הבדלים בהיטלי השבחה

כידוע, לאחרונה הוחלו תוכניות מתאר ארציות, בעניינים שונים, בצורה גורפת על הארץ, אשר העלו בפועל את מחירי הקרקעות. על-פי התמ''אות הללו, ניתן באופן ישיר לקבל היתר בנייה, ולא צריך (כמו שנהוג ומקובל) לעשות תב''ע מפורטת.

כך למשל, תמ''א 18 מוסיפה ייעוד של תחנת דלק לכל ייעוד תעשייה, או תעשיה משולבת מסחר/משרדים, או חניונים מסוימים וכו'.

תמ''א 10 /ד'/ 10 מוסיפה ייעוד של מיתקן פוטו-וולטאי (סולארי) לכל ייעוד של מבני משק, תעשייה , מיתקנים הנדסיים וכו .

תמ''א 36 א' מאפשרת הקמת מתקני שידור לסלולר.

תמ''א 38 מאפשרת עיבוי בתים ישנים ושדרוגם.

לכאורה, תוכנית מתאר שכזו משביחה בפועל כל קרקע שהיא וכתוצאה מכך מביאה לעליה במחיר הנכס. אולם מה בנוגע לבעל הנכס שעליו חלה תוכנית מתאר ארצית זו או אחרת.

האם למשל בעל מגרש שמיועד לתעשיה היושב על הכביש ואין בקרבתו כל תחנת דלק, שלכאורה הוחלה עליו תמ''א 18 יידרש לשלם היטל השבחה על מכירה של הקרקע שלו, למרות שהוא לא חשב ולא ביקש להקים בה תחנת דלק?

הדגש הוא על מכירה, שכן, על בנייה כבר נקבע שהוא ישלם היטל השבחה.

השאלה בנוגע לתשלום היטל בעת מכירת הנכס העסיקה רבות את ועדות הערר ובתי המשפט. לפי מרבית הפסיקות עד כה, המועד לגביית ההיטל הוא רק ביום קבלת היתר הבנייה ולא ישלמו ביום המכירה. כך גם נקבע בשאלה פיצויי הפגיעה של שכן, כי יום הפגיעה שבגינו ניתן להגיש תביעת ירידת ערך הוא יום הוצאת היתר הבנייה.

בשאלת גבית היטלי ההשבחה, רוב פסקי הדין קבעו שרק בבנייה על הנכס של אותה תחנת דלק, ייגבו היטל השבחה. מיעוטם קבעו שייגבו רק במכירה.

לאחרונה הגיעה גם ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז הדרום, לעסוק בסוגיה לארכה ולרחבה, כאשר יושב הראש שלה, עו"ד גלעד הס שלה נתן פסק דין מעניין ומקורי.

בפסק הדין נקבע כי מועד יצירת החבות בהיטל השבחה הינו מועד אישור התוכנית המפורטת שקדמה לתמ"א 18 ולא אישור הבקשה להיתר הבנייה. על-פי ועדת הערר, היתר בנייה הינו אמצעי למימוש הבנייה המותרת על-פי תוכנית, ואין הוא כשלעצמו, נחשב לתוכנית.
היטל ההשבחה הינו היטל המוטל על התעשרות האזרח כתוצאה מאקט תכנוני של מוסדות התכנון. העובדה שטרם ניתן היתר בנייה לא אומרת שבעלי הקרקע לא התעשר מאקט תכנוני של אישור תמ"א.

אירוע המס המקים את החבות בהיטל ההשבחה הוא מעשה ההשבחה המתרחש עם אישורה של התוכנית אשר השביחה את המקרקעין והעלתה את שוויים, כאשר רק מועד התשלום נדחה לעת מימוש הזכות במקרקעין.

בנסיבות העניין, לא רק שאין כל מקום לקבוע כי מועד יצירת החבות הינו אישור הבקשה להיתר הבנייה, אלא שיש לקבוע כי מועד יצירת החבות הינו מועד אישור התוכנית המפורטת שקדמה לתמ"א 18. לפיכך, השבחה הנגרמת על-ידי הוצאת היתר בנייה אין לחייבה בהיטל, שכן התוכנית המשמשת כבסיס להיתר חויבה כבר בהיטל בגין השבחה זו.

עו"ד הס עושה אבחנה בין התמ"אות השונות שהוזכרו לעיל ומנתח כל אחת מהן לעניין היטל ההשבחה.

לגבי תמ"אות 18 ו-10 ד' הוא קובע כי הואיל והן מיוחדות רק למי שיש לו ייעוד מפורט קודם, והואיל והן "מתלבשות" על הייעוד הקודם ומרחיבות אותו, על מכירה כזו כן יוטל היטל השבחה.

לגבי תמ'אות 38 ו-36 א' נקבע כי הואיל והן תמ''אות עצמאיות שאינן מתלבשות על תב''ע קודמת (לא כ''כ מדויק אגב...) ייגבה היטל רק בבנייה ממש.

פסיקה זו היא מעניינת ומקורית והיגיון רב יש בה, אך יש לציין כי עוד אין פסיקה של בית המשפט העליון.

דבר אחד ברור, אי-הוודאות שמצמיח פסק הדין תגרור עליית מחירים. המשמעות היא לעת הזו, מבחינת הרשויות שהן תוכלנה לגבות היטלי השבחה מהיום, על מכירות קרקעות (או - למען הזהירות להחתים על התחייבות לדחיית התשלום) והן הבעלים המוכרים.

בעלי קרקע צפויים לגביית יתר וההשפעה על מחירי הנדל"ן- ברורה.

הכותב שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן