ההכנסות של אזורים

הדוחות הכספיים, במקרים מסוימים מספקים פחות מידע רלוונטי למשקיעים ולאנליסטים מאשר המידע בדוחות הדירקטוריון, בהם מפרטים מנהלי החברה את האירועים וההתפתחויות לתקופת הדיווח (רבעון, חצי שנה, שנה). המידע בדוחות הדירקטוריון לא מבוקר על-ידי רואה חשבון, אבל הנהלת החברה חתומה עליהם, ולהבדיל מדוחות כספיים - אין בהם הצגה מחייבת, יש גמישות יחסית במידע שנמסר ובהצגתו.

רוב ההנהלות בוחרות שלא לנדב פרטים רבים במסגרת דוחות אלה. לרוב מדובר בסקירה של הנתונים הכספיים, הסבר חלקי, אם בכלל, על המגמות בחברה ובענף, ופה ושם גם פירוט על אירועים מיוחדים. בדוחות הדירקטוריון השנתיים יש כבר מידע רחב יותר, מכיוון שנדרשת בהם רמת פירוט משמעותית יותר. הקוראים מקבלים בהם מידע נוסף חשוב, ובעיקר פרק הנקרא "תיאור עסקי התאגיד" שבו החברה מפרטת בצורה נרחבת על השינויים בהון, ההשקעות, השוק/הענף של החברה, המתחרים, הלקוחות, הספקים, העובדים, המתקנים/רכוש קבוע, מגמות בתעשייה ועוד. מדובר במידע שכבר מתקרב לזה שמקבלים במסגרת תשקיף של חברה לקראת הנפקה, ויש בו לרוב ערך רב.

אחד מהנתונים שנראה כי הוא מהחשובים ביותר, הוא צבר ההזמנות של הפירמה. המידע הזה ניתן לעיתים במסגרת דוחות הדירקטוריון, אך לא באופן קבוע או גורף, כשחברות בודדות מספקות אותו למשקיעים. עם זאת, חברות בנייה נוהגות במסגרת דוחות הדירקטוריון השנתיים לספק סוג של צבר הזמנות - עבודות/פרויקטים שבביצוע, לרבות היקפם, מועד סיומם, כמות הדירות שנמכרה בכל פרויקט, ההכנסות, ההוצאות והרווחים הצפויים בהם.

מדובר במידע קריטי במיוחד; אחרי הכול, הוא מספק רמז לגבי הרווחים בעתיד, וזה הרי מה שחשוב. חבל שהמידע הזה לרוב לא מפורסם בדוחות הרבעוניים, אבל לפעמים החברות מספקות אותו, בדוח או במסגרת מצגת למשקיעים. כך עשתה חברת אזורים.

ללא מסירה - אין הכרה

אזורים , מחברות הבנייה הגדולות בארץ, דיווחה במחצית הראשונה של 2013 על הכנסות ממכירת בניינים וקרקעות בסך 567.2 מיליון שקל, בעוד שבמחצית המקבילה ב-2012 הסתכמו ההכנסות ב-274 מיליון שקל. ברבעון השני של השנה היו ההכנסות 300.5 מיליון שקל, בהשוואה ל-173.3 מיליון שקל אשתקד. עלות המכר במחצית הסתכמה ב-455.2 מיליון שקל, בעוד שבמחצית המקבילה היא הסתכמה ב-214.4 מיליון שקל.

הרווח הגולמי מפעילות יזמות הבנייה עומד על 112 מיליון שקל, כאשר במחצית המקבילה הגיע היקפו ל-100.7 מיליון שקל (עם רווחיות גבוהה יותר). ברבעון השני הסתכם הרווח הגולמי ב-52.7 מיליון שקל, לעומת 41.5 מיליון שקל ברבעון השני של 2012.

החשבונאות מתייחסת לדירות כמוצר רגיל, והמשמעות היא שההכנסות בספרים נרשמות רק כאשר החברה סיימה לבנות את הפרויקט כולו, ומסרה את הדירה לרוכש. עד אז, לא ניתן להכיר בהכנסה (גם לא חלקית), והמשמעות היא שיש צבר עבודות בביצוע של דירות שאפילו נמכרו, אבל עדיין לא נמסרו, ולכן אינן נרשמות בדוחות כהכנסה. לרוב, עוברת תקופה של בין חודשים למספר שנים בין החתימה על עסקת המכירה ועד המסירה; בכל התקופה הזו, אזורים (וכל החברות היזמיות האחרות) לא רושמת הכנסות, וזה יוצר עיוות משמעותי בדוחות השוטפים, שמשמעו - יש הכנסות ורווחים בדרך שעדיין לא יכולנו להכיר בהם.

איך מתגברים על זה? קוראי הדוחות יכולים להיעזר בדוחות הדירקטוריון השנתיים בהם כאמור יש מידע על כל העבודות בביצוע, שלב הביצוע, מכירות הדירות (שעדיין לא נמסרו), היקף ההכנסות, ההוצאות שהושלמו ואלה שצפויות בכל פרויקט, וכן הרווח הגולמי הצפוי בכל פרויקט ובכלל הפרויקטים של החברה (בהנחה כמובן שהדירות יימכרו). סך כל הרווח הגולמי הצפוי בפרויקטים של אזורים נכון לסוף 2012 (לפי הדוחות השנתיים) הוא 532 מיליון שקל, והוא תוצר של הכנסות צפויות בסך של 3.1 מיליארד שקל והוצאות בגובה 2.6 מיליארד שקל.

מספקת מידע בדלת האחורית

אזורים מספקת רזולוציה רחבה על כל פרויקט, לרבות מספר הדירות שנמכרו בכל אחד מהם, וכן מועד הסיום (והמסירה) הצפוי של כל פרויקט. קוראי הדוחות יכולים מנתונים אלה להסיק את ההכנסות, ההוצאות והרווח הגולמי ברבעונים ובשנים הבאות. אגב, נכון לסוף 2012 אזורים מכרה 830 דירות (מתוך 2,032 בביצוע) שלא נרשמו כהכנסות מאחר שעדיין לא נמסרו.

מהדוח הזה ניתן ללמוד המון (הרבה יותר מהדוח הכספי), ולמשל שפרויקט מגדלי עלית ברמת-גן צפוי להניב רווח גולמי של 136 מיליון שקל על הכנסות של 733 מיליון שקל; שהרווחיות הגולמית של אזורים בפרויקטים נעה בין 9% ל-37% ; שכל הפרויקטים שלה אמורים להסתיים בין השנים 2013-2015, למעט מגדל עלית שיסתיים ב-2017, ועוד. הדוח על הפרויקטים הוא נכס גדול, אבל בדוחות הרבעוניים כאמור הוא לא מסופק.

עם זאת, לעיתים הוא מתקבל בדלת האחורית. השבוע העבירה אזורים מצגת לשוק ההון, והופ - הנה אותה טבלת פרויקטים שבלעדיה אין באמת משמעות למספרים בדוחות. מהטבלה הזו (המעודכנת לסוף יוני 2013) עולים הנתונים הבאים: הרווח הגולמי הצפוי של אזורים מפרויקטים בביצוע מסתכם ב-709 מיליון שקל; ההכנסות הצפויות מהם יסתכמו ב-3.3 מיליארד שקל על פני השנים 2013 עד 2017; פרויקט עלית רמת-גן הוא הפרויקט העתידי המשמעותי ביותר, עם הכנסות צפויות של 782 מיליון שקל ורווח גולמי חזוי בסך 150 מיליון שקל.

הפרויקטים האלה, שבהם קרוב ל-2,000 דירות שטרם נמסרו, אמורים להסתיים עד 2016; אזורים מוסרת גם מידע על הפרויקטים העיקריים בתכנון - מלאי קרקעות עם תב"ע לבניית מעל 2,000 דירות על קרקע שעלותה 735 מיליון שקל. הדוח לא מפרט הכנסות והוצאות צפויות, שכן זה עדיין שלב התכנון, ובכל זאת הטבלאות האלה מספקות מידע שאין בכל עשרות העמודים שבדוח הרבעוני.

 מה מלמדים