"כשהתחלתי בתחום אמרו לי: אל תהיה צודק, תהיה ראשון"

מ"ר מסחרי לכל תושב - כבר היום זהו בערך מצב שטחי המסחר בבאר שבע, אחת הערים המובילות בארץ בשטחי מסחר. אבל חברת ישפרו בדיוק החלה החודש בעבודות הפיתוח למרכז מסחרי נוסף - ישפרו פלנט בדרום העיר, שעתיד לכלול שטחי מסחר בהיקף של עשרות אלפי מ"ר וכ-25 אולמות קולנוע של קבוצת תיאטראות ישראל.

המרכז, שההשקעה בבנייתו צפויה לעמוד על כ-430 מיליון שקל, יצטרף לשורה ארוכה של שטחי מסחר נרחבים בעיר (ראו טבלה). למרות ההיצע העצום, עזרא צוק, מנכ"ל ישפרו, אינו מודאג. בראיון ל"גלובס" הוא מספר על הבידול של המרכז שבונה ישפרו בעיר: "יש מספיק קניונים בעיר כבר עכשיו, ולכן החלטנו להקים מרכז בילוי וסרטים. בעולם, העיקר הפך להיות בילוי ובידור: כך מוציאים אנשים מהבית, ועל הדרך גם קונים. זה מה שאנחנו עושים. יש לנו קרקע במיקום הכי טוב בעיר: 10 דקות נסיעה מעיר הבה"דים, קרוב לכביש עוקף באר שבע, ובגלל שהוא בפאתי העיר הוא גם יעבוד 7 ימים בשבוע בלי שיפריע לאף אחד. המיקום הוא אידיאלי".

ישפרו היא חברה בת של נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי (ראו מסגרת). היא נסחרת בבורסה באג"ח בלבד לאחר שבמאי 2006 נמחקו מניותיה מהמסחר. החברה קיימת מתחילת שנות ה-70' ומחזיקה כ-130 אלף מטר שטח מסחרי ותעשייה קלה בבאר שבע, יבנה, נס ציונה, תל אביב, מודיעין, קרית גת, ערד ובית שאן וגם מלונית יולדות בירושלים. שיעור התפוסה בנכסים עומד לדברי צוק על 97%.

כאמור, החברה נמצאת היום בשלבים ראשוניים של בניית מרכז חדש בהיקף של 70 אלף מ"ר בנוי שמהם 48 אלף מ"ר יהיו מיועדים להשכרה והשאר לאולמות קולנוע. במתחם יהיה גם מגרש חניה ל-2,500 מכוניות. עבודות הפיתוח, הדיפון והחפירה החלו כבר בתחילת אוגוסט ובקשה להיתר בנייה כבר הוגשה.

לצוק חשוב להדגיש שלא מדובר בעוד קניון בבאר שבע, אלא במרכז בילוי, שלדבריו אין כמוהו היום בעיר הדרומית: "אנחנו לא הולכים לעשות מה שאלי להב (הבעלים של הגרנד קניון בבאר שבע, ביחד עם מליסרון - א.ח.) עשה, אני לא הולך להתחרות איתו".

- למה בכל זאת באר שבע צריכה עוד שטחי מסחר?

"כולם יודעים שבאר שבע היא עיר של 250 אלף תושבים, אבל אנשים לא תמיד שמים לב לכך שהיא גם עיר מחוז ל-600 אלף תושבים. יש בעיר הזו הנהלה דינמית שמפתחת את העיר באופן שאני לא מכיר בערים אחרות. עיר הבה"דים ושמדברים עליה ב-15 שנים האחרונות - עכשיו זה קורה".

בחברת המחקר צ'מנסקי בן שחר, אגב, מעריכים את גודל האוכלוסייה באזור ב-405 אלף איש בלבד (ראו מסגרת).

- תהיה מספיק עבודה לכולם?

"אני אחזיר אותך רגע לשנות ה-90, למערב ראשון לציון. היה קניון הזהב, קניון גלי התכלת, קניון האופנה, קניון הנגריות ועוד הרבה קניונים אחרים, 12 או 13. מי שרד? מי שהיה גדול ומי שידע מה להציע לאנשים. לכן, אני לא עושה עוד קניון, אלא מרכז בילוי ובידור שיהיו בו גם קניות".

- לפי הגישה הזאת, אתה אומר שלא הכל ישרוד.

"אני לא יודע. אני צריך לדבר על הפרויקט שלי, למרות שאני יודע בדיוק מה קורה אצל כל אחד מהם, זה חלק מתפקידי לדעת".

- תבנו הכל בבת אחת?

"אנחנו בודקים אפשרות לבנות בשלבים, ובמקרה כזה נתחיל ממבנה בתי הקולנוע. בחודשיים הקרובים נחליט. את כל היתר - גידור, פיתוח, אנחנו עושים הכל בבת אחת. מבחינתנו, וזה מאוד סביר, הפתיחה של הפרויקט תהיה עד הרבעון הראשון של 2015".

מתחרים בעוד סינמה סיטי

לא רחוק מהמרכז שהתחילה חברת ישפרו לבנות, מתוכנן להיבנות מרכז נוסף עם דמיון לא מבוטל מבחינת התמהיל. מדובר במגרש שנמצא בבעלות חברת י.ח. דמרי, שנמצא קילומטרים ספורים מהמרכז המיועד של ישפרו. בעבר פורסם כי האחים לאון ומשה אדרי וחברת JTLV בבעלות עמיר בירם ייכנסו בשותפות בחלקים שווים בקרקע עם בעלת הקרקע (שליש לכל אחד) כדי לבנות במקום מתחם שיכלול כ-22 אולמות קולנוע תחת המותג סינמה סיטי, בתוספת עשרות אלפי מ"ר למסחר ומסעדות.

בינתיים, חברת JTLV כבר לא בתמונה וההסכם שנחתם בפברואר האחרון נחתם בין דמרי (70%) לאחים אדרי (30%). את המרכז עתידים השותפים לבנות על בסיס מבנה ישן שכבר קיים בשטח. אחד התנאים בהסכם המדובר היה חתימת החברות על הסכם עם בנק מממן תוך שנה מיום חתימת ההסכם.

המרכז הזה עלול לקלקל לצוק את התוכניות, אבל הוא אינו מודאג, כי לטענתו המימון כבר בכיסו: "הם חתמו חוזה לשנה והתנאי לחוזה הוא שהם ישיגו מימון בנקאי. לנו יש כסף בקופה. היו לנו 100 מיליון שקל בקופה ולפני פסח החלטנו להרחיב סדרת אג"ח ולגייס עוד 150 מיליון שקל. תוך כדי הגיוס הרחבנו את זה ל-250 מיליון שקל. המשמעות היא שיש לישפרו היום 350 מיליון שקל שצבועים לפרויקט, וזאת מתוך עלות פרויקט כוללת של 430 מיליון שקל. לא צריך מימון בנקאי ולא צריך כלום. בנוסף, אני מייצר בכל שנה כסף מהמרכזים הקיימים".

- אבל המרכז הנוסף יהיה בתחרות ישירה איתכם.

"זו קרקע שחיפשו לה פתרונות. יש שם שלד בטון שעומד ואחד הפתרונות היה לעשות בתי קולנוע, על זה קמה השותפות. לדעתי, הם כל הזמן בנו על זה שאנחנו לא נבנה, אבל אנחנו כבר עובדים בשטח. אני חושב שהוא לא יבנה. אבל אני לא מתחייב".

- אז זו תחרות שהבאתם בחשבון.

"כשהתחלתי בתחום ב-93' אמרו לי בשיווק 'אל תהיה צודק, תהיה ראשון'. זה הכלל, וזה מה שאנחנו עושים, אנחנו בעוד שנה וחצי נפתח. הוא? אולי כן אולי לא".

המתחרים, מצדם, שוללים את הטענות של צוק ואומרים שפרויקט סינמה סיטי באר שבע כבר מתקדם בשטח: "מדובר בסינמה סיטי ולא בעוד קולנוע. אנו מצויים בשלב של סיום התוכניות, יש היתרי בנייה לתוכנית הישנה ואנחנו ממתינים להיתר לתוכנית החדשה. הגדלנו את המתחם, ובין השאר הוספנו אולם תיאטרון של 1,000 מקומות ישיבה, ואנו מחכים להיתרים נוספים. חצי מהמתחם בנוי ו-60% מהשטח המסחרי כבר מושכר לבעלי חנויות. הצפי לפתיחה הוא חנוכה 2014".

כמו בארה"ב

אם שמים לרגע את באר שבע בצד, יש רקע הטענות שגם במקומות אחרים בארץ הקניונים והמרכזים המסחריים עומדים בפני אתגרים רציניים.

- מה אתה חושב על תחום המרכזים המסחריים באופן כללי נכון להיום?

"אנחנו מגיעים היום לתהליך שקרה בשנות ה-80 בארה"ב. הקניונים התחילו שם בשנות ה-60 ובשנות ה-80 חלקם התחילו להיסגר. אני חושב שגם אנחנו נגיע לשם. עדיין יש במדינה מקומות שחסר בהם מסחר אבל אין איזון מול מקומות שיש בהם עודף".

- איפה היום יש עודף?

"יש המון ערי לוויין שמשוועות למרכזים בגודל של 7,000 מ"ר עד 9,000 מ"ר, מרכזים מקומיים. אבל אם מסתכלים על גוש דן מתחילים להרגיש רוויה".

- למה תוביל הרוויה שאתה מדבר עליה?

"מרכזים שלא יידעו להתחדש - הקהל יעזוב אותם לטובת חדשים, ולאט לאט יזנח אותם. במערב ראשון לציון, חלק מהקניונים שפעם עבדו הפכו למחסנים, הפכו למכללות. במקום מרכזים שהכניסו 300 שקל למ"ר, הפכו לכאלה שמכניסים 20-30 שקל למ"ר".

"נוחי הוכיח בשנה וחצי שהוא לוחם"

בזמן שצוק וישפרו מתנהלים כרגיל, אי אפשר להתעלם עם מה שקורה עכשיו בראש הפירמידה שלה שייכת ישפרו, עם הסדר החוב המתגבש והאפשרות לאיבוד שליטה של נוחי דנקנר בקונצרן. על כך אומר צוק: "קודם כל, אני ועובדי הקבוצה מאוד מאוד מקווים, ומאוד מאוד רוצים שנוחי דנקנר יצא מהדברים האלה. אני חושב שהוא איש ראוי. מעבר לזה, אני מנהל את ישפרו, לישפרו יש כסף, יש הכנסות כדי לעשות את מה שהיא צריכה לעשות, הבעלים שלנו הם נכסים ובניין, חברה מהחזקות במשק שעובדת, ולכן אין שום בעיה בקטע הזה".

- אתה חושב שעושים לו עוול עם כל מה שקורה עכשיו?

"אני לא במילייה שלו, אני כמה דרגות למטה, אני חברה נכדה של נכדה. אבל אני חושב שהוא איש חכם, שאולי עשה טעויות, אבל הוא איש ישר. נוחי הוכיח בשנה וחצי שהוא לוחם".

- ואם פתאום יתחלפו הבעלים? תהיה לזה השפעה על החברה? על הפרויקט?

"אם יבואו בעלים חדשים, אז כמו ששכנענו את הבעלים הנוכחיים, נשכנע גם את הבאים. אני עושה פה עסק עם סיכון מינימלי, השלבים נותנים לי את האפשרות לא לשפוך את כל הכסף ואחר כך להגיד 'סליחה, טעיתי', אלא לבדוק מראש. אם יהיו בעלים חדשים הם יהיו אנשי עסקים, שמבינים עניין. הם יראו תשואה, יראו הוצאות, יראו הכנסות צפויות, ועל זה אין סיבה שיגידו לא. עוד פעם, אני מקווה שלא יבואו בעלים חדשים. אבל לא בידי ההכרעה".

מחקר: כוח הקנייה בב"ש יכול להחזיק פחות מ-70% משטחי המסחר

היצע שטחי המסחר היום בבירת הנגב כבר עולה בעשרות מונים על כוח הקנייה של האוכלוסייה המקומית, כך עולה מנתונים שמסרה ל"גלובס" חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר. על פי דו"ח שחיברה מירב איינשטיין-סיאנו, סמנכ"לית בחברה, היקף שטחי המסחר הקיימים כיום בעיר עומד על כ-365 אלף מ"ר. בתוספת המתחמים המתוכננים, בהם גם המרכז המדובר של ישפרו, עתיד המספר להאמיר ל-428 אלף מ"ר. בדו"ח מציינת איינשטיין-סיאנו כי כוח הקנייה החודשי של תושבי ב"ש והסביבה עומד על כ-373 מיליון שקל (סופרמרקטים, חניות, בתי קפה והסעדה) מה שיכול לקיים כלכלית שטחי מסחר בהיקף 284 אלף מ"ר בלבד (66% מהיקף השטח הקיים והמתוכנן).

על פי הנתונים הללו, כבר היום חורג היקף שטחי המסחר מכוח הקנייה של תושבי העיר ואף של האזור כולו. "בבאר שבע קיים עודף שטחי מסחר", נכתב בדו"ח, "בעיר צפויה אבולוציה של מרכזים ושטחים שחלקם ייסגרו או ישנו את ייעודם. בנוסף, תתקיים ירידה בפדיונות ויתקיים לחץ מצד רשתות וחנויות לסגירה של חנויות ולבקשות להנחות בדמי השכירות החודשיים". עוד כותבת איינשטיין-סיאנו כי להערכתה לא כל המרכזים המתוכננים ייפתחו, והיא מתייחסת ישירות גם לסוגיית מרכזי הבילוי המתוכננים וכותבת בסיכום הדו"ח: "מוערך כי מתחם בילוי אחד ייפתח ולא שניים".

 באר שבע: אינפלציה של שטחי מסחר