חידושים במקדמת מס שבח

בשנת 2011 התקבלו מספר תיקוני חקיקה משמעותיים ביותר בתחום המסים. אחד התיקונים הוא תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), אשר במסגרתו נקבעה, בין היתר, חובת תשלום המקדמה על ידי הקונה על חשבון מס השבח של המוכר. אחד מיתרונותיה של המקדמה הוא שהיא מאפשרת לרוכש לקבל אישור מס שבח ללשכת רישום המקרקעין מבלי להיות תלוי בתשלום המס במלואו על ידי המוכר.

חובת תשלום המקדמה בוטלה בתיקון 72 לחוק, וזאת לגבי עסקאות שיערכו החל מיום 1.4.2013. יחד עם זאת, המחוקק הותיר בידיו פרק זמן נוסף לבחון את אופן יישומה של חובת תשלום המקדמה, בכך שקבע תוקף עתידי לביטול המקדמה וכן באמצעות הקניית סמכות לשר האוצר לדחות בצו את מועד ביטול חובת תשלום המקדמה בתקופות נוספות, וזאת באישור ועדת הכספים.

ואכן, תוקפה של חובת תשלום המקדמה הוארך ב-13.5.13 בצו לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה) (דחיית מועד לעניין סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשע"ג-2013, וזאת מיום 1.4.2013 - המועד בו הייתה אמורה להתבטל חובה זו לפי תיקון 72 לחוק - ועד ליום 30.9.2013.

מאחר שתחולתו של צו זה היא רטרואקטיבית, דהיינו מיום 1.4.13, הודיעה רשות המסים כי לא תפעל לגביית מקדמה בעסקאות שנחתמו בין התאריכים 1.4.13 ועד 12.5.13. בתאריכים אלו, חובות תשלום המקדמה כבר לא היתה בתוקף ולכן במרבית המקרים לא כללו ההסכמים שנחתמו בתקופה זו הוראות בנוגע לחובת תשלום המקדמה.

למרות ההנחיה בדבר אי גביית מקדמות בעסקאות שנחתמו בתאריכים האמורים, התעוררו ספקות שונים בנוגע לתחולת חובת תשלם המקדמה על צדדים להסכמים שנחתמו בתקופה זו, ובדבר האפשרות להוציא אישור מס שבח מוקדם.

ספקות אלו הותרו לאחרונה, לאחר שביום 24.6.13 פורסמה הנחייה על ידי רשות המסים במסגרתה נקבע, כי לגבי עסקאות שיום המכירה שלהן הוא מיום 1.4.13 ועד ליום 12.5.13, לא תפעל רשות המיסים לגביית המקדמה, אלא אם ניתנה לכך הסכמה על ידי המוכר והרוכש. כן נקבע, כי בעסקאות שייערכו מיום 13.5.13 ועד 30.9.13, יבוצע וייגבה תשלום המקדמה מהרוכש.

ההנחיה זו אמנם התירה ספיקות מסוימים, אך יצרה ספקות אחרים, וזאת מאחר שהצדדים להסכמים שנערכו בתקופה 1.4.13-12.5.13 לא קבעו על פי רוב כאמור הוראות לעניין תשלום המקדמה, ובמקרים מסוימים ייתכן ויקשה עליהם לשנות את תנאי התשלום שנקבעו בהסכמים אלו על מנת לשלם את המקדמה. כמו כן, עדיין לא ברורה לאשורה הפרוצדורה במסגרתה אמורים הרוכש והמוכר להודיע לרשות המסים על הסכמתם לתשלום המקדמה.

כמו כן, לא ברור מה הדין בעסקאות אשר במסגרתן שולמה כבר מלוא השומה העצמית של מס השבח על ידי המוכר, והאם בעסקאות אלו יוכל הרוכש לקבל אישור לטאבו.

ההנחיה שפורסמה ביום 24.6.13 על ידי רשות המסים כללה התייחסות גם לתיקון 75 ולהוראות שנקבעו בו ביחס למס רכישה. נזכיר, כי בשנת 2011 נחקק חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה"). חלק מהוראותיה של הוראת השעה עסקו במס רכישה וקבעו מחד הקלה במס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה ומאידך, העלאה של שיעורי מס רכישה ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה.

ההנחיה מפרטת את שנקבע בתיקון 75 לחוק מיסוי מקרקעין מיום 6.5.13, אשר האריך את תוקפן של ההוראות שנקבעו בהוראת השעה לעניין מס רכישה וזאת לתקופה שמיום 6.5.2013 ועד ליום 31.12.2014.

כמפורט בהנחיה, בתיקון 75 עודכנו מדרגות מס הרכישה לגבי דירה יחידה: נקבע פטור עד לסכום של 1,470,560 שקל; על הסכום שבין 1,470,560 שקל לבין 1,744,270 שקל - שיעור מס הרכישה יהיה 3.5%; ועל כל סכום מעל 1,744,270 שקל - שיעור המס יהיה 5%. כן נקבע, כי יעודכנו שיעורי מס הרכישה לדירה שאינה דירה יחידה ויהיו כדלקמן: על סכום שעד 1,089,350 שקל - 5% ; על סכום שמעל 1,089,350 שקל ועד 3,268,040 שקל - 6%; ועל סכום הגבוה מ-3,268,040 שקל - 7%.