שוק הנדל"ן איבד שליטה מזמן

מי שלא יהיה נגיד בנק ישראל הבא, ההשפעה והאחריות שלו על עתיד שוק הנדל"ן היא עצומה. זה לא יפריע לנגיד שייבחר לדבר על חשיבות ההיצע ("לא בונים פה מספיק דירות"), ולהציג את הזמן הארוך והבלתי נתפס שלוקח לרשויות התכנון לאשר דירה ("13 שנה משיווק הקרקע ועד שהדירה עומדת"), אבל אסור שנשכח כי מי שיושב על ברז המימון הוא האחראי מספר אחת למה שקורה בשוק הנדל"ן.

ללא המימון האדיר שנשפך על נדל"ן, ברור ששאלות כמו היצע הדירות בשוק או אהבת המשקיעים לארבעה קירות אינן רלבנטיות. אין אף ענף במשק, בכל משק, שגורלו תלוי בהלוואות כמו שוק הנדל"ן.

רובם המוחלט של רוכשי דירות בפרט ורוכשי נכסי נדל"ן לא מביאים כסף מהבית. הרוב בגלל שאין להם את מלוא הכסף הנדרש, אחרים בשביל להעלות את התשואה על ההון העצמי ברכישה. מי שהשקיע רק 20% הון עצמי על נכס שמחירו טיפס ב-20%, השיג תשואה פנומנלית של 100% על הכסף (פחות עלות המימון), מה שמעמיד בצל כל אלטרנטיבה אחרת להשקעה - בעיקר כשעלות המימון כל-כך נמוכה, וכשכולם מסביב מבטיחים שאין סיכוי שמחיר הנכס ירד ב-20%, וימחק את מלוא ההון העצמי שהוא שם ברכישה.

ואם מדובר על שוק שנשען כולו על הלוואות מהבנק, המנדט נמצא בידיים של הבנק המרכזי במדינה. לא רק בשאלת עלות הכסף - המושפעת מגובה הריבית התלוי במה שקורה בעולם, אלא בעיקר בשאלת היקף האשראי שמתיר הבנק המרכזי לשפוך על ענף הנדל"ן.

ההכחשה וההדחקה הן לא המצאות של הנגידים שלנו. ביולי 2005, בנאום הבכורה של בן ברננקי כיו"ר מועצת היועצים הכלכליים של הבית הלבן (לפני שהוא מונה לנגיד הבנק המרכזי בארה"ב), הוא אמר בביטחון כי "הנשיא ג'ורג' בוש עוקב בקפידה אחר הגאות בשוק הנדל"ן בארה"ב, אולם יסודות כלכליים - הכוללים בין היתר שערי ריבית נמוכים והיצע קטן של בתים או קרקעות לבנייה - הם הבסיס לעליות החדות בבתי המגורים ברוב אזורי המדינה".

אלן גרינספן, נגיד הפד האמריקאי שאיפס את הריבית בארה"ב כדי להתמודד עם קריסת בועת הטכנולוגיה, אמר באותו זמן כי השוק האמריקאי גדול ומגוון מכדי שכמה "בועות מקומיות" יעוררו דאגה. "אמנם אפשר לראות סימני קצף בשוק, אף זוהי לא בועה", אמר גרינספן לקונגרס האמריקאי בציטוטים שהפכו כבר לקאלט.

שנה לאחר מכן התחוור למאות-מיליוני אמריקאים ולעוד מיליארדים בעולם כי "היצע קטן של בתים וקרקעות" הם לא תנאי מספיק כדי לעצור את המפולת בשוק המגורים.

הבעיה של נגיד בנק ישראל הבא היא, שהוא מקבל את המפתחות מאוחר מדי. המחירים כבר עלו הרבה יותר מדי, היקפי האשראי של הבנקים למשכנתאות עלו לסכום דמיוני של 280 מיליארד שקל, ועצירת הגלגל עלולה להיות הרסנית יותר מהמשך החגיגה.

מעט מדי ומאוחר מדי

ככה זה כשהעסק יצא מזמן משליטה. מכלול הצעדים של בנק ישראל בשנים האחרונות התבררו ככאלה שהגיעו מעט מדי ומאוחר מדי. הצעד הכי דרמטי שנקט הבנק - הגבלת המינוף ל-75% מעלות הנכס לרוכשי דירה ראשונה ועד 50% מינוף למשקיעים - יצא רק באוקטובר אשתקד ולא הזיז בינתיים למחירים ולכמות המשכנתאות שהציבור לוקח.

אין כסף? אז הישראלים לוקחים יותר מהקרן שהייתה מיועדת לפנסיה, או משלימים הון עצמי בעזרת הלוואה ממקום העבודה; ורצים לבנק לקחת משכנתא. מבחינת בנק ישראל, שדואג ליציבות המערכת הרבה יותר מאשר לזיקנה של האזרח הקטן, מוטב כך מאשר המימון ייעצר, ומחירי הדירות יקרסו - על-חשבון הבנקים וכל מי שהצטרף בשנים האחרונות למשחק.

אז גם הנגיד החדש ידבר בתורו על אחריות הממשלה להורדת מחירי הדירות. אבל הוא גם יתלה את יהבו על הממשלה שלא תתאמץ יותר מדי, ויקווה שהאסון הגדול יחכה לנגיד הבא. מנגד, אם הוא יגיע למסקנה שהסיכון גדול מדי, הוא יכול להודיע לרה"מ בנימין נתניהו ולשר האוצר יאיר לפיד שהוא מוותר על ההצעה המפתה.