מיקי זיסמן: "נבחרתי להצעיד את קרדן נדל"ן קדימה"

"בחיל האוויר קבלנים היו תמיד האויבים שלי. עכשיו פתאום אני יושב בצד השני, ורואה את הדברים אחרת", כך אומר המנכ"ל הטרי של חברת קרדן נדל"ן, אל"מ (מיל') מיקי זיסמן, בראיון בלעדי ל"גלובס". זיסמן (46) השתחרר לפני שנה מחיל האוויר, אחרי 22 שנות שירות. הוא הגיע לחיל כעתודאי בוגר הנדסת חשמל בטכניון ומשם טיפס לדרגת אלוף משנה. בתפקידו האחרון היה ראש מערך הבינוי, והיה אחראי על פרויקטים גדולים כמו העברת בח"א 27 לנבטים. "מנטורים שלי היו אנשים כמו אליעזר שקדי ויוחנן לוקר", הוא מספר.

האתגר: לעמוד בהתחייבויות

סמוך לעזיבתו קיבל הצעה לעבוד בשלוחה הישראלית של הקונצרן הגרמני MW שהקימה בישראל מבנים כמו מפעל אינטל בקרית גת ומרכז הפיתוח של אינטל בחיפה, ועוסקת כיום גם בהקמה של תחנות כוח. לאחר עשרה חודשים בלבד בתפקיד ההוא, קיבל זיסמן טלפון מיוסף גרינפלד, מבעלי השליטה בחברת קרדן ומי שמשמש היום יו"ר חברת הבת, שהציע לו לנהל את קרדן נדל"ן במקומו של יורם קרן, שעמד לסיים את תפקידו. את ההצעה קיבל זיסמן בשיאם של זעזועים שפקדו את החברה וכללו את פרישתו של יו"ר החברה איתן סורוקה, לצד עזיבתם של קרן, של מנהל השיווק אבי רוזן, של מנהל הפיתוח העסקי צחי גולדברג, ושל מנכ"ל חברת הבת רמט דן בן עמרם.

גל העזיבות התרחש במקביל למגעים שהתקיימו בין קרדן לבין אשטרום, בנוגע למיזוג החברות קרדן נדל"ן ואשדר, שלא הבשילו לבסוף לעסקה. הרקע לכוונת המיזוג ואף מכירת החברה - ולא בפעם הראשונה בעשור האחרון - היה קשיי תזרים של החברה האם. גם קרדן נדל"ן, מאז שהונפקה במאי 2010, איבדה כרבע משוויה ונסחרת לפי שווי של מעט פחות מ-300 מיליון שקל.

כשזיסמן נשאל על מצב החברה הוא שומר על חיוך. לדבריו, "הפרישות היו חלק מכוונת בעלי השליטה בה לקחת את החברה למקום חדש, ולא בגלל כישלון המגעים למיזוג, למרות הפרסומים השגויים בעניין.

"מצאתי חברה קלאסית, מסורתית, שעוסקת לא רק ביזמות אלא גם בביצוע פרויקטי בנייה באמצעות חברת אלהר הנדסה (67% בבעלות קרדן נדל"ן, 33% בבעלות מסיקה חסון), וביצוע פרויקטי תשתיות באמצעות חברת רמט (100% בבעלות חברת אלהר). בנוסף, מחזיקה החברה גם ב-40% מחברת מקדן, העוסקת בנדל"ן מניב (40% נוספים מחזיקה שיכון ובינוי ו-20% יוסי קנטי). בקיצור, מי שחושב שקרדן נדל"ן עוסקת רק בייזום נדל"ן פשוט טועה".

- מה לך וליזמות נדל"ן?

"יזמות זה חיידק שנמצא בדם ונולדים איתו. נדל"ן הוא אחד המגזרים הכי מרתקים במשק, כי הוא קטר של הכלכלה ונוגע בכל כך הרבה תחומים".

- לא חששת להיכנס לתפקיד בכיר בחברה שחווה כל כך הרבה טלטלות, תחת קשיים שבהם נתונה החברה האם?

"אני אוהב אתגרים. אני צריך שיהיה לי בעבודה יותר מ-40% אתגר, אבל לא יותר מ-80%. זה כבר למישהו אחר. מה גם שחוץ ממני הועסקו מחליפים נהדרים במקום הפורשים וכחלק מהתחדשות החברה. בחברה האם יש מנהלים מוצלחים שעוסקים כרגע באתגר גדול לעמוד בהתחייבויות ואני מאמין שכמו שהצליחו עד היום להמשיך את פעילות החברה, הם גם יצליחו לעשות זאת בהמשך".

- אבל מחר אתה עשוי למצוא את עצמך עובד מול בעלי שליטה חדשים.

"נכון שהגעתי לחברה שנמצאת במצב משברי, אבל אני לא יכול לחיות כל הזמן תחת ההנחה שמחר ימכרו את החברה. אכן הייתה כוונה למיזוג שלא צלחה, והיו גם הצעות רכישה, אבל אני הגעתי במצב שהוחלט לא למזג ולא למכור. החברה אינה עומדת כרגע על המדף. נבחרתי על ידי הבעלים להצעיד את החברה קדימה ונותנים לי חופש מוחלט לפעול להשיג את המטרה. יש לנו להחזיר בסוף מארס אג"ח בסך 85 מיליון שקל, ואני שמח לבשר שהכסף בקופה. אנחנו נסחרים ב-3% תשואה וזה אומר הכל".

- לאחרונה הודעתם כי בכוונתכם למכור לקבוצת רכישה את המגרש הצמוד לבית קרדן, בציר בגין בתל אביב, תמורת 180 מיליון שקל. בצוק העתים כולם מקימים מגדלים ואתם מוכרים.

"יש לנו באמת מגרש מדהים צמוד אלינו, שנקרא מטרופולין, ובגלל שבכל ציר בגין רק 25% מכלל הבנייה היא למגורים והשאר למשרדים, החלטנו לממש מתוך החלטה למקד את היוזמות שלנו בפרויקטים למגורים. מה גם שזו תקופה מצוינת לממש מגרש בציר בגין ולקבל עליו 180 מיליון שקל".

שלוש שנים קדימה

- בשנתיים האחרונות לא רכשתם קרקעות חדשות, ואתם בעיקר פועלים לממש נכסים. כיצד החברה תבטיח שמירה על פעילות בשנים הקרובות?

"חוץ מהמגרש בציר בגין לא מימשנו נכסים. גיבשנו תוכנית לשלוש השנים הקרובות ולטווח זה יש לנו מלאי של דירות לא מכורות ופרויקטים לפני שיווק וביצוע שיספיקו לעבודה".

הפורטפוליו של החברה כולל היום למעלה מאלף דירות. פרויקט נופי שמש (בשיתוף חברת יסודות צור), שמיועד לציבור הדתי לאומי, וכולל 380 יחידות דיור, שחלקו שווק ואוכלס וחלקו נמצא בשיווק; פרויקט ברחובות עם חברת נוה; פרויקט בהדר גנים בפתח תקווה; פרויקט של 92 יחידות דיור באם המושבות בפתח תקווה ש-60% ממנו שווק; פרויקט מתוכנן ל-64 יחידות דיור בגני תקווה במסגרת עסקת קומבינציה; ופרויקט מתוכנן ל-73 דירות ברחוב אגריפס בירושלים.

"בנוגע לטווח הארוך יותר, קבענו אסטרטגית שקרדן נדל"ן תתמקד בבנייה למגורים למעמד הביניים. יש לנו קרקע שאנחנו מתכננים בשיתוף יורוקום בבית דגן, ואנחנו עוסקים גם באיתור קרקעות, בהרחבת הפעילות ועבודות ביצוע, ועבודות תשתיות באמצעות אלהר ורמט".

- לאחרונה מכרתם מגרש בלוד לקבוצת רכישה ושמועות אומרות שאתם מחפשים שותף למגרש שלכם בבאר יעקב.

"יש לנו פרויקט בשכונת רמת אלישיב בלוד לציבור הדתי לאומי שבו בנינו עד כה 246 דירות ונמכרו 242 מתוכן. נותר לחברה מגרש המיועד ל-94 דירות נוספות. הזדמנה לנו אפשרות למכור את המגרש שנותר לקבוצת רכישה, והשלמנו עסקה לאחרונה ב-14.7 מיליון שקל. בבאר יעקב יש לנו עסקה קומבינציה של 19% עם בעלי קרקע ל-405 דירות. אנחנו לא מוכרים את הקרקע למרות שאנחנו מקבלים הרבה פניות, אלא רק מתלבטים אם להכניס שותף כדי להקטין סיכון".

הפדיחה בפ"ת

נחזור לפרויקט שהוזכר בהדר גנים בפתח תקווה. בחודש מארס 2012 שיווק מינהל מקרקעי ישראל קרקעות המיועדות להקמת 470 דירות בשכונת הדר גנים (נחלים) במזרח פתח תקווה. במכרזים זכו שלוש חברות במחיר ממוצע של 254 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור אחת.

היה זה אחד הימים המביכים ביותר לחברה אחרת - קרדן נדל"ן, שזכתה שנה לפני כן, בפברואר 2011, במכרז המינהל ל-140 דירות, במחיר המשקף 451 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה - גבוה ב-70% מהמחירים שנתנו קבלנים אשתקד. בשוק הנדל"ן הרימו גבה והטילו ספק ביכולת של קרדן נדל"ן לשווק את הדירות ולהתחרות בקבלנים שרכשו את הקרקעות הסמוכות במחירים נמוכים יותר.

- עם יד על הלב, המכרז בהדר גנים לא היה פדיחה?

"המספרים מוכיחים שלא. עובדה שמתוך 70 דירות במגדל הראשון חתמנו על חוזים עם 63 קונים ופתחנו לשיווק את המגדל השני. היה פה יורם קרן, מנכ"ל אפריקה ישראל לשעבר, שיש לו ניסיון של 20 שנה בנדל"ן, והוא מצא לנכון להגיש את ההצעה שהגיש. הרי אי אפשר היה לדעת איזו הצעות יוגשו שנה אחר כך ואסור לפחד מלטעות. מדובר במגרש טוב יותר משאר המגרשים בשכונה: הנוף שלו פתוח ואנחנו אמנם מוכרים דירות במחירים יקרים יותר מהמתחרים שלנו, גם בגלל שעשינו מפרט יוקרתי יותר, דירות 5-6 חדרים, והנתונים של הפרויקט שלנו טובים יותר. הייתה לנו אפשרות לשבת על הקרקע ולחכות שכולם יסיימו למכור ושהמחירים יעלו, והחלטנו שלא".

- ציינת שאתם מבקשים להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית. אתם לא חוששים מלוחות הזמנים הארוכים?

"נכון שהתחדשות עירונית היא ריצה למרחקים ארוכים, אבל החברה בפירוש תהיה שחקן בתחום ההתחדשות העירונית, ואנחנו כבר נמצאים במגעים לגבי כמה פרויקטים של התחדשות עירונית בגבעתיים, רמת גן, תל אביב, ירושלים וחולון. נוסף לכך אנחנו בוחנים גם עסקאות קומבינציה, ונכון לומר שאם השוק היה מתנהל בצורה יותר ברורה היה יותר פשוט לסגור עסקאות".

- איפה תהיה קרדן נדל"ן בעוד חמש שנים?

"החברה תהיה אחת המובילות בתחום הנדל"ן למגורים, תחום הביצוע והתשתיות, ושחקן בכל מגרש שבו תוכל להכניס ערך מוסף משלה".

המניה קפצה עם רווחים

תוצאות קרדן נדל"ן למחצית הראשונה של השנה מעידות על שיפור בפעילות, בעיקר בזכות מגמה חיובית בתחום המגורים. בשורה התחתונה רווחי קרדן נדל"ן למחצית השנה זינקו פי 10, ל-50 מיליון שקל, בעיקר בשל עיתוי מועד מסירת הדירות. מניית החברה הגיבה בהתאם והיא זינקה ב-80% מתחילת השנה.

במחצית השנה גדל מספר הדירות שמסרה קרדן נדל"ן פי 3, מ-91 ל-271 יחידות דיור. בסיכום תקופה זו, מגזר המגורים הציג רווחיות תפעולית של כ-60 מיליון שקל, לעומת 7.5 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2012. עלייה במספר הדירות שנמסרו נרשמה בפרויקטים בפתח-תקווה, רחובות, לוד והרצליה וההכנסות מפעילות זו קפצה ב-170% ל-274 מיליון שקל.

סך הכנסות קרדן נדל"ן במחצית השנה עלו ב-130% ל-487 מיליון שקל.

עוד עולה מהדוחות כי קרדן נדל"ן (סולו) מחזיקה בקופת מזומנים והשקעות לזמן קצר בהיקף של כ-213 מיליון שקל והונה העצמי עומד על 417 מיליון שקל, מול התחייבויות שוטפות של כ-700 מיליון שקל - 85 מיליון שקל מתוכן התחייבויות אג"ח.

לקרדן נדל"ן סדרת אג"ח אחת להמרה, הנסחרת בתשואה נמוכה של כ-3%, המעידה על כך שהמשקיעים אינם חוששים מיכולתה לעמוד בתשלומים.

פרויקט הולילנד: "נתבע את המדינה על הנזקים שנגרמו לנו"

"קרדן נדל"ן נכנסה כשותפה (30%) לפרויקט הולילנד בירושלים, עם בנק לאומי (10%), וחברת פולאר (60%) תחת חברת הולילנד פארק, רק אחרי שאושרה התב"ע לפרויקט", מספר זיסמן.

- היכן עומד היום הפרויקט?

"כשהתפוצצה הפרשה היו בפרויקט 120 דירות לא מכורות. היום נותרו למכירה רק שמונה דירות, שביניהן בעיקר דירות מיוחדות, פנטהאוזים של 230 מ"ר, מקומה 29 ומעלה. המכירות בשנתיים האחרונות מוכיחות שמדובר בפרויקט פשוט טוב".

בחודש ינואר 2012 הודיע משרד הפנים כי ערך שינויים בתוכנית, במגרשים שטרם נבנו במתחם, במטרה מוצהרת לצמצם את זכויות הבנייה שאושרו, במסגרת פרשת השחיתות הנדל"נית הגדולה בישראל. מדובר בפעם הראשונה שמשרד הפנים התערב בתוכנית מאושרת קיימת, וערך בעצמו תוכנית חדשה. במסגרת השינויים בתוכנית והחלופה המוצעת, צפויה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה להפקיד להתנגדויות תוכנית שמבטלת את זכויותיה של הולילנד פארק להקמת 258 דירות נוספות ו-32 אלף מ"ר שטחי מלונאות.

בניגוד לקודמיו, שחששו להתייחס לפרויקט השנוי במחלוקת, זיסמן אינו מתחמק ממתן תשובות: "בתקופה של מחסור בדירות בירושלים, ביטול של תוכנית ל-258 יחידות דיור הוא מהלך פשוט לא ברור, ומהלך שפוגע בנו. אם השינוי של התוכנית יאושר ולא יאפשרו לנו לממש את הזכויות שנותרו לנו, אנחנו נתבע את המדינה בפיצויים על הנזקים שלנו שמוערכים על ידנו בחצי מיליארד שקל".