המודל הכלכלי של שרגא בירן לפתרון מצוקת הדיור בישראל

"190 אלף משפחות גרות בדיור שאינו תקני - לא בבעלות ולא בשכירות. הן נדחקו. הן עומדות בתור של אלה שמחכים שמדינת ישראל תתעשת" - כך אומר עו"ד שרגא בירן מהמכון לרפורמות מבניות. לדבריו, "נוצר מעמד ביניים חדש, שלא היה קודם. אנשים משכילים, שאין להם הון עצמי, המגיעים ממשפחות עממיות שלא יכולות לגייס את ההון הדרוש. זה יכול להיות צעיר משכיל, עם מקצוע נהדר, גם מקצועות חדשים ומבוקשים בשוק, אבל בהיעדר הון עצמי, יש למצוא דרך לייצר יש מאין".

בשנים האחרונות הפך דיור בהישג יד לסיסמה פופולרית, וככל שעובר הזמן מתברר עד כמה רבה נחיצותו ועד כמה לממשלה אין כל מענה לגביו. שיעור הבעלות על דירות ירד באופן חד מ-87% בשנות ה-60 לכ-65% כיום. מרבית הזוגות הצעירים נותרים כאמור ללא בית בבעלותם, מכיוון שאין ברשותם ההון ההתחלתי כדי ליהנות ממשכנתא. הכלים שיש כיום בידי הממשלה להתמודדות עם המצב הם טיפה בים ופונים בעיקר לאוכלוסיות מוחלשות, הזקוקות לדיור סוציאלי.

מקור הבעיה הוא בפילוח של היצע הדיור בישראל והיעלמותן של הדירות הקטנות והדירות בהישג יד מהנוף הישראלי. הפתרון נמצא ממש מתחת לאפם של הפוליטיקאים ונדון במשרד השיכון תחת השם "הצעת החוק להקמת הרשות הלאומית להתחדשות עירונית ולדיור בהישג יד", שיזם המכון לרפורמות מבניות.

בקרוב יציג בירן את המודל הכלכלי-משפטי ל"הצעת החוק להקמת הרשות להתחדשות עירונית ודיור בהישג יד" לנציגי הבנקים, אשר יבחנו את הכדאיות הכלכלית של המודל, את היתכנותו, ואת יכולתם לתת גיבוי פיננסי לתוכנית.

המימון יחולק לשניים

אז מה בעצם מציע המודל? שכונות מצוקה באזורי ביקוש, בשטחים עירוניים, יוכרזו כמתחמים להתחדשות עירונית ודיור בהישג יד, אך ורק אם יובטח כי לפחות 20% מהדירות בתוכנית המוצעת יהיו לדיור בהישג יד.

בדרך זו ייווצר מאגר נרחב של דירות בהישג יד בישראל בשטח 66 עד 75 מ"ר, שיוצעו לזכאים בהסדרי מימון נוחים.

לדברי בירן, "אנחנו מציעים לייצר פלח שוק של דיור בהישג יד שאינו משפיע על הדיור הרגיל. זה שוק מיוחד. זה קורה באנגליה, בצרפת, בארה"ב, ואצלנו זה לא קרה".

לפי התוכנית, מימון הדירה ייגזר ממחירה הכולל, הנקבע על ידי עלויות בנייה ומחיר הקרקע. עלויות הבנייה מורכבות ממחיר הבנייה למ"ר (קבוע ולא תלוי מיקום) כפול שטח הדירה (המשתנה בהתאם להחלטת הרשות להתחדשות עירונית ודיור בהישג יד ונע בין 66 לבין 75 מ"ר) ובתוספת עלויות נלוות (כגון מסים, תשתיות, תכנון וניהול).

לפי בירן, "העיקרון המרכזי הוא לממן את ההון של הזוג הצעיר, כך שיוכל לרכוש דירה בחלקים. עלות הקרקע לכשעצמה נושאת ריבית לאורך שנים, ועמה צומח גם שיעור ההון העצמי. על-פי התוכנית, מי שזכאי ישלם בתחילה רק עבור הבנייה, ויוכל לרכוש גם את הקרקע כשיגדיל את ההון. כשלאט לאט יגדיל את ההכנסות, הוא יוכל לקנות קרקע לשיעורין".

המימון עצמו יחולק לשניים: עלות הבנייה תמומן במסגרת המערכת הבנקאית ותובטח ע"י משכנתא ארוכת טווח - 30 שנה ויותר, על בסיס סולם החזרים עולה. שיעורה של המשכנתא יהיה שווה ערך לעלות הבנייה במלואה או עד לשיעור של 60% מערך הדירה הכולל (הנמוך מביניהם). 40% הנותרים ימומנו בהלוואה עומדת מהמדינה, אשר לא תחויב בהחזר חודשי קבוע וניתנת לפירעון בכל עת (מלא או חלקי) ללא הגבלת זמן. המשמעות היא שהמערכת באמצעות החוק מממנת לזכאי את ההון העצמי או מקצתו לפי שיעור הזכאות. לאחר שהכנסתו של הזוג הצעיר תגדל, הוא יוכל לרכוש בהדרגה את הקרקע, שהיא יתרת הבעלות על הדירה ועל ידי כך יצבור לעצמו הון התחלתי. לאחר מכן הוא יכול למכור את הדירה.

לדברי בירן, "אם הזכאי ירצה למכור את הדירה, היא תהיה כפופה להון העצמי שהוא לא פרע. אם ימכור לאדם שלא זכאי לה, הקונה יצטרך לפרוע את ההלוואה העומדת. היתרון החברתי כאן הוא מימון ההון העצמי. הרוכש הזכאי יכול להגיע לקרקע מבלי לבזבז את כספו על שכירות שהולכת לטמיון".

- זה קיים בחו"ל. אבל זה תואם את הארץ?

"זה נהדר לארץ, כי הקרקע שייכת במקרים רבים למינהל מקרקעי ישראל. הוא לא נותן אותה במתנה. זה פטנט פיננסי חברתי. לאדם פרטי אולי אין תמיד אינטרס, אבל למדינה יש. באנגליה, יש אגודות דיור שדואגות לזה - יש להן בעלות על דירות והן עושות את אותו פטנט (ראו מסגרת). ובכלל, בישראל כל נושא ההלוואה העומדת על הקרקע היה קיים בעבר - כך בנו בשנות ה-60. אבל לפני כ-20 שנה הממשל חשב שכוחות השוק יפתרו את הבעיה והחלה המדיניות הניאו-ליברלית, שהפסיקה את הישגי מדינת הרווחה. הבעיה כידוע, לא נפתרה".

"דירות לא גדולות ולא מפוארות"

בפגישה של בירן עם נציגי הבנקים ישתתף גם אהוד שפירא, יו"ר בית ההשקעות פסגות. שפירא צופה שנציגי הבנקים לא יתנגדו לתוכנית. "לא אגיד שזה משתלם לבנקים, אבל אני לא רואה התנגדות מפורשת", מסביר שפירא. "הלחץ שמזין את הביקוש הוא של מחוסרי הדיור ולא של משפרי הדיור. מי שכבר יש לו דירת 3 חדרים ורוצה להתרחב, רק צריך להעביר לשם כך הון נוסף. לא אצלו הבעיה. אבל כשמחירי הדירות שבים ועולים, חסרי ההון ההתחלתי הם אלה שנזרקים החוצה. לבנקים זה משתלם, כי מדובר בהלוואה. המטרה לתת משכנתא ברמת סיכון נאותה, רמת סיכון מתחת לבינונית. אני חושב שיהיה קשה למצוא מישהו שלא ייקח הלוואה כזו כדי לממן רק את עלות הבנייה".

- לדעתך, עצם ההסדר הוא נכון?

"אם למשל, מדינת ישראל תיתן את אזור פארק אריאל שרון, הידוע בשמו חירייה, לא רק שלאנשים יהיו פתרונות דיור, העירייה תקבל עוד דמי ארנונה, היא תקבל כוח עבודה, השבחת אזורים נחשלים פיזית. כשיהיו עוד מבנים, התשתיות יושבחו. בשוליים של כפר שלם, יש אזורים מיושבים שאפשר לטפח. והמדינה מצדה נותנת קרקע שממילא אין לה בה שימוש - ולמעשה היא רק מלווה אותה. ברגע שהיא תימכר למי שאינו זכאי, הוא יפרע את ההלוואה".

- מדובר פה ביצירת פלח שוק נבדל ועצמאי. אין בכך סכנה ליציבות הבנקאית ולהתמוטטות מחירי הדיור?

"לא, מאחר שאנו מדברים על דירות בנות השגה. אלו דירות לא גדולות ולא מפוארות. היתרון והחיסרון של דירות הוא שאי אפשר להעביר אותן למקום אחר. דירה בכפר שלם תישאר בכפר שלם. מחירי הדירות האמורות לא ישפיעו על המחירים של הדירות ברעננה ובצפון תל אביב. הרי מי שזכאי הוא רק מי שיוגדר ככזה והמדינה היא שתשלוט בקריטריונים לזכאות. היא תגדיר והיא תבטיח שרק אותם אנשים יקבלו את האפשרות. הפתרון הזה הוא נכון, כי הרי ככל שמחירי הנדל"ן עולים, אנשים רבים לא מגיעים למחסום ההון העצמי".

- והבנקים לדבריך, ייתנו את הגיבוי.

"אני לא רואה שום סיבה להתנגדות במערכת הבנקאית, אבל אחרי הפגישה נדע יותר ונוכל לראות אם יש נושא שלא בדקנו. צריך לבחון את התוכנית דרך מסננת צפופה. אבל לא נראה כרגע שהמכשול יהיה בצד הבנקאי".

- אגב, המוסדיים נכנסים לשוק הנדל"ן אט אט.

"כן, אבל צריך להבחין. הם נכנסים, אבל לא לשוק הדיור, שם יש משתמש סופי. אני לא מודע לקיום של מי שמשכיר דירות מסחריות - 1,000 דירות נניח, כמו שקורה בארה"ב. השוק המוסדי פועל היום בשוק המסחרי. בנייני משרדים, קניונים, פארקים תעשייתיים. שם הדיירים לא מתחלפים בתדירות גבוהה. יש חברות ניהול ויש השקעות גדולות. אם גוף מוסדי ירכוש את בניין קריית הממשלה בתל אביב, למשל, לא תהיה לו בעיה עם מישהו שלא שילם. עבור המוסדיים זו השקעה טובה. התשואה על מרכזים כאלה היא מעל 7%. בשכר דירה ברוב הארץ, התשואה היא 3%-3.5%. אני לא רואה גוף מוסדי שישקיע את כספי העמיתים בדרך אחרת".

- השבוע פורסם כי במחצית הראשונה של השנה היה שיא בלקיחת משכנתאות, והצפי הוא שכך יהיה גם ביולי.

"מדד המשכנתאות מיסודו הוא לא משהו יציב. ברגע שב-2012 התחילו לדבר על הבועה שתתפוצץ וב-2013 הכול יהיה ורוד, אנשים עיכבו את הקנייה ולא לקחו משכנתא. אבל אז ראו שהמחירים זוחלים, והביקוש התפרץ לשוק. וכשדיברו על החמרת המיסוי - מס רכישה ומס שבח, כל מי שרצה קודם לקנות, רץ לשם, לפני שזה יחול עליו. אנשים הגיבו בפאניקה, שאולי בכלל לא הייתה מוצדקת. הרי דובר על מיסוי השבח מהיום שבו יעבור החוק, אבל הפסיכולוגיה של ההמונים אומרת בואו נשתחרר מאי הוודאות, ואלה שלא קנו עדיין - החליטו לקנות. אני חושב שאת הסכומים הגדולים שאנחנו רואים עכשיו במשכנתאות צריך לפרוש על תקופה ארוכה יותר. ההערכה היא שתהיה ירידה בהעמדת המשכנתאות, כי תהיה האטה בקצב. העלייה היא סגירת פיגור, בשל אי המימוש שקדם לה".

- ואם דיברנו על עליית המחירים, מתי תתפוצץ להערכתך בועת הנדל"ן?

"ברור שאם הייתי יודע, לא הייתי מספר לאף אחד, וגם ממילא לא הייתי נמצא פה היום".

מודל הבעלות המשותפת הבריטי כמשל

במדינות העולם קיימות תוכניות רבות המיועדות לעודד ולקדם בעלות על נדל"ן למגורים. התוכניות השונות מתמקדות בעיקר בדיור בהישג-יד ובסיוע לרכישת בית ראשון. כך, בבריטניה מיושמות תוכניות של בעלות המשותפת (Shared Ownership) המקדמות דיור בהישג-יד. מודל זה נפוץ מאוד בבריטניה. כיום יש כ-170 אלף נכסים בבעלות משותפת והביקוש הרב עולה בהרבה על ההיצע (הצומח מדי שנה).

במסגרת התוכניות, המימון מתחלק לשניים: 50%-75% משווי הנכס ממומנים על ידי משכנתא רגילה ויתרת הסכום על ידי הלוואה כנגד שעבוד הנכס. ההלוואה בעצם יוצרת בעלות משותפת על הנכס, של הרוכש והגוף המלווה (ממשלה או אגודות דיור). בכל עת הרוכש יכול לפרוע את שארית ההלוואה או חלק ממנה, בשיעור מינימלי של 10%, ובכך בעצם להגדיל את אחוז הבעלות שבידיו.

 המודל הכלכלי למימון דירה בהישג יד

 דירות בהישג יד בישראל