ביהמ"ש: מחלוקת בקרקע תיפתר במכירת זכויות כל השותפים

סגן נשיאת בית משפט השלום בפתח-תקווה, אורן שוורץ, קבע לאחרונה כי מחלוקת בין צדדים המחזיקים במגרש בשותפות, צריכה להיפתר באמצעות מכירת כל הזכויות במגרש, ולא על-ידי מכירת חלקו של צד אחד בלבד, וזאת כדי למקסם את הרווחים בגין המגרש. בכך נסללה הדרך למכירת כלל הזכויות במגרש בשכונת 1200 בהוד-השרון המיועד להקמת מגדל בן 64 דירות.

מדובר במגרש בן 2.7 דונם, שמחצית ממנו נמצאת בבעלות כמה חברות פרטיות, ומחצית ממנו בבעלות מספר רב של יורשים פרטיים במושע (שותפות במקרקעין). החברות הציעו ליורשים לפרק את השיתוף באמצעות מכירת הקרקע למרבה במחיר בהתמחרות, אך היורשים סירבו. כתוצאה מכך הגישו החברות תביעה לפירוק שיתוף באמצעות עוה"ד אפרים קרנון ואורית דן. היורשים טענו כי לאחר שנים שבהן המתינו לאפשרות לממש את הקרקע, החברות מנסות להפעיל עליהם לחץ, וכי הם אינם מוכנים למכור את חלקם ומעוניינים לממש את זכותם לדירה בפרויקט העתידי. לטענתם, הבנייה על המגרש תשביח את ערכו, ועל כן מכירת הזכויות במגרש לפני הבנייה עליו מנוגדת לעקרון הניצול היעיל של הקרקע. על כן, לשיטת היורשים המחזיקים בקרקע, יש לפרק את השיתוף בדרך של בנייה משותפת את בניין המגורים במתוכנן על המגרש.

השופט שוורץ קבע כי פירוק שיתוף הוא מהלך שיש לעודד, ושעקרון העל בו הוא שכל שותף בקרקע משותפת יכול וראשי להביא לפירוק השיתוף בכל עת, ולא רק כאשר השותפים האחרים מסכימים לכך. המחלוקת בין הצדדים עסקה בשאלה האם יש למכור את המגרש במלואו, או רק למכור את חלקן של החברות, ללא חלקם של היורשים המתנגדים לכך. החברות טוענות שיש למכור את המגרש במלואו, שכן רוכשים פוטנציאליים לא יהיו מעוניינים להיות שותפים של יורשים רבים, ועל כן שוויו יהיה גבוה יותר אם יימכר במלואו. מה עוד שבעבר, טוענות החברות, כל ניסיונות לאגד את היורשים לצורך בנייה משותפת לא צלחו. נחשון קיוויתי, לדוגמה, בעל קבוצת ב.ס.ר, העיד לאחר כמה מפגשים עם היורשים כי "אין עם מי לדבר".

לטענת החברות, הן מעוניינות למצות את זכותן לקבל תמורה מרבית עבור זכויותיהן במגרש, וזו תתאפשר רק במקרה שבו יימכר המגרש בשלמותו. מנגד טוענים היורשים כי על בית המשפט להורות על מכירת חלקן של החברות בלבד, כלומר של מחצית הזכויות במגרש. זאת כי ברצונם לנצל את זכויותיהם מזה 60 שנה, ולמקסם את רווחיהם באמצעות בנייה משותפת, מתוך הנחה שבנייה משותפת תשביח את ערכו של המגרש ותביא להפקת מירב הרווח התשואה והתועלת ממנו.

אין סנטימנטים

שוורץ החליט לקבל את עמדת החברות, וציין כי דיני פירוק השיתוף אינם מייחסים ערך לרב לסנטימנטים שיש ליורשים במגרש, והאינטרס העליון הוא ניצול יעיל יותר של המגרש. לדבריו, כתוצאה מהיעדר ההסכמות בין השותפים במגרש, מדובר במקרה קלאסי בו מתבקש פירוק שיתוף בדרך של מכירת המגרש. מכירת חלקן של החברות בלבד תגרום להן נזק, כי מאחר שמדובר בזכויות במושע, שווי הזכויות עלול להיות נמוך יותר בהתחשב בריבוי הבעלים והרקע המורכב שביניהם. "הדרך הראויה לפירוק השיתוף במגרש היא באמצעות העמדתה למכירה של כלל זכויות השותפים בו", קבע שוורץ.

שוורץ לא קיבל את טענת היורשים כי התביעה לפירוק שיתוף הוגשה בחוסר תום לב, וציין כי סבר שהחברות הגישו את התביעה מתוך רצון כן ואמיתי "להיפטר" מחלקן במגרש או להיחלץ מיחסי שיתוף עם היורשים.

נוסף לכך, ציין שוורץ כי התרשם כי שותפותם במגרש רובצת על כתפי החברות כעול בלתי נסבל ובנייה משותפת עליו כמעט שאינה אפשרית. שוורץ ציין כי נוכח חוסר האמון שבין הצדדים הוא ממנה את עו"ד אשר נוטוביץ ככונס נכסים תחת פיקוח בית המשפט. היורשים חויבו לשלם שכר טרחת עו"ד בגובה 40 אלף שקל.

המשמעות: רוכש חדש של חלק משטח יכול לדרוש את מכירת השטח כולו

פסק הדין שניתן בעניין הקרקע בהוד-השרון עשוי להיות בעל משמעות תקדימית. לדברי עו"ד אפרים קרנון, מפסק הדין עולה כי אפילו אם יזם ירכוש מעתה חלק קטן מחלקה (שאינה ניתנת לחלוקה) שיתרת חלקיה בידי בעלים אחרים, אף אם הם מחזיקים בה עשרות שנים, היזם שרכש את חלקו בקרקע רק לאחרונה רשאי לדרוש את פירוק השיתוף ולהביא למכירה של החלקה כולה, כולל חלקי השותפים האחרים.

"המכירה במקרה כזה תיעשה בדרך של התמחרות באמצעות כונס נכסים אשר ימונה לבצע את המכירה", הוסיף קרנון. "במכירה זו יכולים להשתתף גם הבעלים של החלקה ובכללם כמובן גם היזם שביקש את פירוק השיתוף. כתוצאה מכך היזם יכול לרכוש חלק קטן יחסית בקרקע שבה יש ריבוי בעלים ולמעשה לחייב את כל יתר הבעלים האחרים למכור את החלקה בשלמותה למרבה במחיר. כתוצאה מכך יכול היזם להביא לכך שהקרקע כולה תימכר למרבה במחיר ולקבל על חלקו בה מחיר גבוה יותר מאשר במכירה של חלקו בחלקה בלבד. יתרה מכך, במכירה למרבה במחיר יכול היזם עצמו להיות הגורם המרבה במחיר בהליך ההתמחרות ועל-ידי כך לרכוש את חלקיהם של יתר השותפים בחלקה ולהשיג בה שליטה מלאה, דבר אשר יקל עליו לפתחה".