הערר נדחה: רמת גן תוכל לדון בבקשות לתמ"א 38

ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב, ברשותו של יו"ר הועדה מיכה גידרון, דחתה את העררים שהוגשו נגד אישור תוכנית רג/340/ג/30/א/1 המאפשרת להגדיל את מספר יחידות הדיור בפרויקט ובלבד שהשטח העיקרי הממוצע של יחידות הדיור יעמוד על 60 מ"ר כולל מחסן וממ"ד. לאחר דיון ארוך שהתקיים לפני כשבוע וחצי בוועדת הערר קיבלה הערב הוועדה את החלטתה שמאפשרת את אישור התוכנית בכפוף לתיקון שיש להיעשות במסגרתה.

כזכור, הגשת העררים לתוכנית גרמה למצב במסגרתו לא יכלה הוועדה המקומית ברמת גן לדון בבקשות להיתר לפרויקטים במסגרת תמ"א 38 על פי התיקון השני (הריסה ובנייה ומחדש). כעת, עם דחיית העררים והחלטת הועדה תוכל הועדה המקומית לשוב ולדון באותן הבקשות בטווח הקצר של השנה במסגרתה תיכנס לתוקפה התוכנית.

יש לציין שבעוד הוועדה דחתה את טענות העוררים, השורה התחתונה בהחלטה שהתקבלה היא כי יש להגדיל את הוודאות לבעלי הדירות וליזמים לגבי תוכנית המתייחסת לתמ"א 38 על ידי תוכנית ארוכת טווח שצריכה להיות מלווה בהכנת תוכנית מקיפה בעיר על בסיס התחשבות בתשתיות הקיימות ובהשפעת יחידות הדיור החדשות. המשמעות היא שבעוד שהתוכנית תהיה בתוקף בשנה הקרובה, תצטרך העירייה במקביל לעבוד על תוכנית רחבה יותר לעיר כולה, ארוכת טווח, שתתחשב גם בתשתיות בתשתיות הקיימות.

במסגרת ההחלטה דחתה הוועדה את כל טענות העוררים. בין היתר דחתה הוועדה את הטענה על כך שאישור התוכנית יוביל לצפיפות יחידות דיור שאיתה העיר לא תוכל להתמודד ועל כך שהחלטת הועדה לאשר את התוכנית כלל איננה בסמכותה.

על כך נכתב בהחלטה: "העוררים טוענים טענות כלליות בדבר כמות עצומה של יחידות דיור אשר תתווספנה בתחום העיר רמת גן בעקבות אישור התוכנית, אך הם אינם מבססים טענתם זו. המדובר בטענה כללית ובלתי מבוססת". עוד נכתב בהחלטה בהקשר זה כי: "לו היה מדובר בתוכנית אשר מגדילה את הצפיפות בעיר מכאן להבא, היה אכן מקום לבדוק האם השפעת התוכנית על העיר רמת גן היא כזו, החורגת מגדר סמכות הועדה המקומית. ואולם, משמדובר בתוכנית אשר אושרה לתקופה קצרה ביותר, של שנה אחת, השפעתה כה מוגבלת עד כי ברור שהיא בסמכות הועדה המקומית".

במקביל, למרות שדחתה הוועדה את טענות העוררים, מצא יו"ר הועדה גידרון מקום לציין את החשיבות של בדיקת התאמת התוכניות החדשות למצב התשתיות הקיימות באזור. "יש לעקוב בזהירות ובצורה מקצועית אחרי השלכות ביצוע התמ"א על המרקם העירוני שכן כידוע, תמ"א 38 מוסיפה זכויות בנייה מפליגות מעבר לאלה אותן ניתן לאשר מכח התוכניות החלות במקום. לפיכך, אם וכאשר הועדה המקומית תחליט לאשר תוכנית להגדלת הצפיפות במקרה של הריסה ובנייה מחדש לתקופה ארוכה או לצמיתות, יהיה על הועדה המקומית לעשות זאת על בסיס פרוגרמה אשר תבחן את השפעת התוכנית על האזורים השונים בעיר". כלומר, הועדה קובעת כי אם תאושר תוכנית רחבה יותר להגדלת הצפיפות או שהתוכנית המדוברת תאושר לטווח זמן של יותר משנה כפי שהיה עד כה, יהיה על הועדה המקומית להכין תוכנית מקיפה שתתייחס לעניין הצפיפות והתאמת הבנייה החדשה לתשתיות הקיימות בעיר. הדבר דומה לתוכנית הרבעים שערכה עיריית תל אביב בשטחה ומתייחסת לתוכנית תמ"א 38 ומעניקה זכויות שונות בכל אזור בהתאם ליכולת הנשיאה של התשתיות הקיימות.

עוד במסגרת ההחלטה קובעת הועדה כי יש מקום להכין ולאשר תוכנית רחבה יותר המתייחסת לתמ"א 38 בעיר, לתקופה ארוכה יותר מאפשר שנה אחת וזאת כדי להביא לוודאות בקרב כל העוסקים בתחום כמו גם הדיירים. "התוכנית הבאה אשר תקבע את צפיפות הדירות במקרים של הריסת הבניין והקמתו מחדש במסגרת תמ"א 38", נכתב בסוף ההחלטה של ועדת הערר, "תיקבע לתקופה משמעותית יותר, או לצמיתות, כך שהיזמים יוכלו לנהל מו"מ עם הדיירים בבניין הקיים על בסיס מצב תכנוני ידוע".

"החלטה נכונה וצודקת"

"מדובר בהחלטה נכונה וצודקת של ועדת הערר" אמר הערב עו"ד אברהם ללום שייצג את איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל אביב והמרכז. "יחד עם זאת, ההחלטה גם מסתכלת על העתיד ודורשת מהרשות להציג פרוגרמה עתידית שתפתור את חוסר הוודאות לבעלי הדירות וליזמים ולא תוביל שוב את התוכנית לפתחה של ועדת הערר. תמ"א 38 היא תוכנית מצילת חיים וככזו יש להתמקד בעיקר".

בתגובה להחלטה מסר היום אחד ממגישי העררים לתוכנית, עו"ד רועי ברזילי, חבר מועצת העיר רמת גן, כי מדובר בבשורה לעיר: "ההחלטה מביאה לראשונה בשורה לתושבי רמת גן וזו תכנית מתאר לעיר ולשכונות. לא היה ספק כי החלטת וועדת הערר תאלץ לפעול במסגרת הפשרה שהושגה במהלך הדיון מבלי להתעלם מהעררים הצודקים שהוגשו מחד גיסא ומהסתמכותם של התושבים על התחייבויות היזמים מאידך גיסא. ועדת הערר המחוזית, קיבלה את טענותיי, התוכנית אומנם תאושר, אך תוקף התכנית יהיה לשנה אחת בלבד ולא לחמש שנים כפי שהייתה במקור.

"בכדי לאשר לתקופה ארוכה יותר, תהיה חייבת הוועדה המקומית להציג תכנית פרוגרמתית כלל עירונית שתציג את השפעות התכנית ברמה הרובעית והשכונתית. עוד נקבע בערר כי הוראות התכנית יתוקנו באופן שיעניק שיקול דעת מוחלט לוועדה המקומית לאשר בכל פרויקט את מידת הצפיפות. באופן זה, יחזיקו חבריי הוועדה, סמכות להגביל את מידת הצפיפות. בבחינה זו, מדובר בהישג משמעותי נוסף".

אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ שהצטרפה להליך, מסר בעקבות ההחלטה כי: "אנו מודים לוועדת הערר על דחיית כל העררים ושימת האינטרס הלאומי של מימוש תמ"א 38 בהיבט הביטחוני והבטיחותי של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והגנה מפני ירי טילים. תוכנית המתאר הארצית מאפשרת אף את הגדלת מספר יחידות הדיור ברמת גן ובניית דירות קטנות שמותאמות לזוגות צעירים וטוב עשתה הוועדה בכך שהיא מאפשרת גם לזוגות צעירים לחיות במרחב העירוני ולא רק לעשירים ומבוססים המעוניינים בדירות גדולות."

לדברי עו"ד ענת בירן, שמשרדה ייצג בעלי זכויות בנכסים הנכללים בתוכנית, "מדובר בהחלטה מאוד חשובה, המעבירה מסר ברור בדבר חשיבותה של תמ"א 38 כמנוף כלכלי המאפשר חיזוק בניינים והצלת חיי אדם. ועדת הערר נתנה תוקף לתכנית המתאר של רמת גן המאפשרת בניית דירות קטנות במסגרת פרויקטים של הריסה ובניה, והגיעה להחלטה מאוזנת מבחינה תכנונית וכלכלית. התכנית המאפשרת לעשרות פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן לצאת לדרך אושרה לתקופה של שנה, כפי בהחליטה גם העירייה עצמה. במקביל המליצה ועדת הערר כי אם תוכן תכנית לטווח ארוך, תלווה התכנית בפרוגרמה המנתחת את השפעת תוספת הדירות בעיר בכל אזור ואזור. יש לקוות כי עיריות נוספות ינחו עצמן לפעול ברוח החלטה של ועדת הערר. אני שמחה שטענותינו התקבלו במלואן."

אייל אוכמן, יו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל אביב והמרכז, התייחס להחלטת ועדת הערר ואמר: "אנו מברכים על העובדה שוועדת הערר קיבלה את עמדתינו והחליטה לדחות את הערר ולאשר התוכנית לשנה נוספת. הנזק שהיה נוצר במידה והערר היה מתקבל, יכול להיות בלתי הפיך ומחסל כליל את הפעילות הברוכה שמתקיימת בעיר רמת גן.

"ההחלטה לאשר את התוכנית לשנה בלבד, תצליח לקדם פרויקטים בשלבי תכנון מתקדמים ותקשה לייצר פעילות יזמית בפרויקטים חדשים. פרויקטים בשלבי תכנון ראשונים יצטרכו להמתין עד שתוכן הפרוגרמה שהטילו על הוועדה המקומית להכין. הדבר אמנם יעכב פרויקטים חדשים, אך לאחר שתוכנית זאת תושק, היא תיתן ודאות תכנונית ליזמים ואת האפשרות למחזיקי הזכויות לסחור בזכויות הבניה מתוקף תוכנית זאת".

גם עו"ד אירה יעקב-סולוביציק הגיבה על החלטת ועדת הערר בשם עיריית רמת גן והוועדה המקומית רמת גן: "עיריית רמת גן היתה בין הראשונות בארץ שיזמה תכניות שיגדילו את האטרקטיביות של יישום תכנית תמ"א 38 לחיזוק מבנים. כתוצאה מכך רמת גן מובילה בכמות הפרויקטים. אנו שמחים שוועדת הערר ראתה, כמו רמת גן, את החשיבות הרבה שבתכנית, המעודדת יישום תמ"א 38 בדרך של הריסה ובניה מחדש של מבנים. הנתונים שהצגנו בפני ועדת הערר מצביעים בבירור על עליה דרסטית בכמות הפרויקטים לאחר התקנת התכנית.

"כמו כן, לשמחתנו תמכה ועדת הערר בדרך הפעולה של הוועדה המקומית שאישרה את התכנית לתקופה של שנה על מנת שניתן יהיה לבחון את השלכותיה, ובמקביל ניתן יהיה להכין פרוגרמה תכנונית שתהווה בסיס לתכנית המשך, כפי שהצהיר מהנדס העיר בעת הדיון בפני הוועדה, שבכוונתו לעשות במהלך השנה הקרובה. הנתונים שהצגנו בפני הוועדה מצביעים על כך שהעיר רמת גן מסוגלת לשאת בתוספת יחידות הדיור מכוח התכנית, וכן כי התכנית מאפשרת יצירת תמהיל מגוון של גדלי דירות. כל טענות המתנגדים לתכנית נדחו על ידי ועדת הערר משלא נמצא להן בסיס ועיגון עובדתי ולעומת זאת ועדת הערר שיבחה את פעולותיה של הוועדה המקומית".