הרפתקאות הנדל"ן של "מלך השוק האפור" שלי נרקיס

איש העסקים שלי נרקיס, המוכר כ"מלך השוק האפור", גבר על בנק מזרחי-טפחות במאבק על הזכות על דירת יוקרה בפרויקט סי אנד סאן בתל-אביב. שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב שושנה אלמגור קיבלה לאחרונה את התביעה שהגיש כנושה של בעלי הדירה הקודמים.

מדובר בדירת קוטג' בשטח כ-200 מ"ר שרכשו בני הזוג משה וחני יודקביץ' בשנת 2003 באמצעות חברה זרה בשם בלגנק אינווסטמנט, הרשומה באיי הבתולה, ונמצאת בבעלות משה יודקביץ'. לטובת החברה נרשמה הערת אזהרה בטאבו, ובני הזוג עברו להתגורר בדירה עם בנם.

בשנת 2007 משכנה החברה הזרה את זכויותיה בדירה לטובת בנק דיסקונט, כבטוחה לפירעון חוב שחבה חברה אחרת בבעלות משה יודקביץ', וזאת באמצעות רישום משכון ברשם המשכונות. משלא נפרע החוב, בסך 3.8 מיליון שקל, פתח הבנק בינואר 2011 בהליכים נגד החברה הזרה בלשכת ההוצאה לפועל. בחודש מאי באותה שנה אף מונה כונס נכסים למכירת הדירה.

בין לבין, משכנה החברה הזרה את זכויותיה לטובת נרקיס בשעבוד שני להבטחת חובותיו של יודקביץ' כלפיו, בסכום של מיליון שקל. לאחר שמונה כונס נכסים למכירת הדירה, חתם נרקיס על הסכם עם החברה הזרה ובני הזוג יודקביץ' על מנת להציל את השעבוד בסך מיליון שקל לטובתו. בהסכם נקבע, כי נרקיס יפרע את החוב לבנק דיסקונט, שכבר עמד על 4.2 מיליון שקל, וייכנס בנעלי בנק דיסקונט בבקשה לכינוס נכסים ופירעון החוב. ביוני 2011 נרקיס סילק את החוב לבנק דיסקונט ורשם ההוצאה לפועל שחרר את כונס הנכסים מתפקידו.

בהתאם להסכם בין נרקיס לחברה הזרה, נרקיס איפשר לחברה למכור את הדירה במשך חמישה חודשים. משלא נמכרה, פנה נרקיס אל לשכת ההוצאה לפועל בבקשה לממש את המשכון ולמנות כונס נכסים מטעמו לשם מכירת הדירה.

נרקיס נגד מזרחי

רק שבהליך מקביל, בעקבות חוב אחר של בני הזוג יודקביץ' לבנק מזרחי-טפחות, עתר הבנק בחודש יולי 2011 לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בתביעה להצהיר כי בני הזוג יודקביץ' הם בעלי הזכויות בדירה וביקש להטיל צו מניעה על הזכויות בה. לטענת הבנק, הזכויות בדירה נרשמו על שם החברה הזרה למראית עין, כדי לאפשר לבני הזוג יודקביץ' לחמוק מנושיהם. השופט גדעון גינת הטיל צו איסור דיספוזיציה בדירה, וכמה חודשים לאחר מכן ניתן פסק דין שבו הוצהר כי בני הזוג יודקביץ' הם אכן בעלי הזכויות ועל זכויות אלה הוטל עיקול לטובת בנק מזרחי-טפחות שנרשם בטאבו בחודש ינואר 2012.

בנק מזרחי-טפחות ובני הזוג יודקביץ' טענו כי אין תוקף להסכם שנחתם בין נרקיס לחברה הזרה, או למשכונות שנרשמו לטובת נרקיס, ועל כן אין לו זכויות בדירה.

נרקיס מנגד פנה לבית המשפט המחוזי, באמצעות עורכי הדין ישי בית-און, מימון אביטן והראל סקלר, בבקשה להצהיר שזכויותיו מכח המשכונות קודמות לכל זכות אחרת, לרבות העיקול שנרשם לטובת בנק מזרחי-טפחות.

בית המשפט נדרש להכריע מי מבין בעלי הזכויות גובר. האם זה יהיה נרקיס - מתוקף המשכונות שנרשמו לטובתו, או בנק מזרחי - מתוקף העיקול שהוטל.

בפסק הדין קבעה אלמגור כי מאחר שהמשכון הראשון נרשם לטובת נרקיס ברשם המשכונות עוד באפריל 2011, זכויותיו גוברות על זכויותיו של בנק מזרחי-טפחות שהטיל עיקול מאוחר יותר. על טענת בנק מזרחי-טפחות כי לא ידע על רישום המשכון הראשון ברשם המשכונות וכי נרקיס נמנע בכוונה מרישום הערת אזהרה בטאבו לטובתו, השיבה אלמגור כי על הבנק היה לבדוק ברשם המשכונות אם זכויות החברה הזרה ממושכנות.

לעניין המשכון השני שנרשם לטובת נרקיס, שנרשם רק לאחר שניתן צו איסור דיספוזיציה, בית המשפט הסתמך על "הלכת אהרונוב", המבוססת על הרציונל שהמעקל לא הסתמך על מרשם המקרקעין לשם עשיית עסקה שיצרה את החיוב כלפיו, ולכן העדיפה את זכותו של בעל המשכון מן היושר, על פני זכותו של נושה שהטיל עיקול על הנכס, ואף קבעה כי "כאשר בא המעקל ומטיל עיקול על המקרקעין, אין הוא יכול לתפוס יותר ממה שיש לחייב בנכס".

אלמגור קבעה בפסק הדין כי זכויות נרקיס בדירה קודמות לכל זכות שיש לבני הזוג יודקביץ, או לבנק מזרחי-טפחות בדירה, והורתה על רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת נרקיס והתירה לפעול בהליכים למימוש הדירה. בנוסף פסקה אלמגור כי הוצאות המשפט של נרקיס, בסך 100 אלף שקל, ישולמו במחציתם על-ידי בנק מזרחי-טפחות ובמחציתם על-ידי בני הזוג יודקביץ'.

"בית המשפט חיזק ובצדק רב את מעמדה של ה'הזכות שביושר' והרחיבה גם למצב של קביעת קדימות ועדיפות בתחרות בין הנושים השונים", הסביר עו"ד מימון אביטן.

"התריסים, החלונות, והמטבחים למכירה"

מדוע בניין חדש עובר שיפוץ מחדש? השלט המוזר שהוצב לאחרונה על בית ברחוב גורדון 1 פינת הירקון בתל-אביב, האומר כי "התריסים, החלונות, והמטבחים בבניין למכירה - והדירות לא למכירה", מספר את סיפורו המעניין.

באפריל 2010 נערך הסכם עקרונות בין איש העסקים מאור זינגר לבין שלי נרקיס, בנוגע למכירת הבניין, שבו 5 דירות, לאחר שזינגר התקשה לעמוד בהחזר חובותיו לנרקיס בסך 8 מיליון שקל, בגין הלוואות שונות.

בין השניים נתגלע סכסוך, ונרקיס פנה במאי 2010 לבית המשפט בבקשה להצהיר כי ההסכם לרכישת הבניין בינו לבין זינגר מחייב את הצדדים, ואף למנות כונס נכסים מטעמו על הבניין. בנוסף טען נרקיס כי גילה במפתיע שזינגר גרם לרישום הערת אזהרה על הנכס לטובת חברה זרה בשם "סייפ-הולדינג", וזאת במטרה להבריח את הנכס מידיו של נרקיס כדי להתחמק מתשלום החוב כלפיו.

בהסכם הפשרה נקבע כי זינגר יפצה את נרקיס בגין הפגיעה במוניטין שלו בעיני מכריו, הקהילה העסקית ובני משפחתו בסכום של 6 מיליון שקל ואף יתנצל בפני נרקיס על עוגמת-הנפש שנגרמה לו. בנוסף הגיעו השניים לידי הסכמה בדבר יתרת חוב ההלוואות הבלתי מסולקות והבלתי שנויות במחלוקת בסכום של 6 מיליון שקל. זינגר התחייב לשלם לנרקיס את הסך הכולל, 12 מיליון שקל, בתוך חצי שנה ממועד חתימת הצדדים על הסכם הפשרה.

בנוסף נקבע בהסכם הפשרה בין הצדדים כי מסמך העקרונות לגבי מכירת הבניין אינו מחייב, אלא היווה שלב במו"מ שהתקיים ביניהם. הצדדים הסכימו כי המסמך אינו בר-תוקף משפטי ולא ניתן לאוכפו על מי מהם, וכי ההליכים המשפטיים ביניהם מתבטלים.

באוגוסט 2012 נרכש הבניין תמורת 48 מיליון שקל על-ידי עו"ד מימון אביטן עבור משקיע. מעולם אמנם לא גרו בבניין, אך בשל ההליכים המשפטיים הממושכים בין נרקיס לזינגר המשקיע בחר להשקיע כספים נוספים בשיפוץ הדירות היוקרתיות והוא מעדיף להחליף את הסחורה "הישנה" בסחורה חדשה יותר.