"מוסדיים לא ייכנסו לפרויקטים המערבים בעלים ושוכרים"

"הגופים המוסדיים לא ייכנסו לפרויקטים שבהם יש תערובת של דירות למכירה, דירות להשכרה המיועדות לדיור בר-השגה, וגם דירות להשכרה המיועדות לשוק השכירות החופשי. אם זה לא יתוקן, הרעיון הטוב של שר האוצר, יאיר לפיד, על מסה של דירות להשכרה לא יתממש לפי חזונו עם מימון של המוסדיים" - כך אומר ל"גלובס" מנכ"ל קרן פנסיה גדולה, לקראת המשך הוצאת המכרזים של פרויקטים להשכרה, הכוללים דיור בר-השגה במחיר מופחת ומפוקח.

במסגרת מסלול א' בפרויקטים המיועדים לשכירות, משלם הרוכש 30% ממחיר הקרקע לפי הערכת השמאי הממשלתי. התחרות במכרז היא על המחיר הנמוך למ"ר שהוא מציע לזכאים לדיור בר-השגה מופחת ומפוקח. 40% מהדירות בפרויקט מיועדות למכירה מיידית, 20% להשכרה במחירי שוק ו-40% להשכרה לזכאים לדיור בר-השגה במחיר מופחת ומפוקח. את כל הדירות ניתן למכור אחרי 10 שנים.

אבל מה שנראה אטרקטיבי מאוד לקבלנים - שיוכלו בעזרת מכירת 40% מהדירות לממן חלק משמעותי מהפרויקט, מאוד לא מפתה גורמים מוסדיים, שאמורים היו להיכנס למשחק בשלב הראשון (הייזום) או רק בשלב השני (תפעול ומימון ארוך טווח), כדי להחזיק בפרויקט כנכס המניב פירות שוטפים.

לדברי שאול לוטן, מבעלי חברת לוינשטיין, "הקבלנים רוצים כמובן אפשרות למכור 40% מהדירות באופן מיידי ואפילו יותר מ-40%, כי יש בזה יתרון ברור של מימון העלויות, אבל מוסדיים רוצים ראש נקי והם לא ייכנסו לפרויקטים כאלה".

גורם בכיר בקבוצת מגדל אמר ל"גלובס", כי "יש בעייתיות בתערובת של בעלים ושוכרים בפרויקטים כאלה, שהם עתירי תחזוקה. זה יפריע לא רק למוסדיים, אלא לכל משקיע. כשלא כל הפרויקט בשליטת הגוף המוסדי, הדבר עלול לפגוע בשווי הנכס ומהווה נקודה שחורה וחסם בנכונות להשתתף בפרויקט כזה".

"עירוב אוכלוסיות"

אבל לא רק בעיית הבעלים מול שוכרים מפריעה למוסדיים, אלא גם עצם השילוב בין דיירים היושבים במחיר מפוקח לבין דיירים "רגילים".

לדברי מנהל בחברת ביטוח מובילה, "עירוב שני סוגי דיירים בפרויקט הוא נושא בעייתי מאוד שעולה אצלנו כל הזמן, כי מערבבים כאן אוכלוסיות עם פרופיל סוציו-אקונומי שונה, דבר שיכול להשפיע על מחירי השכירות ומהווה גורם סיכון גבוה הפוגע באטרקטיביות של הפרויקט ובערכו".

גורם בכיר בקבוצת הפניקס אומר כי "בישיבות עם אנשי האוצר התרעתי מפני פרויקטים מעורבים כאלה, בעיקר כאשר התשואה הצפויה היא רק בגובה 5%". לדבריו, "מוסדיים לא אוהבים להיות שותפים עם אחרים בבניין, ובמקרה הזה יש בעיות של ניגודי עניינים בין שוכרים לבין בעלים, כשהמוסדי הוא האחראי לתחזוקה, וזה ייצור בעיות קשות, מתיקון מעלית ועד זיפות הגג. ברמת הסיכון הנוכחית, אני לא רואה אף מוסדי שייכנס לפרויקט מעורב כזה.

"חוץ מהנקודה העיקרית הזו, צריך לתת לפרויקטים להשכרה רשת ביטחון, לפחות לקטע של הדיור בר-השגה, כי זהו סיכון שאני לא יודע בינתיים איך להתמודד איתו. צריך גם להוציא פרויקטים קטנים יחסית, של כמה עשרות דירות בבניין, כדי שהמוסדיים יוכלו 'להתגלח עליהם' ולהפיק לקחים לפני כניסה לפרויקטים גדולים. הזוי בעיני להשקיע בפרויקטים כאלה בארה"ב במקום בפרויקט בעל חשיבות לאומית בישראל, כאשר השוכרים שלי יכולים גם להיות עמיתים בקרן הפנסיה שלי".

חיים פייגלין, מבעלי חברת צ.מ.ח המרמן ופעיל למען דיור בר-השגה, אומר: "אחד השיקולים שלנו לא להיכנס לפרויקטים האלה הוא העירוב של בעלים ושוכרים, דבר שיוצר ניגודי עניינים בין הדיירים לבין עצמם ובין הדיירים לבין היזם וחברת הניהול. זוהי שכנות בלתי אפשרית עם סכסוכים מובנים. המוסדיים לא יודעים לנהל פרויקט כזה. זה לא יכול לעבוד, בוודאי שלא באותו בניין".

כבר בעקבות כישלון מכרזים קודמים במסלול א', אמר מנכ"ל המינהל, בנצי ליברמן, כי "תוצאות המכרזים מחייבים מחשבה מחדש על הפרויקטים האלה".

לפי שעה, נראה שמוטב לתלות תקוות במסלול ב' של שיטת הדיור להשכרה, במסגרתה מחיר הקרקע משווק ללא מחיר מינימום ושבה 75% מהדירות מיועדות להשכרה במחירי שוק ו-25% במחיר מופחת ומפוקח, שגובהו עדיין לא ברור (כ-20% פחות ממחיר השוק). במסלול זה כל הדירות ניתנות למכירה אחרי 20 שנות השכרה בפרויקטים של 100 יח"ד, או אחרי 10 שנים בפרויקטים קטנים יותר.