בועת הנדל"ן מחזירה לחיים את הדירות הקטנות

בשבוע שעבר פרסם משרד השיכון סקירה שהצביעה על ירידה של 11% במחיר הדירות החדשות ו-2% ירידה במחירי דירות יד שנייה, בתקופה שבין הרבעון הראשון של 2013 לרבעון השני. כלכלני המשרד ציינו בדיווחם שהממצאים מלמדים על העדפה ברורה של דירות זולות צנועות וקטנות. חיזוק לכך התקבל גם מהכרזתה של ענבל אור שהיא מוסיפה דירות שני חדרים ל"אור בבלי", שאותו שיווקה בהתחלה כפרויקט יוקרה של דירות רחבות ידיים.

הטרנד של דירות 3 חדרים נמצא מזה שנתיים במוקד שיח ומחלוקות בין יזמים לראשי ערים. הויכוח הוא על ההצדקה לבנות דירות קטנות, שיחליפו את המוצר הפופולרי של דירות 4 ו-5 חדרים, על רקע מחירי הדירות הגואים. מסתבר שבניית דירות קטנות הרבה יותר מעלה הילוך, ודירות שני חדרים שהיו עד כה נפוצות בת"א בלבד, הולכת וצוברת תאוצה בערים נוספות.

לאחרונה למשל אישרה הוועדה המקומית בירושלים את הבקשה שהגישה חברת מ. אביב לשנות את תמהיל הדירות בפרויקט לב העיר בכניסה לגבעת מרדכי, מעל מנהרות דרך בגין. בתוכנית המקורית כלל הפרויקט 220 דירות גדולות, והחברה הגישה בקשה להקטין את שטח הדירות כך שהפרויקט יכלול גם דירות שני חדרים ומספר הדירות יגדל. הוועדה אישרה להגדיל את מספר הדירות ל-264, ו-48 מהן יהיו בנות שני חדרים.

תמיר לולו, מנהל השיווק של החברה, מסביר את השיקולים: "התוכנית המקורית כללה דירות גדולות והיה קשה לקבל את המחיר שביקשנו עבור המטרים. לכן החלטנו לכוון לפלח שוק גדול יותר, כי היום אנשים כבר לא רוצים דירות גדולות כמו פעם, ומצאנו שדירות 2 חדרים יכולות להספיק היום לזוג צעיר או לזוג מבוגר. הפער בין דירת 3 חדרים לדירת 2 חדרים מגיע ל-400 אלף שקל והוא משמעותי. אם דירות 2 חדרים של 52 מ"ר אנחנו מציעים למכירה סביב 1.3-1.4 מיליון שקל, הרי שדירות 3 חדרים בפרויקט בשטח 78 מ"ר מוצעות למכירה כבר ב-1.8 מיליון שקל".

בעיריית ירושלים מסרו השבוע כי "מדיניות העירייה לאשר דירות קטנות כחלק מתמהיל יחידות דיור בפרויקטים שונים ברחבי העיר. העירייה מעודדת תמהיל זה כדי לאפשר דיור בר השגה. העירייה התמודדה במשך שנים ארוכות עם דירות גדולות, אשר שימשו בסופו של דבר את תושבי החוץ. דירות קטנות הן מטבען זולות ונגישות יותר ויכולות לשמש כדירה ראשונה עבור זוגות צעירים".

יחד עם זאת, הבה נזכור שדירת שני חדרים, היא רק דירת שני חדרים. כלומר, בבנייה החדשה מדובר בדרך כלל בסלון (שהחלל שלו הוא גם חדר הכניסה, גם המטבח וגם הפתח למרפסת) ובחדר שינה, שהוא בדרך כלל ממ"ד. מרווח זה לא, מתאים לשותפים גם לא, ומשפחה של הורה וילד תתקשה להסתדר בתכנון כזה. גם זוג מבוגר שהתרגל לחיות במרחבי בית שהתרוקן מגוזליו, עלול להתקשות להצטמצם בחלל שבו כל שיעול שעושה בן הזוג נשמע בכל רחבי הבית.

אז למי זה יכול להתאים? אולי לזוגות מבוגרים שזו אינה דירתם היחידה, כמו שמאמינים בחברת ב. יאיר, הבונה את פרויקט שערי ישראל סמוך לשכונת שנלר בירושלים. באזור זה, המאופיין באוכלוסייה חרדית, משווקים כעת 68 דירות, אשר 16 מתוכן הן דירות 2 חדרים בשטח 50 מ"ר, ו-60 מ"ר. דירת 50 מ"ר נמכרת במחיר הנע סביב 1.25 מיליון שקל, ודירת 60 מ"ר סביב 1.35 מיליון שקל.

"מדובר באזור חרדי, ודווקא דירות שני החדרים נמכרו ראשונות כמעט כולן", מדווח סמנכ"ל השיווק של חברת ב. יאיר, נדב ליסובסקי. "מדובר בעיקר בחרדים תושבי חוץ, שאינם מעוניינים לשהות בבית מלון כאשר הם בישראל, וגם במשקיעים ישראליים שזיהו את הביקוש, ורכשו את הדירות במטרה להשכיר אותן בתשואות גבוהות".

דירות שנחטפות

עיר נוספת שאישרה לאחרונה לשנות תמהיל דירות לכזה הכולל דירות 2 חדרים, היא באופן די מפתיע, גבעת שמואל, המאופיינת באוכלוסייה שהיא צרכנית של דירות גדולות. חברת צ. לנדאו יזום, שמקימה את פרויקט song towers בשכונת רמת הדר שבו 204 דירות, הגישה גם היא בקשה לשנות את שטח הדירות.

"התוכנית המקורית הייתה לדירות של 100-120 מ"ר, ובעיר כמו גבעת שמואל מדובר בדירות שהן לא מספיק גדולות, וגם לא קטנות", מסביר יקי רייסנר, סמנכ"ל קבוצת צ. לנדאו, "לכן הגשנו בקשה לעירייה בלי להגדיל או להפחית את מספר הדירות, לשנות את השטח שלהן לשני הקצוות, כך שהדירות בפרויקט יהיו בין 50-250 מ"ר. הפרויקט יכלול דירות גדולות מאוד של 200 מ"ר בממוצע, וגם 16 דירות של 2 חדרים, שיהיו בצמוד לדירות הגדולות. השינוי הזה נותן אופציה למשפחה מבוססת שגרה בדירת 200 מ"ר, לשכן בצמוד לה הורים מבוגרים, למשל". נכון להיום מדובר בפרויקט החדש היחיד בגבעת שמואל שכולל דירות 2 חדרים.

אדריכל הפרויקט, גיל שנהב, תופס את עמדת היזם ואומר כי, "ליזמים יש שתי דרכים למקסם את ההכנסות מהפרויקט - או לבנות דירות יקרות מאוד ולשווק לאט, או לגוון את טיפוסי הדירות ועל ידי כך לפנות לקהל רחב יותר של רוכשים ולמכור אותן מהר יותר. דירות 5 חדרים אולי רווחיות יותר בטבלה, אבל ייקח הרבה זמן למכור אותן. לעומת זאת, דירות זולות נחטפות מהר, וגם אם המחיר למ"ר נמוך יותר, היזם חוסך בעלויות מימון".

שנהב מוסיף כי "התקופה שבה דירת 4 או 3 חדרים התאימה לצעירים ומשפחות כאחד עברה מן העולם, בדיוק כמו שלא כל מכונית מתאימה לכל אחד. היום זוגות בלי ילדים, רווקים, ומבוגרים שלא צריכים דירה גדולה גם אם יש להם כסף. ומי שאין לו כסף, ודאי שאין הצדקה לחפש דירה גדולה. היום רווקים לא מסוגלים לקנות דירת 4 חדרים בשני מיליון שקל, וגם דירת 3 חדרים כבר עולה 1.5 מיליון שקל. עד לא מזמן רווק היה קונה דירת 3 חדרים שהייתה טרנד בגלל המחיר, היום היא כבר יקרה. דירות שני חדרים עונות בצורה טובה על צרכים של רווקים, בטח כאשר החדר השלישי הוא יקר. הרבה יותר רווקים חוצים היום את גיל ה-30, והם אנשים עובדים ומתפרנסים, אין להם הוצאות של גידול ילדים, והם יכולים לשלם משכנתא. העובדה שמשלבים באותו בניין גם דירות קטנות וגם גדולות היא חשובה כי פרויקט שהוא רק צעירים או רק מבוגרים הוא לא טוב. לבניין טוב יש דמוגרפיה מגוונת".

עסקה טובה במגדל

בפרויקט מגדלי עלית שהחלה להקים לאחרונה חברת מצלאוי, יוקמו שני מגדלים בני 150 ו-120 דירות, אשר 20% מתוכן הן דירות 2 חדרים בשטח 55-62 מ"ר ומחירן ינוע סביב 1.4 מיליון שקל בממוצע.

"התכנון המקורי היה בעיקר של דירות 4-5 חדרים", מסביר מנכ"ל החברה, שוקי דוידוביץ'. "אך עוד לפני שהתחלנו בשיווק, לפני כשנה, הבנו שיש באזור ביקוש גדול לדירות קטנות, בעיקר מצד משקיעים, ובמיוחד במגדלים. זאת, בגלל שיש ביקוש גדול באזור לדירות להשכרה מצד רווקים ומצד זוגות צעירים שעדיין לא יכולים לרכוש דירה". לדברי דוידוביץ', על רקע הביקוש, החברה הגישה בקשה להפחית את שטח הדירות ולהגדיל את מספר הדירות הקטנות בפרויקט.

דוידוביץ' אינו מודאג מהפרסומים האחרונים של משרד האוצר על ירידה בפעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן שהגיעה ברבעון הראשון של 2013 ל-21% בלבד. "צריך לקחת את הפרסומים האלה בעירבון מוגבל. באזור עלית, שהוא בעצם רמת גן פינת תל אביב, הביקוש קשיח, ועבור משקיעים 1.4 מיליון שקל לדירה במגדל מודרני באזור כזה זו עסקה מצוינת".

קונים צעירים

תל אביב היא בעצם העיר הוותיקה ביותר ביחס המעודד להקמת דירות 2 חדרים. "העירייה מעודדת שילוב של דירות בנות 2 חדרים בכל הפרויקטים החדשים", מסבירים בעירייה. "בנייה של דירות בגדלים שונים ובייחוד של דירות קטנות נועדה לספק מענה לאוכלוסיית התושבים הצעירים והמבוגרים יותר של העיר, אשר דירות גדולות יותר אינן מתאימות לצרכיהם. יתרה מכך, מגוון של דירות יעודד הגעה של אוכלוסייה הטרוגנית ויימנע היווצרותן של קהילות סגורות".

אחד הפרויקטים החדשים שבנייתם החלה לאחרונה הכוללים דירות 2 חדרים, הוא פרויקט גרוזנברג של חברת קרסו נדל"ן, שמוקם על חניון גרוזנברג, שהיה בעבר קולנוע אופיר.

"מתוך 33 דירות, 10 יהיו דירות שני חדרים, שהן 30% מהפרויקט", מספר דן פרנס, מנכ"ל חברת קרסו נדל"ן: "מדובר בדירות 50 מ"ר, שרובן כבר נמכרו במחיר שסביב 1.9 מיליון שקל ומעלה. הקונים הם די צעירים בגילאי 30 פלוס, בעיקר רווקים ורווקות בעלי מקצועות חופשיים המתגוררים בתל אביב, וכמעט כולם קנו את הדירה למגורים. דירות שני חדרים באזור כזה בת"א הוא די מקובל, ואפשרי על פי תוכנית בנין העיר, שקובעת את המטרים המאושרים, גודל ממוצע מינימלי של דירה, ורף של מספר דירות. העירייה לא מכתיבה אם צריך להקים 30 או 25 דירות, ואנחנו בונים בהתאמה לשוק. אם היינו מקימים במקום דירות שני חדרים דירות 4 חדרים, השיווק היה איטי יותר, בעיקר בגלל שבאזור הזה צעירים רוצים לגור, ופחות משפחות שצריכות דירות גדולות".

מי קונה דירת 2 חדרים?

בדירות שני חדרים יתגוררו בדרך כלל בין נפש אחת לשתיים: סטודנטים, גמלאים, משפחות חד הוריות וזוגות נשואים בראשית דרכם. מנתוני הלמ"ס עולה שבשנת 2011, 41.5% מכל משקי הבית בישראל היו כאלה. שיעור משקי הבית הקטנים נמצא במגמת עליה מתמדת, גם אם איטית: ב-1990 הוא היה 36.6% וב-2000 עמד על 40%.

העלייה במספר מקרי הגירושין בישראל מגדילה את שוק מבקשי הדירות הקטנות - אוכלוסייה חד הורית, עם מגבלה תקציבית. מאחר שמדובר באוכלוסייה שאין ברשותה הון עצמי משמעותי, היא נוהגת לשכור ולא לקנות דירות, ולכן הקונים הטבעיים של דירות שני חדרים, הם המשקיעים. האחרונים רוכשים אותן במטרה להעמידן להשכרה לטובת הראשונים.

אלא שהמשקיעים, שעד לפני שנתיים שמרו באופן תמידי על נוכחות של כ-30% מסך עסקאות הנדל"ן השנתיות, נחלשו באחרונה. משרד האוצר דיווח כי שיעורם ירד ל-21% בלבד מסך כל עסקות הנדל"ן הנעשות בישראל. הדבר נובע מהרגולציה שהפעילו משרד האוצר ובנק ישראל על ציבור המשקיעים, במטרה לדחוק אותם מהשוק.

הרגולציה באה לידי ביטוי בדרישה להון עצמי בגובה 50%, שאותו נדרשים קונים להעמיד לטובת רכישת דירה, וביטול הפטור ממס שבח על רווחים ממכירת דירה.

איזה אבסורד: עד שהקבלנים ורשויות התכנון זיהו סוף סוף את הצורך בדירות קטנות, מסכלת הממשלה את כדאיות בנייתן בכך שהיא פוגעת בקונים של אותן דירות. הממשלה שוכחת כנראה שבינתיים המשקיעים מספקים דירות להשכרה בישראל, הם ולא הממשלה.