בשוק הנדל"ן לא נבהלים - והמוכרים לא מורידים מחירים

גם ביולי - לאחר ההחלטה ההיסטורית של הממשלה לחייב במס שבח משקיעים שיימכרו דירות ולהעלות את מס הרכישה לדירות יקרות ולרכישת דירות על ידי תושבים זרים - לא הגביר את הלחץ בקרב מוכרי הדירות, שעדיין מבקשים מחירים פנטסטיים לדירות. על פי לוח המחירים של אתר הומלס, באף אזור שנבדק ביולי לא נרשמה ירידת מחירים רוחבית בכל סוגי הדירות. במקביל, בחמשה אזורים - תל אביב, ראשון לציון, עכו ונהריה, חיפה ובאר שבע, נרשמו עליות מחירים רוחביות.

בחודשים הקרובים, בעקבות אישור חוק ההסדרים, תיכנס לתוקף רפורמה במיסוי ענף המגורים, שלראשונה מטילה בין היתר מס על משקיעי הדירות. מס השבח, 25% מההשבחה שנוצרה בין קנייה למכירה, אמור להפחית את האטרקטיביות ברכישת דירה להשקעה, לצמצם את הביקושים הרבים בשוק ולתמרץ בעלי דירות להיפטר מדירתם לפני תשלום השבח (השבח יחושב על כל תקופת האחזקה, על פי החלק היחסי שהיא הייתה ברשות המוכר מינואר 2014). גזירת המס החדשה מגיעה כשהמשקיעים ממילא כבר לא ששים (או לא יכולים) להיכנס לשוק במחירים הנוכחיים ובעקבות דרישת בנק ישראל בשלהי 2012 להעמיד הון עצמי בשיעור מינימלי של 50% מערך הנכס. על פי דוח שפרסם האוצר בשבוע האחרון, נתח השוק של המשקיעים ירד ברבעון הראשון ב-20%, ל-5,500 דירות בלבד.

אבל כאמור, המחירים המבוקשים כמעט ולא נפגעו ביולי. אולי בשל התכווצות המשקיעים שמתמקדים בדירות הקטנות, את עיקר הירידות ביולי ספגו דירות ה-3 חדרים. הירידות החדות ביותר ביולי נרשמו בבת ים-חולון ובפתח תקווה, בשיעור 2.8% ו-2.4% בהתאמה, ואולי תרמו לכך גם הכותרות שבישרו על עוד דחייה במועד ההשקה של הקו הראשון של הרכבת הקלה בתל אביב - שיוביל מפתח תקווה ועד בת ים.

ובזמן שמחירי הדירות מסרבים לגלות חולשה, דווקא בשוק השכירות - שם הלקוחות לא יכולים ליהנות מתנאי הריבית הנמוכים של המשכנתאות והמחיר שהם משלמים הוא נגזרת ישירה של משכורתם הפנויה - נרשמו ביולי ירידות משמעותיות במחיר המבוקש. בדירות בנות 3 ו-5 חדרים נרשמו ירידות ב-10 מתוך 15 אזורים שנבדקו.

על פי נתוני משרד השיכון, מיולי 2009 ועד מארס 2013 עלו מחירי הדירות ב-45%, בעוד מחירי השכירות הסתפקו בעלייה של 17%.

מתודולוגיה

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

 מחיר מבוקש

 תשואה על חדרים