מנכ"ל אשטרום: "אף אחד לא רוצה להיתקע עם מגדל ריק"

בשבוע שעבר דווח על שתי עסקאות גדולות בשוק המשרדים באזור המרכז. מיטב דש השקעות חתמה על חוזה שכירות במגדל צ'מפיון ברחוב ששת הימים בבני ברק, שלפיו תשכור שש קומות משרדים במגדל, וחברת גב-ים מקבוצת נכסים ובניין דיווחה בדו"חות הרבעוניים שלה כי חברת אפל תשכור כ-12.5 אלף מ"ר בבניין חדש של החברה בהרצליה. העסקאות הללו משדרות "עסקים כרגיל", אבל בענף ממשיכים להישמע קולות אחרים. כלומר, אמנם שתי עסקאות גדולות נסגרו, אבל הרבה עסקאות אחרות אינן נחתמות על רקע חשש מהיצע גדול מדי של משרדים.

אם נחזור רגע לשתי הדוגמאות המופיעות למעלה, ונפנה את הזרקור לכיוון אחר, נקבל תמונה אחרת, מחמיאה הרבה פחות, של שוק המשרדים. כך למשל, אותה גב-ים שחתמה על חוזה גדול עם אפל, מתקשה להשכיר שטח של כ-12 אלף מ"ר בפארק העסקים שבנתה באזור התעשייה בחולון, אף שהבניין כבר עומד מוכן. בחברת גב-ים לא ששו להתייחס לנתוני האכלוס הנמוכים בחולון והעדיפו להתייחס לשטחי המשרדים האחרים של הקבוצה: "חברת גב-ים הינה בעלת כ-757 אלף מ"ר נדל"ן מניב ברחבי הארץ, עם תפוסה של למעלה מ-95%. פרויקט גב-ים חולון הינו פרויקט ייחודי, במיקום מרכזי, עם נגישות מעולה. הקמת הבניין הראשון הסתיימה לפני כמה חודשים, ובימים אלה מתנהלים משאים ומתנים עם גופים שונים".

גם העסקה השנייה שהזכרנו, במגדל צ'מפיון בבני ברק, איננה עסקה שבשגרה במתחם העסקים החדש שהולך ונבנה בעיר. "במגדל צ'מפיון יש שטחים רבים שעדיין ריקים, התפוסה שם היום נמוכה מאוד", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל ובעלים של רשת התיווך מאן נכסים. "יש מגדלים עם אחוזי תפוסה נמוכים בבני ברק, בחולון וגם בפתח תקווה. קבוצות הרכישה שמכרו את כל השטחים מראש מכרו אותם לאנשים שרבים מהם מנסים להשכיר אותם וזה יוצר לחץ על השוק. גם השטחים הגדולים לא משווקים בקלות והכל עלול להוביל למצב שבו מגדלים יעמדו לא מלאים והבעלים יישאו בהוצאות ארנונה והוצאות אחזקה גבוהות".

מוקמל מביא כדוגמא את מגדלי ב.ס.ר 3 ו-4 שנבנים במסגרת קבוצת רכישה, את מגדל בר כוכבא שנבנה באותה דרך על ידי קבוצת חג'ג' וגם מגדלים של חברות יזמיות כמו מגדל וי (v tower) שנבנה על ידי אשטרום, מגדל קונקורד של אפריקה ישראל, מגדל אמות פלטינום הצמוד לכביש 4 והפרויקטים הגדולים של גב-ים ועזריאלי בחולון. "אחוזי תפוסה נמוכים במקומות הללו אינם מבשרים טובות לענף", הוא אומר.

גם אסף עטיה, בעלים משותף של חברת מעוף יועצי נדל"ן, מסכים שהמצב בשוק אינו פשוט. "המחירים בחולון נמוכים והיזמים הולכים לקראת השוכרים. בבני ברק ההיצע גדול אבל הבעיה הקשה יותר היא אצל חברי קבוצות הרכישה. יש מחסור בשטחים גדולים והקבוצות לא יכולות לספק את זה. מי שרוצה 3,000 מ"ר יכול לקבל אותם אצל יזם, אבל בקבוצת רכישה זה חוזה מסובך מול בעלים רבים. רואים את ההבדל גם במחירי השכירות. בקבוצות מדובר ב-50 שקל למ"ר ואצל היזמים ב-60 שקל למ"ר. יש גם תופעה של שופינג בתוך הקבוצה עצמה, שוכרים עוברים בין הבעלים ומנסים להוריד מחיר. אם יש מישהו שהבנק לא לוחץ אותו ויכול לרדת הוא קובע רמת מחיר נמוכה לכל המגדל".

בעלי הנכסים ומארגני קבוצות הרכישה, מצדם, טוענים שאמנם קשה יותר כיום לשווק שטחים, אבל המצב בשוק איננו מזכיר את מה שקרה כאן לפני עשור, אז השכירו שטחים בעבור מחיר הארנונה והניהול בלבד.

"זו לא משימה בלתי אפשרית"

"אנחנו מכרנו את כל השטחים מראש, אחרת לא היינו יוצאים לבנייה", אומר עידו חג'ג' בנוגע למגדל בר כוכבא, "רוב הרוכשים רכשו את השטחים לשימוש עצמי ואין מ"ר פנוי. יש ביקוש. אפילו את עתידים הצליחו להשכיר. לפני שנה אמרתי שאולי תהיה בעיה אם כל התוכניות למשרדים ייצאו לבנייה, אבל זה לא קרה ויש איזון בשוק".

נחשון קיויתי, בעלים ומנכ"ל של קבוצת ב.ס.ר, אומר: "בב.ס.ר 3 כל המשרדים נמכרו, ומתוך הרוכשים כ-50% רכשו את השטחים לשימוש עצמי. הבניין עומד על 38% תפוסה, ובעוד חודשיים על 50%. אלה תוצאות מדהימות לבניין שקיבל טופס 4 לפני חודשיים. יש הרבה ביקוש לשטחים הקטנים".

"בעיה תהיה כשנראה ירידות מחירים אבל אנחנו לא שם", אומר גם מנכ"ל אשטרום מוטי סלע, שבונה את וי טאוור בבני ברק. "לא קל היום לשווק שטחים, אבל הכמות שיש היום זו לא מסה שתפיל את השוק. השוק מווסת את עצמו וגם הבנקים שלא נותנים מימון לכל אחד. גם כל אחד דואג לעצמו, אף אחד לא רוצה להיתקע עם מגדל ריק. יש מקומות שנותנים מתנות בגמר, ומחירים מתונים יותר, אבל אין ירידות מחירים ובטח לא קריסה או פרויקטים תקועים. זו לא משימה בלתי אפשרית".

גם ארנון תורן, מנכ"ל מרכזי עזריאלי, סבור שאין בעיה במצב השוק. כהן, שבונה מרכז ענק בחולון ומחזיקה היום בניין מוכן של 40 אלף מ"ר שרק כרבע ממנו מושכר, מסביר שהזמן פחות חשוב מהתמהיל ומהסביבה: "גם כשמגדלי עזריאלי בתל אביב כבר עמדו היינו באותו מצב - השיווק הטוב ביותר נעשה שהבניין כבר עומד. לגבי אזורים אחרים אני מסכים שיש שם כבר רוויה מסוימת ושם יכול להיות שתהיה בעיה".

כמו אחרים בענף, גם כהן תולה בקבוצות הרכישה את הסכנה: "הבניינים של קבוצות הרכישה מיועדים לרוכש הקצה ואני לא חושב שיש ביקוש לכל השטח שייצא משם להשכרה, שם נראה בעיה". כהן מסרב להתייחס לחברה השכנה, שבונה בחולון לא רחוק ממנו, אבל מסביר שבכל הקשור לשטחים גדולים להשכרה, יש ביקוש: "על שטחים שנמצאים ברמת מעטפת לא משלמים ארנונה ואין בעיה להפעיל את חברת האחזקה רק בחלק מהפרויקט. אין היצף של שטחים בחולון וגם לא בתל אביב. אם היה לי עוד מ"ר פנוי בעזריאלי בתל אביב הייתי חוגג".

"תחרות חריפה"

חברה יזמית נוספת שבונה מגדל מגורים במתחם העסקים החדש של בני ברק היא אפריקה ישראל. החברה בנתה את מגדל קונקורד שמאוכלס עם כ-60% תפוסה. המשנה למנכ"ל אפריקה ישראל נכסים, אבי ברזילי, לא מודאג: "אנחנו מרחק שתיים-שלוש עסקאות מאכלוס מלא. זה לא פשוט לשווק במתחם גדול ויש תחרות קשה בטווח הקצר, אבל זו תחרות שמתקבלת בברכה. כששיווקנו את המגדל הראשון בפרויקט, ב-2001, היה קשה הרבה יותר ולקח הרבה יותר זמן כי היינו לבד. רמת המחירים אז הייתה 10 דולר למ"ר (כ-35 שקל למ"ר) והיום סביב ה-60 שקל למ"ר. ככה זה עם מתחמים גדולים, זה לוקח זמן, אבל בטווח הארוך יהיה מענה לכל השטחים.

"בסוגיית קבוצות הרכישה, שם מציעים שטחים קטנים ויש תחרות בינם לבין עצמן, יש תחרות חריפה. אני מעריך שישכירו במחירים שיוכלו. אני לא רואה את המצב מגיע למה שהיה בשנת 2000, שהשכירו במחיר הארנונה, אבל לא מן הנמנע שנראה גופים שישכירו משרד בחינם לחצי שנה או משהו דומה כדי לפתות את השוכרים".

מחברת אמות נמסר כי: "אמות נמצאת בתפוסות גבוהות ומשביעות רצון, הן בהתאם לתוכניות העבודה של החברה והן ביחס לשוק. באשר לאמות פלטינום יש לזכור כי רק ברבעון זה וברבעון הבא אנו נמצאים לקראת הליכי הסיום של המגדל, ואנחנו שבעי רצון מקצב אכלוס המגדל בהתייחס למחירים שאנו דורשים עבור המשרדים. אנו מאמינים שבשנת 2014 הוא יהיה מאוכלס בדומה לנכסים האחרים שלנו".

חברת אלייד, שבונה את מגדל צ'מפיון בבני ברק, נמסר: "התפוסה כבר עומדת על 40%, והחברה נמצאת במו"מ עם חברות נוספות. להערכתנו, בתחילת 2014 תעמוד התפוסה על 70%, ואין חשש מעודף משרדים בשוק".

שלמה אליהו ינסה להשכיר קומות בבית אליהו

השינויים בענף הביטוח משפיעים גם על שוק המשרדים היוקרתיים במרכז תל אביב. ל"גלובס" נודע כי איש העסקים ובעל השליטה בקבוצת הביטוח מגדל, שלמה אליהו, מתכוון להשכיר לפחות 4-5 קומות במגדל אליהו, על רקע מכירת החלק הארי של פעילויות אליהו חברה לביטוח למגדל ולהראל.

משרדי אליהו נמצאים בתחילת רח' אבן גבירול בת"א, בסמוך לסינמטק. מדובר בבניין משרדים יוקרתי שבו 15 קומות משרדים וחניון, ושטח כל קומה כ-500 מ"ר. אליהו מחזיק בבניין באמצעות חברת אליהו נכסים שבבעלות אליהו חברה לביטוח.

האקסודוס ממרכז ת"א

שלמה אליהו ייסד את חברת הביטוח שבבעלותו ב-1965. באוקטובר האחרון השלים מהלך משמעותי כשבאמצעות חברת הביטוח שלו רכש את השליטה (69%) בקבוצת הביטוח הגדולה בישראל - מגדל. לצורך השלמת עסקה זו מכר אליהו את פעילות ביטוח החיים של אליהו חברה לביטוח לקבוצת הראל.

לאחר רכישת השליטה במגדל הוא העביר את עסקי הביטוח הכללי של אליהו חברה לביטוח לתוך מגדל, שיושבת בשלל מבנים בפתח תקווה. כך, בשל רכישת מגדל והפעולות שנבעו ממנה ונעשו לקראתה, רבים מעובדי אליהו עברו להראל ולמגדל, וישנם גם כאלה שנפרדו מהחברה, שפעילותה הצטמצמה באופן ניכר. חלק ניכר מבניין אליהו התרוקן.

חברת הביטוח אליהו הינה אחת מחברות הביטוח האחרונות שנותרו בלב ת"א, בירת הפיננסים. כיום נמצאות במרכז ת"א הנהלות כלל ביטוח ומנורה מבטחים, לאחר שבשנים עברו עזבו את ת"א חברת מגדל שעברה לפתח תקווה, הפניקס שיושבת בגבעתיים, הראל ואיילון שפועלות מרמת גן וביטוח ישיר שעברה מצומת מעריב לפתח תקווה. אגב, גם שלמה ביטוח הקטנה, שהחלה את פעילותה במגדלי עזריאלי, עזבה את ת"א ופועלת כיום מפתח תקווה. בפתח תקווה יושבות עוד שתי חברות ביטוח: AIG ישראל ושומרה (שבבעלות מנורה מבטחים).

מנורה מבטחים כבר מקימה מטה חדש באזור הבורסה ברמת גן, וכלל ביטוח שכרה לטווח ארוך קומות רבות ממגדל עתידים שבצפון ת"א, בסמוך לרמת החייל, ובסמוך לחנות איקאה שבנתניה יושבת חברת ביטוח נוספת - שירביט.

למעשה רק ביטוח חקלאי שיושבת במשרדיה הצנועים ברחוב החשמונאים בת"א והכשרה חברה לביטוח, שיושבת בטיילת הרברט סמואל בסמוך לחוף הים וליפו, נותרות בימים אלה במרכז ת"א.