האם תופעת קניוני הרפאים של סין וארה"ב תגיע לישראל?

מחצית הראשונה של שנת 2013 נוספו ברחבי הארץ עוד כ-200 אלף מ"ר שטחי מסחר, שהצטרפו ליותר ממיליון מ"ר שטחים מסחריים שנבנו פה בין השנים 2009 ל-2012. וזה ממש לא הסוף: בצנרת נמצאות כיום תוכניות לבנייתם של 123 מרכזים מסחריים חדשים, בשטח כולל של 1.4 מיליון מ"ר.

האם באמת יש צורך בכל כך הרבה? ומה יקרה לאלו שכבר קיימים? האם תופעת קניוני הרפאים, שכבר מכה ללא רחם במרכזים מסחריים בארה"ב (הציצו באתר www.deadmalls.com ולא תאמינו) ובסין, תגיע גם לישראל? במחקר שערכו בחברת בחברת המחקר צ'מנסקי בן שחר הם מתארים את האבולוציה של מרכזי המסחר - ואת השלב הבא שלה, שמחייב היערכות מצד היזמים ובעלי הקניונים. "נגמרו הימים שבכל מקום שיזמי המסחר היו תוקעים סיכה - הם היו מצליחים", אומרת מירב איינשטיין סיאנו, סמנכ"לית בצ'מנסקי בן שחר.

פונים לטייבה ולאום אל פאחם

כבר היום יש בישראל כ-8.5 מיליון מ"ר מסחר. הבעיה היא שחלק מהקניונים ומהמרכזים המסחריים בישראל פשוט התיישנו עם השנים (הראשון הוקם ב-1987), והחנויות בהם נסגרו, אחרים סובלים מבריחת קונים למרכזים אחרים, חדשים ומעודכנים יותר. משמעות הדברים היא צמצום הביקוש לשטחי מסחר, פדיון נמוך יותר לכל מ"ר, וצפי לעודף שטחי מסחר.

על פי המחקר של צ'מנסקי בן שחר, "במחזור החיים של מרכזי המסחר, ואחרי 25 שנה, מתחיל השלב הבא של התפתחות הענף - מופיעים זנים חדשים של מרכזים ש'טורפים' את הישנים. המרכזים הוותיקים יידרשו לעבור תהליך של ריענון ושינוי".

"היזמים חייבים לחשוב על בידול", אומרת מירב איינשטיין סיאנו, סמנכ"לית בצ'מנסקי בן שחר ומחברת המחקר. חלק מהבידול הזה נעשה באמצעות פנייה למגזרים חדשים: למשל, פאואר סנטרים שייפתחו במגזר הערבי בנצרת, באום אל פאחם ובטייבה. "סוג אחר של בידול הוא העיצוב, ואז התוצאה היא life style center. באשדוד, למשל, בונים את ביג פאשן אשדוד, מרכז קניות חדש פתוח, שיש בו דגש על בילוי ותרבות, וייראה כמו רחוב עם אבנים עתיקות. גם בגן יבנה ייבנה מרכז פתוח, עם דגש על החוויה.

"הבעיה שלא כל היזמים חושבים על הבידול מראש. במבשרת ציון, לא הרחק מקניון הראל, רמי לוי בונה עוד קניון. הקניונים האלה יצטרכו לבדל את עצמם, וזו בעיה אמיתית, כי כוח הקנייה שם לא גדול", אומרת איינשטיין סיאנו. הקניון של לוי במבשרת, בשיתוף חברת הורייזן גולד השקעות, עתיד לכלול 12 אלף מ"ר שטחי מסחר.

"חלק ממרכזי המסחר ישנו קונספט - נראה יותר ניסיונות לייצר קניוני דיסקאונט ואאוטלט, ותיכנסנה גם יותר חנויות דיסקאונט משודרגות לקניונים. חלקם ייאלצו להסב שטחים לשימושים אחרים - משרדים, משחקיות ואזורי בילוי. אלו שלא יצליחו לבצע את השינוי, יינטשו, יהרסו ותחתם יבנו שימושים אחרים. כבר רואים מרכזים מסחריים שלקומה השנייה או השלישית שלהם נכנסו קופות חולים, בנקים, משרדים, אולמות אירועים, אפילו מרכזי חוגים. בשטחים קיימים זה לא השקעה כל כך גדולה", אומרת איינשטיין סיאנו.

צריך גם לזכור שבידול הוא לא חזות הכל. מוטי זיסר ניסה בזמנו לבנות קניון "אחר" במרינה של הרצליה פיתוח, אולם בדיעבד הארנה עדיין מתקשה להתרומם והקונספט של תרבות ואטרקציות בתוך מרכז מסחרי לא הוכיח את עצמו.

צפופים פחות

למרות העודף והצפיפות, יש מקומות שעדיין חסרים בהם שטחי מסחר. בצ'מנסקי בן שחר מונים שורה של יישובים שעדיין אין בהם מרכזים מסחריים גדולים, כמו לוד, יבנה, באר יעקב, גן יבנה, שדרות וגוש עציון, ועוד שורה ארוכה של מקומות שמספר שטחי המסחר בהם עדיין נמוך ביחס לכוח הקנייה, ביניהם בת ים, פתח תקווה, חדרה וירושלים.

פאואר סנטרים מתוכננים להיבנות בין היתר ביבנה, בכפר תבור, בנצרת עילית, בשדרות, בנתיבות, ובאילות שסמוכה לאילת. קניונים מתוכננים בנהריה, בעכו, בטבריה (שם מספר שטחי המסחר לנפש הוא הגבוה בארץ, והעיר דווקא נמצאת באשכול סוציו אקונומי מס' 5, ואפילו על התיירים ככוח קנייה משמעותי קשה לבנות, כיוון שתפוסת החדרים במלונות עומדת מתחילת 2013 על כ-52%).

בחלק מהמקומות הללו, כמו בבאר יעקב, כבר נבנים מרכזים מסחריים או שנמצאים בתהליכי אישור.

אחד האזורים שצפויים דווקא להתפתח מבחינת המסחר הוא צומת קרית אתא, שבו צפוי לקום הסניף הבא של איקאה, שייפתח במארס 2014, ולידו קניון גדול שבונה שיכון ובינוי, שיתחרה בקריון של מליסרון בקרית ביאליק ובקניון קרית אתא של קבוצת עזריאלי. "הבידול של הקניון החדש יהיה שהוא צמוד לאיקאה, וזה מיקום אסטרטגי. גם הכבישים באזור עומדים להשתנות שם, וזה יעבוד לטובתם. סללו את עוקף קריות, וכביש 6 יגיע לשם, ולכן כל האזור הזה הופך להיות המוקד של כל המטרופולין. איקאה תמשוך קונים מכל האזור, אפילו מקרית שמונה - פעם הם היו צריכים לנסוע לנתניה. בסך הכול יש הרבה אסטרטגיות צמיחה, אבל צריך לחשוב טוב טוב על ההזדמנויות", מסכמת איינשטיין סיאנו.

ארה"ב עברה שלב באבולוציה

בארה"ב הכריזו מזמן על השלב הבא באבולוציה - שראשיתה בקניונים, שהחלישו את המסחר ברחובות ובשווקים, ושאחריהם באו הפאואר סנטרים והאאוטלטים - הקניות המקוונות.

אולם בישראל, המסחר המקוון מדשדש מאחור: סקר שפורסם ב"גלובס" בחודש שעבר גילה כי 70% מהישראלים היו מוכנים לשלם 5% יותר כדי לקנות באתר אינטרנט ישראלי, אולם בינתיים קונים בעיקר מוצרים שממילא לא הולכים בשבילם לחנות, כמו כרטיסים לסרטים ולהופעות ומוצרי תיירות. רוב החברות עדיין לא מציעות מגוון או חוויית קנייה מקוונת שמשתווה לזו הפיזית, מה שמעניק לפחות בינתיים יתרון לקניונים הממוזגים והקרובים לבית.

 10הערים המובילות בשטחי המסחר

 10הערים הצפופות