אוגוסט המתעתע: מחירי המכירה של הדירות שמרו על יציבות - אך השכירות במגמת ירידה ברורה

חופשת הקיץ של מיליוני ישראלים וסיום מעברי הדירות לקראת שנת הלימודים החדשה לחצו את מחירי השכירות המבוקשים בחודש אוגוסט כלפי מטה. בעוד מחירי המכירה המבוקשים לכל סוגי הדירות בלוח הומלס המשיכו גם בחודש האחרון לשדר יציבות ואף נטייה לעליות, מחירי השכירות הציגו מגמה ברורה של ירידות, בעיקר בדירות 3 ו-4 חדרים.

על פי לוח הומלס, ב-11 מתוך 15 האזורים שנבדקו ירדו מחירי השכירות ל-4 חדרים וב-8 אזורים ירדו מחירי השכירות בדירות 3 חדרים. עם זאת, בדירות 5 חדרים, שפונות לפלח מצומצם יחסית, נרשמו ירידות מינוריות בשכ"ד המבוקש באוגוסט, ב-5 מתוך 15 האזורים שנבדקו.

ועל רקע הכרזות של בכירים באוצר וברשות המסים בדבר הגברת האכיפה על משכירי הדירות - שמחויבים בתשלום מס למדינה מעל שכר דירה של כ-5,000 שקל לחודש: כדאי להביא בחשבון שעל פי רמות המחירים המבוקשות מצד המשכירים (שגבוהות כמובן מהמחירים בפועל), בכל הדירות הגדולות (5 חדרים ויותר) באזור המרכז, מנתניה ועד מודיעין, וכן בירושלים, המחיר הממוצע כיום גבוה מרף המס. תל אביב היא העיר היחידה שבה גם על דירת 3 חדרים נדרש בממוצע שכ"ד מעל רף המיסוי - קרוב ל-6,000 שקל.

המוכרים מתבצרים

ובמחירי הדירות למכירה, בשישה אזורים - תל אביב, ראשון לציון, פתח תקווה, ירושלים, באר שבע והשרון - הייתה עלייה במחיר המבוקש בכל סוגי הדירות.

הביטחון בקרב המוכרים, שמתבצרים ברמות המחירים הגבוהות, מהווה סטירת לחי להכרזות ולמהלכי הממשלה ובנק ישראל בחודשים האחרונים, שהתחייבו לספק היצע גדול של יח"ד חדשות (הרחבת הוד"לים לקרקעות פרטיות והתחדשות עירונית, הרפורמה בתכנון ובנייה, בליץ שיווקים במינהל ועוד) ובמקביל גם כיווצו את צד הביקושים (מיסוי יתר של דירות יוקרה וזרים, הטלת מס שבח על דירות להשקעה, הוספת הגבלות על נטילת משכנתאות חדשות ועוד). הציבור כנראה מאמין שמה שהיה הוא שיהיה ושמשוואת הביקוש וההיצע לא משתנה משמעותית.

חיפה הייתה המקום היחיד שרשם באוגוסט ירידת מחירים רוחבית כוללת, אולי בשל הפגיעה בתיאבון המשקיעים שסיפקו לא מעט ביקושים לדירות בעיר הצפונית במהלך השנים האחרונות.

מתודולוגיה

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

 מחיר מבוקש לדירת 4 חדרים

 תשואה על חדרים