"ככל שהתוכנית יותר אזוטרית - יש לה יותר התנגדויות"

חוק התכנון והבנייה מאפשר לכל אדם להתנגד לתוכנית בנייה. העובדה שהגשת ההתנגדות איננה עולה כסף גורמת לכך שכמעט ואין תוכנית או בקשה להקלה שאינן מלוות בשורה של התנגדויות. לעתים מדובר בהתנגדות ענייניות שגוררת שינוי מהותי בתוכנית המוצעת, כגון הפחתת מספר הקומות או יחידות הדיור או אף ביטול תוכניות. אולם לעתים מדובר בהתנגדויות תמוהות למדי. כך או כך, הגשת התנגדות לתוכנית מעכבת את אישורה, לפעמים בחודשים ולפעמים בשנים.

רק לפני שבועיים אושרה בוועדה המחוזית תוכנית לפרויקט פינוי בינוי ברמת גן, תוכנית שהוגשו אליה חמש התנגדויות עם לא פחות מ-102 סעיפים שונים (שלכל אחד ואחד מהם התייחסה הוועדה המחוזית).

התוכנית, שהופקדה בוועדה המחוזית בתחילת 2011, מתייחסת למתחם ארלוזורוב-המתמיד בעיר, והוגשה על ידי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית של אדריכל גיל שנהב ועו"ד יריב בן דיין בשם הדיירים וחברת מגדלי ים סוף. במקרה הזה, עוכבה התוכנית "רק" בחצי שנה, אך עיון במסמכי ועדת המשנה להתנגדויות מגלה כיצד אפילו התנגדויות שנראות אזוטריות יכולות לחייב את היזם במטלות משנה.

כך למשל, אף שהתוכנית המקורית ביקשה לבנות במתחם 330 יחידות דיור חדשות במקום 83 קיימות ועוד חמש חנויות, ההתנגדויות הובילו לקיצוץ מספר הדירות החדשות ל-285. התנגדויות אחרות הובילו לקיצוץ גם במספר הקומות, מ-35 בתוכנית המקורית ל-29 בתוכנית שאושרה. 85 סעיפים אחרים בהתנגדות נדחו על הסף, ביניהן טענות ריאליות הנוגעות בין היתר לצפיפות תחבורתית, בעיות חניה והתאמה לתוכניות אחרות, אבל גם טענות שמבקשות להשהות את הפרויקט כולו עד שהרכבת הקלה תתחיל לפעול.

מעניין לראות שגם טענות שלכאורה יכולות להיחשב פעוטות מקבלות התייחסות ואף מטילות עוד מטלות לפתחו של היזם. דוגמא לכך היא התנגדות שהוגשה על ידי הדיירים בסביבת התוכנית שטענו כי הבנייה המוצעת תמנע שימוש באנרגיה סולארית בשל חסימת השמש על ידי הבניינים החדשים. התנגדות זו דווקא התקבלה בחלקה על ידי הוועדה שכתבה: "הוועדה קובעת כי תנאי להוצאת היתר בנייה יהיה העתקת קולטי השמש... למקומות שבהם תתאפשר ארבע שעות הארה ביום קיצון חורף".

לדברי עו"ד בר דיין: "הגשת התנגדויות בפרויקטים של התחדשות עירונית הפכה להיות מעשה של יום יום. חלק ניכר מההתנגדויות מוגשות מסיבות אמוציונליות וחסרות ביסוס ולעתים פופוליסטיות. עצם הגשת ההתנגדויות מעכב את מימוש הפרויקט ולעתים פרקי הזמן הארוכים עלולים לסכן את מימושו. יחד עם זאת, אני סבור שכיום הוועדות יודעות לקבל במהירות יחסית החלטות מאוזנות ועבודתן התייעלה מאוד, בעיקר לאור הניסיון ובשל הצורך בקידום התחדשות עירונית במרכזי ערים הסובלים ממחסור בפתרונות מגורים ויחידות דיור".

המים ישפריצו

עיון בדיוני ועדות ערר, ועדות מחוזיות וגם ועדות מקומיות חושף שלל התנגדויות שונות ומשונות. כך למשל הוגשה התנגדות לוועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב כנגד הקמת בריכת שחייה בבית השכן, בטענה שהבריכה תשפריץ מים לחצר השכנה או שמי הבריכה יחלחלו ויפגעו בקיר המבנה.

התנגדות אחרת הוגשה לוועדה המקומית בעיר עפולה כנגד תוספת בנייה לבניין קיים, בטענה שהבנייה מיועדת לחברי קהילת ויז'ניץ', ומשום כך יירדו מחירי הדירות הסמוכות בשכונה. בתל אביב התנגדו תושבים סמוכים לתחנת המשטרה בדיזינגוף למלון ודירות במקום (תוכנית שאושרה בשבוע שעבר) בטענה שהמקום הוא חלק בלתי נפרד מההיסטוריה הספרותית של ישראל משום שכיכב בסדרת הספרים המפורסמת חסמב"ה. עוד בתל אביב: שכנים שהתנגדו לבניית בניין בן 10 קומות וטענו כי מספר הקומות יוביל למספר רב מדי של חיות מחמד שיהיו בו; שכנים, הגישו התנגדות לבקשה של בעל מגרש ריק לבנות עליו בניין משום שהם התרגלו לחנות שם; ושכן שהתנגד לתוספת בנייה בבית סמוך בעוד הוא עצמו בנה אותה תוספת זמן לא רב לפני כן. כל ההתנגדויות הנ"ל נדחו על הסף, וגם אם הן מעלות לרגע חיוך על פני השומע, הן עיכבו את קידום התוכניות לפני אישורן.

"התנגדויות אבסורדיות"

עו"ד עפר טויסטר מחלק את ההתנגדויות לשלושה סוגים עיקריים: "יש אנשים מתוך התוכנית שטוענים שלא קיבלו די, יש התנגדויות של שכנים שטוענים שייפגעו מהתוכנית ויש גם התנגדות של גופים כמו אדם טבע ודין שרואים עצמם כמייצגי הציבור. מניסיוננו, ככל שהתוכנית יותר אזוטרית, יש לה יותר התנגדויות.

"תוכניות כמו תוכנית הרבעים של תל אביב, שיכולה להשפיע על עשרות אלפי אנשים, משנות את הנורמות בכל האזור, אבל האיש הקטן לא מבין בזה ובדרך כלל לא מסוגל להתנגד, לכן יש יחס הפוך בין חשיבות התוכנית למספר המתנגדים. תוכניות גדולות ועקרוניות עוברות כמעט ללא התנגדויות ותוכניות נקודתיות זוכות להתנגדויות רבות", אומר טויסטר.

עוד מוסיף טויסטר כי אף שההתנגדות מעכבת את התוכנית, מדובר בשלב חשוב: "כמי שמייצג בעיקר יזמים, אעיד שאמנם לעתים יזמים רואים במתנגדים מטרד כי הם מעכבים להם את התוכנית, אבל אני חושב שההליך חשוב רק שהוא צריך להיות מהיר, יעיל ותכליתי. אם לאו, אנו עלולים להיות עדים לתופעות של 'התנגדויות לשם ההתנגדות', שמטרתן ללחוץ על היזם כנגד תשלום או שווה ערך".

"ההתנגדות יכולה להיות מוגשת גם כמכתב קצר. היא חייבת להיות מגובה בתצהיר חתום על ידי עורך דין, אך אין צורך בתשלום אגרה לצורך הגשתה", מסבירה עו"ד ענת בירן, שגם שימשה בעבר כיו"ר ועדת ערר במחוז תל אביב. "ייתכן שבגלל זה אנו רואים בשנים האחרונות הגשה של התנגדויות אבסורדיות שלרוב אינן מתקבלות אך יכולות לעכב את אישורי התוכניות". לדבריה, בשנים האחרונות התפתחה גם תופעה של מתנגדים סדרתיים המגישים התנגדות לכל תוכנית, ולעתים רחוקות, מקבלים אותם מתנגדים סדרתיים גם קנס מהועדה. כך לדוגמא מספרת בירן על מקרה שבו תושב שעיכב את בניית אולם התרבות של קרית מוצקין בשלושה חודשים, חויב בתשלום בסך 2,000 שקל על הגשת ההתנגדות משום שידע שסיכוייו של הערר שהגיש, ואשר הביא לעיכוב בנייתו של האולם, קלושים ביותר.

אך מדובר במקרה נדיר, אומרת בירן, ולרוב הועדות אינן מחייבות את המתנגדים בהוצאות גם אם ההתנגדות לא התקבלה אלא במקרה שמדובר בהתנגדות קנטרנית.

חוק התכנון והבנייה מעכב את הליך אישור התוכנית במקום לקצרו

כדי לנסות ולייעל את הליך ההתנגדויות קבע חוק התכנון והבנייה לוח זמנים למתן תשובה של הוועדה להתנגדויות - שלושה חודשים שבסופם צריכה להתקבל ההחלטה. במקרה והוועדה איננה עומדת בפרק הזמן הנדרש, נקבע כי הדיון וההחלטה יעברו לוועדה אחרת - ועדה להשלמת תוכניות.

לדברי עו"ד בירן, מדובר בהליך שאמור לייעל את משך הטיפול של הוועדה, אולם כאן נכנסת המציאות העגומה לתמונה: "הוועדה להשלמת תוכניות איננה ועדה קבועה, ויש למנות אותה כל פעם מחדש. בעוד שהחוק קובע דיון בהתנגדויות תוך שלושה חודשים, הוא אינו קובע משך זמן למינוי הוועדה להשלמת תוכניות וגם לא קוצב את משך פעילותה". עוד בעיה שגורמת לא פעם להתמשכות ההליכים היא שבמקרה שנדרשת הוועדה למומחה חיצוני או לחוות דעת, ההליך עלול להימשך חודשים ארוכים ואף שנים עד ההכרעה.