100 אלף שקל לרוכשי דירה בפרויקטים של בנייה רוויה - 60 אלף שקל לרוכש ו-40 אלף לקבלן כסבסוד בהוצאות הפיתוח.

שנתיים מאוחר יותר, במאי 2013, החליטה הממשלה לבטל את המענקים הללו. משרד האוצר טוען כי במבחן הזמן כשלה התוכנית, אך נתונים של משרד השיכון וקולות שעולים מהשטח מציגים תמונה שונה ולפיה התוכנית הגבירה את הפעילות הנדל"נית בפריפריה.

לאחר ביטול התוכנית יצאו רוכשי דירות למאבק כדי לבטל את הגזירה. קולות המתנגדים הגיעו גם לבית הנבחרים ונתמכו על ידי כמה חברי כנסת. ביוזמת חבר הכנסת איציק שמולי (העבודה), התקיימו דיונים בעניין בוועדת הכלכלה ומאוחר יותר גם בוועדה לביקורת המדינה. בשני הדיונים נמתחה ביקורת על ביטול התוכנית. גם במשרד השיכון התנגדו לביטול התוכנית והציגו נתונים הסותרים את נתוני האוצר. כפי שנחשף ב"גלובס", גם מבקר המדינה החליט בשבוע שעבר לבחון את הנושא והודיע כי החל בבדיקת העניין.

בסקירה שהוכנה במרכז המחקר והמידע של הכנסת על ידי הכלכלנית ענת לוי, לקראת הדיון שהתקיים בוועדה לביקורת המדינה באמצע חודש יוני, הוצגו נתונים המעידים שהתוכנית לא כשלה. על פי המסמך, עד סוף מאי 2013 מימשו 720 זכאים את הזכות למענק. עוד על פי המסמך, בהשוואה בין מכירת דירות חדשות ביישובים שהשתתפו בתוכנית טרם כניסת התוכנית לתוקף ולאחריה נרשמה עלייה של לא פחות מ-76% בנתון זה. במקביל מראים הנתונים כי באותה תקופה, ביישובי פריפריה שלא נכללו בתוכנית, נרשמה דווקא ירידה של כ-11% ברכישת הדירות בבנייה רוויה, כלומר: "בתקופה שבה פעלה התוכנית, סך המכירות של דירות בבנייה רוויה בישובים המשתתפים בה היה גבוה באופן ניכר מבשאר המדינה", כך על פי המסמך. במקביל מעיד המסמך גם על שינוי משמעותי בהיקף התחלות הבנייה ביישובים שנכללו בתוכנית.

אבל במשרד האוצר מסתכלים על אותם נתונים בדיוק, ומזהים תמונה הפוכה. מהדו"ח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת עולה כי נציג משרד האוצר טען בישיבת ועדת הכלכלה שעסקה בנושא כי מה שהוביל את מימוש המענקים הוא מפת השיווק של ישראל. כלומר, "תוכנית המענקים היא לא זו שהובילה את השוק והביאה להצלחת השיווק ולגידול בהיקפו, אלא השיווק הצליח בזכות עצמו, ומימוש המענקים התלווה לשיווק המוצלח ולא הניע אותו".

"ההשפעה היא על המתיישב"

באוצר טוענים כי בהחלטה על תוכנית המענקים נקבע מראש כי היא תופעל כפיילוט, וכי לקראת סוף שנת 2012 ייבחנו תוצאותיה ועל פיהן יוחלט על המשך התכנית.

"על פי בדיקת האוצר, רק ב-11% מהמכירות של דירות חדשות ביישובים בתוכנית מומשו המענקים. לטענתם, מימוש של 720 מענקים בלבד ב-29 היישובים בתכנית (מהם ב-12 יישובים לא מומשו מענקים כלל) הינו נמוך ומראה שהתכנית לא יצרה פעילות חדשה בשוק. בנוסף מצא האוצר כי בסיכום כל היישובים המשתתפים בתכנית, אין גידול בעסקאות בדירות חדשות ואף נמצאה ירידה קלה ביחס לשנים 2011-2010. בנוסף, טוען האוצר כי על אף שהיה גידול בהתחלות הבנייה ביישובי התוכנית, אין קשר בין מימוש המענקים לבין התחלות הבנייה. כך לדוגמה, בנתיבות היה מימוש המענקים הגדול ביותר, אך חלה בה ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה. בחצור הגלילית לעומת זאת, כמעט ולא מומשו מענקים, אך חלה עליה משמעותית בהתחלות הבנייה. כלומר אין מתאם בין היישובים שבהם מומשו המענקים לבין גידול בהתחלות בנייה בישובים אלה, וניכר כי אין השפעה של המענקים על התחלות בנייה".

"ביטול תוכנית המענקים הוא טעות חמורה. ראשי הרשויות בצפון והתושבים מאוכזבים, הם מרגישים שהמדינה שוב מפקירה אותם, שחתכו בבשר החי. מאז הביטול יש האטה בקצב הביקוש ויש תרעומת רבה על העניין. מרגישים שנעשה כאן אי צדק ושמקצצים איפה שקל לקצץ", כך אומר עו"ד אריק מויאל, מנכ"ל אשכול רשויות גליל מערבי, תאגיד כלכלי אזורי לפיתוח הגליל המערבי. מויאל מתקשה להבין מדוע תוכנית שאיננה גוזלת תקציב רב מהמדינה צריכה להתבטל: "100 אלף השקלים האלו זה לא סכום גדול למדינה. ההשקעה של המדינה בקרנות ובתשלומי ריבית על פנסיה תקציבית ועל הלוואות שנלקחו מסתכמת בסכומי עתק. שם צריך להתייעל, במקורות השומן הענקיים האלו. ואם יעשו את זה יהיה אפשר להגדיל את המענקים לא ב-100 אלף אלא ב-300 אלף. הטיפול בכל הנושא הזה שגוי מיסודו, וכך גם סדר העדיפויות של המדינה".

מויאל מסביר שלמרות טענת האוצר, התוכנית השפיעה בצורה ברורה על יישובי הפריפריה: "גם בנגב וגם בגליל התוכנית הביאה מתיישבים חדשים. חד משמעית. אדם שרוצה לעבור לצפון יש לו כל כך הרבה חסמים, זה כשל שוק מובנה. במצב הזה המדינה צריכה לייצר מכשירים שנועדו לפצח את כשל השוק ולהקטין אותו. עושים את זה על ידי מכלול של דברים: הנחה במיסוי, הנחה בעלויות הקרקע, שיווק נרחב יותר של קרקעות וגם מענקים. אם רוצים לתקוף בעיה, חייבים לעשות זאת מכמה כיוונים. אם ביטלת אחד, אתה מחליש את היכולת להתגבר על הבעיה. המענקים בוטלו בהליך נמהר וללא בדיקה מעמיקה. באוצר לא מבינים שההשפעה כאן היא על המתיישב, רוכש הדירה. בניתוח כולל זה הליך שגוי ובסופו של דבר המדינה תצטרך לשלם יותר כסף. היישובים יזדקנו, ההגירה השלילית תגבר, לא יפותחו תשתיות והתשתית הקיימת תיהרס. העלויות לחידוש הרבה יותר גבוהות".

"אף אחד לא יבוא"

פעילים בשוק הנדל"ן המקומי מצטרפים לטענות הללו. עו"ד טל אטיאס ואסף סוחריאנו, המגבשים קבוצות רכישה בצפון, מספרים שביטל המענקים גרם למספר לא מבוטל של רוכשים לסגת מעסקאות לרכישת דירה.

"אנחנו מארגנים קבוצות רכישה כבר חמש שנים. אחרי שתוכנית המענקים פורסמה הייתה הרבה התעניינות בפרויקטים, אנשים רצו לנצל את המענק", מספר אטיאס, "בתקופה שהמענקים היו בתוקף, השיקו שכונה חדשה במעלות. השכונה אמורה לכלול 700 דירות בסך הכול ובינתיים יצא מכרז ל-170 יחידות דיור ראשונות.

"מי שהיה אז שר האוצר, יובל שטייניץ, הגיע למקום ודיבר על המענקים ועל פיתוח הפריפריה. התחלנו לגבש קבוצת רכישה, והיו לא מעט מתעניינים, אנשים רצו לנצל את המענק. דירת 4 חדרים במעלות עולה כ-730 אלף שקל ועם המענק היו צריכים לשלם רק 630 אלף שקל, זה הבדל משמעותי. ואז התקבלה ההחלטה על הביטול של המענקים ואנשים קיבלו רגליים קרות ונעלמו. גם בנהריה רצינו לגבש קבוצה על פרויקט בבנייה רוויה אבל ירדנו מזה. אני שומע אותם דברים גם מקולגות שלי.

"מדהים איך המדינה מצד אחד עושה משהו ומצד שני הורסת אותו. בשנים האחרונות הוציאו הרבה מכרזים, והמענקים היו אמורים לעזור לאכלס את הדירות שייבנו אבל איך שהפרויקטים התחילו להתקדם המענקים נעלמו. ההיצע סוף סוף גדל ואז לקחו את הכסף".

"אני לא אתן למינהל לשווק עוד דירות בשלומי"

גבי נעמן, ראש מועצת שלומי, מספר שביטול המענקים פגע בשלומי ובתוכניות הבנייה העתידיות בעיר: "יש בשלומי ארבע תוכניות בניין עיר (תב"עות) מאושרות שעתידות לצאת לשיווק בשנים הקרובות. 70% מיחידות הדיור צריכות לצאת בצמודי קרקע והשאר בבניינים של עד ארבע קומות בבנייה רוויה. ביטול המענקים הפך את כל הפרויקטים של הבנייה הרוויה לבלתי אפשריים. אין סיכוי שקבלנים ירצו לבנות את הדירות וגם אין מי שיקנה אותן. כל מי שרצה לגשת למכרז הזה לא יעשה זאת בלי המענקים. מעבר למענקים, התוכניות של הבנייה הרוויה אמורות לכלול 20% דירות קטנות בנות השגה, גם זה לא יקרה עכשיו".

נעמן מסביר שהמענק אפשר לרוכשים לקנות דירה במחיר סביר. לדבריו, קרקע ליחידת דיור בצמוד קרקע עולה היום סביב 110 אלף שקל על מגרש של כ-400 מ"ר. קרקע ליחידת דיור בבנייה רוויה עולה כ-65 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. "במחירים הללו, המענקים מהווים יתרון משמעותי לרוכשים. אבל עכשיו לא תהיה האפשרות הזו יותר. תוך חודשיים המינהל אמור להוציא מכרזים לכ-1,200 יחידות דיור בעיר, במכרזים. אני לא מתכוון לאפשר לו לשווק את הבנייה הרוויה, הם צריכים את הסכמתי ולא יקבלו אותה עכשיו. יש בעיר יזם שזכה בקרקע לבניית 45 דירות בבנייה רוויה במדורגים. הוא בנה על המענקים וברגע שהם בוטלו הוא לא יודע מה לעשות עכשיו. אני חתמתי לו כבר על ההיתר, הוא יקבל אותו בסוף החודש והוא יוכל להתחיל לבנות. אבל הוא לא יעשה את זה כי אף אחד לא יבוא לקנות. הוא התחיל כבר לשווק ועכשיו הכול הוקפא".

נעמן מתריע שבכוונתו לשווק אך ורק צמודי קרקע וקורא לכל ראשי הרשויות בפריפריה לעשות כמוהו: "אם אין מענקים יהיו רק צמודי קרקע ואז הממשלה שביטלה את המענקים תשלם פי שניים על הפיתוח. הסבסוד על צמוד קרקע גדול הרבה יותר מאשר בבנייה רוויה ואם יבנו רק צמודי קרקע האוצר ישלם יותר. ביטול המענקים פוגע בכל החלשים, מי שיכול יקנה צמוד קרקע, והשאר לא יוכלו לקבל פתרון. ההחלטה על ביטול המענקים התקבלה בלי רגש ובלי מחשבה על הפריפריה. ההחלטות מתקבלות על ידי אנשים אטומים".

בנק ישראל ב-2003: "תוכנית הסיוע לא היטיבה מצב הרוכשים"

מענקי מקום אינם פתרון חדש. שוק הנדל"ן כבר התנסה בהם במחצית השנייה של 2001, במסגרת תוכנית סיוע לרוכשי דירות בפריפריה (ראו טבלה). אבל בשנת 2003 פורסם דו"ח של בנק ישראל שקבע כי "תוכנית הסיוע גרמה לעלייה ניכרת במחירי הדירות, ובממוצע לא היטיבה את מצבם של הרוכשים". מספר העסקאות קפץ במאות אחוזים, אולם התברר - לטענת בנק ישראל - שהקבלנים ראו את הביקוש ולמדו לגלגל את סכום המענק למחיר הדירה המעודכן. על פי בדיקת בנק ישראל, לאחר שהתוכנית נכנסה לתוקף נאלצו הרוכשים לשלם תוספת של בין 8,000 ל-37 אלף שקל לדירה שקנו.

מעבר לכך, באוצר טענו כי גם את העלייה הדרמטית במכירות צריך לקחת בעירבון מוגבל, שכן היא מתעלמת מירידה חדה במכירות לפני המבצע (בצפייה לקיומו) ומירידה גדולה אחריו.

אבל כל זה לא הפריע גם לשרים אפי איתם, יצחק הרצוג ואריאל אטיאס לגבור על התנגדות האוצר להשיב את מבצעי המענקים לפריפריה.

יחד עם זאת, חשוב לציין שמענקי המקום ניתנו בדרך כלל לפרקי זמן קצרים של כמה חודשים, ורבים טענו כי עניין זה הוא שגרם לעלייה במחירים. כך או כך, ברור שהתנהלות המדינה בשוק הדיור בפריפריה בעשור האחרון יוצרת אי ודאות אדירה, שבעיקר משכנעת קונים לחכות למבצע הבא.

 הטבות משרד השיכון