רכשת מבעל הערת אזהרה? בדוק את עסקת היסוד

אחת הסוגיות החשובות ביותר בדיני מקרקעין הינה סוגית "תקנת שוק במקרקעין". משמע מצב שבו מסתבר כי רוכש הקרקע קנה את זכויותיו ממי שאינו בעלים אמיתי. מצב זה קורה בדרך כלל כשהמוכר רשם את זכיותיו תוך מירמה וזיופי מסמכים ולאחר מכן מוכר את זכויותיו לקונה תמים שאינו שותף לקנוניה.

הדין קובע כי הקונה בתמורה ובתום-לב שרוכש נכס ממי שאינו בעלים אמיתי חייב לעמוד במספר תנאים מצטברים. על קונה כזה להוכיח כי הסתמך על מרשם המקרקעין וכי עסקת הרכישה שלו אינה במתנה אלא בתמורה ריאלית וכן בזמן רישום זכויות על שמו, היה בתום-לב ולא ידע מאום על הבעיה שבזכויות. כלומר כשהקונה ממלא אחר תנאים אלו, הוא גובר על הבעלים האמיתי שממנו הקרקע נגנבה.

אין ספק כי המדובר באחד מהמצבים הקריטיים בעסקת מקרקעין. מה האשם הבעלים האמיתי שמישהו זייף חתימותיו, ורימה את השלטונות והעביר את הזכויות על שמו ומכר לקונה אחר? ולעומת זאת מה אשם הקונה בתמורה ובתום-לב, אשר הסתמך על מרשם המקרקעין ולאחר בדיקת העסקה שילם ממיטב כספו וכעת מתברר שלמעשה שם כספו על קרן הצבי?

הפסיקה עד כה דרשה כי הסתמכות על המרשם תהיה הסתמכות על נסח מקרקעין כשהמוכר הרמאי עצמו רשום בנסח המקרקעין כבעלים . כלומר הדין קבע כי אם הקרקע שייכת לראובן והקרקע נרשמת על שם שמעון מתוך טעות או מירמה ושמעון מוכר ליוסף ויוסף רוכש בתמורה ובתום-לב ונרשם כבעלים בטאבו, אז ורק אז יוסף מוגן והוא גובר על הבעלים האמיתי,.לעניין זה ראה הלכת סונדרס (ע"א 4609/99).

כמו כן נקבע כי התנאי שתקנת שוק תחול מתקיים רק במקום שהמרשם הינו שגוי, ולא מקום שהטעות נובעת ממסמך שחיצוני לנסח המקרקעין כגון ייפוי כוח מזויף וכו'. ראה הלכת מוזפאר (ע"א 2680/90). כמו כן נקבע כי על ההסתמכות להיות על נסח מקרקעין ולא חוזה או שטר מכר וכו', ראה הלכת קורצפלד (ע"א 599/77).]

אך נשאלת השאלה מה בנוגע למצב שבו, מישהו רוכש זכויות ממוכר שרשום רק בצורה של הערת אזהרה כלומר הסתמכות על המרשם הינה כשהמוכר של המוכר רשום כבעלים, אך המוכר עצמו רשום רק כבעל הערת אזהרה? כלומר הרמאי עצמו רשום רק כבעל הערת אזהרה והקונה התמים רוכש את הזכויות שלו?]

האם קונה כזה שרוכש על סמך הערת אזהרה מוגן, אם ולאחר מכן יתברר לו שמשהו בשרשרת של העברות לא הייתה תקינה.

למעשה הבעיה יכולה להתעורר בשני מצבים. מצב ראשון ראובן הינו בעלים אמיתי שמעון מזייף חתימות ועושה חוזה פיקטיבי כאילו ראובן מכר לו ורושם לטובתו הערת אזהרה. בעוד שמעון הינו רק בעל הערת אזהרה הוא מוכר את הקרקע ליוסף ויוסף התמים משלם את התמורה ונרשם בעודו בתום-לב בנסח המקרקעין.

במצב שני אותו שמעון (קרי הרמאי) ממצב ראשון רושם עצמו כבעלים ומוכר ליוסף התמים ויוסף התמים רושם הערת אזהרה. יוסף מוכר את זכויותיו בהיותו בעל הערת אזהרה ללוי.

בשני המצבים, המוכר הינו בעל הערת אזהרה ולא רשום כבעלים אך במצב ראשון, מי שרשום כבעלים הינו הבעלים האמיתי ואילו במצב השני מי שרשום כבעלים בעת המכירה הינו הרמאי.

לאחרונה בית המשפט העליון בפסק דין מקיף דן בסוגיה של שני מצבים אלו בפני הרכב של א. חיות, ע. פוגלמן, צ. זילברטל. בענין הנדון להיגי היה בעלים של קרקע החל משנת 1975. בשנת 1998 אחד בשם אלבז מתוך רמיה, רשם עצמו כבעלים של החלקה. עוד לפני רישום שמו של אלבז כבעלים ובעוד אלבז כבעת הערת אזהרה, אלבז מכר זכויותיו לאחד בשם מואטי (כמו מצב ראשון דלעיל). בינתיים אלבז נרשם כבעלים ומואטי בהיותו בעל הערת אזהרה מכר זכיותיו לעזורי (כמו מצב שני דלעיל).

בית המשפט העליון בנתחו את שני המצבים האלו קובע כי אין כל פסול לרכוש זכויות מבעל הערת אזהרה ובכדי למלא את תנאי של הסתמכות על מרשם אין חובה שהעסקה של הקונה תהיה מול בעלם רשום שאחר כך מוכח כי בעלותו מזויפת.

אך מי שקונה מבעל הערת אזהרה, חייב לעקוב אחר העסקה שבין המוכר לבין הבעלים הרשום.

במקרה של מואטי, אם הוא היה בודק את העסקה שבין להיגי לבין אלבז, היה מגלה את המירמה, ולכן הוא לא יהיה מוגן מפני הבעלים האמיתי קרי להיגי גם אם מואטי נרשם בעודו בתום-לב. אך במקרה עזורי אם עזורי היה בודק את העסקה בין אלבז (הרמאי) לבין מואיטי, היה מגלה כי העסקה הינה אמיתית, כי העסקה בין אלבז למואטי לא הייתה פיקטיבית.

מכאן שמי שקונה מבעל הערת אזהרה והערת אזהרה רשומה על שם הבעלים האמיתי, הקונה לא מוגן, אך אם הערת אזהרה של המוכר הינה על זכויות של בעלים לא אמיתי הקונה של הערת אזהרה מוגן כי עסקת היסוד של הערת אזהרה בין הרמאי לבין בעל הערת אזהרה קרי המוכר הייתה אמיתית.

כמו כן בפסק דין חשוב זה, התעוררה סוגיה מעניינת לפיה אחד מעורכי הדין שבשרשרת חשד בחוקיות הרישום עת עשה זאת בעסקה ראשונה שטיפל. לימים אותו עורך דין נשכר על-ידי קונה אחר שיעשה את העסקה השנייה בשרשרת. בית המשפט קבע כי ידיעת עורך הדין מהעסקה הראשונה, לא מחייבת את שולחו מעסקה שנייה כי את השולח אפשר לחייב או לזכות רק בשל מידע שהשליח מקבל במסגרת הרשאתו הספציפית ולא במסגרת מה שהשליח ידע או השיג לפני הרשאה.

ללא ספק המדובר באחד מפסקי הדין המשמעותיים ביותר בדיני קניין בשנים האחרונות המחייב משנה זהירות עת עושים עסקה עם בעל הערת אזהרה.

ע"א 767/11 ג' הנשה להיגי נ' יצחק עזורי ואח'

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.