ערב סוכות הפתיעו יו"ר הבנק המרכזי בארה"ב ועמיתיו למועצה את השווקים, כאשר הודיעו שתוכנית הרכישה החודשית בהיקף 85 מיליארד דולר תימשך כסדרה. במסגרת התוכנית רוכש הפד' אג"ח ממשלתיות ואג"ח מגובות במשכנתאות, מגדיל את הביקוש להן, וכך מעלה את מחירן ומוריד את תשואתן (התשואה נעה במהופך למחיר).
התגובה להודעה הייתה מיידית: תשואת אג"ח ממשלת ארה"ב ל-10 שנים - המשמשות כקנה מידה בשוק החוב - נפלה ל-2.7%, אחרי שכמעט נגעה ב-3% בתחילת החודש.
נזכיר שקפיצת המדרגה הקודמת נרשמה באמצע יוני, אז קפצה התשואה ל-2.5% מ-1.6%, אחרי שבן ברננקי, יו"ר הבנק, העריך שצמצום היקף התוכנית יחל בספטמבר.
בחברת מחקר הנדל"ן Real Capital Analytics (RCA) מצאו שהמרווח בין התשואה מהשכרת נכס במדינה מסוימת לבין התשואה מהחזקת אג"ח של הממשלה המקומית עדיין גדול מאוד - וקרוב לרמות שיא היסטוריות (ראו תרשים).
מה שכן, הזחילה כלפי מעלה של הריבית הדולרית, זו שנקבעת בשוק ומושפעת מהודעות הפד', מכיילת מחדש את מפת הנדל"ן העולמית: שוקי גרמניה, אוסטרליה ויפן הופכים לאטרקטיביים יותר במבחן התשואה מותאמת הסיכון, ואילו שוקי ארה"ב, קנדה והונג קונג מאבדים אטרקטיביות.
ניקח כדוגמא את גרמניה, הכלכלה הגדולה באירופה, עם תשואה ממוצעת מהשכרת נדל"ן למשרדים, למסחר ולמבני תעשיה, בשיעור 7.1% לעומת 1.7% במקרה של החזקת אג"ח של ממשלת ברלין. הפער יוצר 5.4% מרווח מעל מה שמכונה ריבית "חסרת סיכון". אמנם תשואה זו נקובה באירו, אבל היא עדיין היצואנית מספר 3 בעולם.
גם בארה"ב, שוק הנדל"ן הגדול בעולם (או מספר 2 אם כוללים עסקאות מקרקעין בסין), התשואה הממוצעת נעה סביב 7%. אבל יחד עם זאת, עליית תשואת אג"ח ממשלת ארה"ב כיווצה את המרווח ל-4% בקירוב. סגירת המרווח בחצי השנה האחרונה הסתכמה בסה"כ ב-80 נקודות בסיס, שהם 0.8%.
טוקיו השיגה את לונדון
470 מיליארד דולר הוא סכום כל השקעות הנדל"ן המשמעותיות ברחבי העולם במחצית הראשונה, 30% יותר לעומת המחצית הראשונה ב-2012. בכל אזורי העולם, וב-9 מבין 10 השווקים הגדולים, גדלה פעילות הנדל"ן. יוצאת דופן דרום אמריקה, ואולי גם סין, שבה הגידול הוא בערבון מוגבל משום שמקורו בעסקאות מקרקעין ולא בנכסים בנויים קיימים שעוברים ידיים.
ממצא בולט שעולה מדו"ח RCA הוא שהמשקיעים מוכנים לקחת יותר סיכון מאשר בעבר. באירופה זה מתבטא בגידול חד בהשקעות באיטליה, אפילו בספרד מוכת האבטלה, ובארה"ב בהתאוששות של כמה שווקים שמסווגים כ"בעייתיים" מבחינה נדל"נית.
ברמת הערים, טוקיו היא הפתעת הדירוג; בירת יפן משכה השקעות בהיקף 15 מיליארד דולר, והפכה שנייה רק לניו יורק עם 19 מיליארד דולר. העיר שתארח את אולימפיאדת 2020 הדיחה מהמקום השני המסורתי את לונדון. אפשר שמדובר בהשפעת משנה של הניסוי המוניטרי הענק שעורך ראש הממשלה היפני שינזו אבה אשר מהלכו יכפיל את בסיס הכסף ביפן, מהלך רווי סיכונים לדעת מומחים.
איטליה וספרד על הכוונת
נתחיל באירופה, שם מצאו האנליסטים שהדבר שקרה באירלנד לפני 12 חודשים קורה כעת באיטליה ובספרד: זינוק בביקוש לנכסים "בטוחים", תוך קבלת ביטחונות נאותים. כשמחברים את הגידול בהשקעות באירופה (8%) עם הנתונים החלשים של לונדון ופריז, אפשר להבין שהמשקיעים החליטו להגדיל חשיפה למגוון שווקים אחרים ביבשת, ובהן גרמניה אך לא רק בה.
אגב גרמניה, בדו"ח מצוין כי הירידה המסוימת בהשקעות של אירופים במדינה נובעת מקושי למצוא נכסים טובים ולא משום היעדר ביקוש.
במזרח אירופה ממשיכה רוסיה להיות השוק הדומיננטי, ומוסקבה אף הצליחה להתברג למקום ה-3 באירופה, אחרי לונדון ופאריס, בהיקף ההשקעות (4 מיליארד דולר).
מסתכלים על המעגל השני
המשקיעים מחוץ לאירופה העדיפו בחמש השנים שמאז המשבר את שתי ערי "המעגל הראשון": לונדון ופריז. ואולם מאז המחצית השנייה של 2012 יש שינוי, ורבים מתחילים להסתכל על "המעגל השני", ואפילו מעבר לו, על מנת לנסות ולהשיג תשואות סבירות.
עסקאות מקרקעין בסין אחראיות ל-166 מיליארד דולר מתוך 246 מיליארד דולר שהתגלגלו בעסקי נדל"ן בחלק זה של העולם.
לא התחזית להאטה כלכלית ולא המחסור (הקצר והמכוון כנראה) באשראי סייעו לצמצם את הגאות במחירי מגרשים לפיתוח בסין. אגב, סממנים דומים, אם כי בהיקפים קטנים בהרבה, נרשמים בהונג קונג, במלזיה ובקוריאה הדרומית.
ראויה לציון אוסטרליה, עם הרבעון השני החזק ביותר מאז 2007. די מפתיע שתשואות הנדל"ן שם ממשיכות לרחף סביב 8%-9%, מהגבוהות בקרב המדינות המפותחות. השחקנים המקומיים ביבשת הקטנה בעולם הם בעלי כיסים עמוקים, ומצליחים להתמודד עם זרמי הון מאסיה ומארה"ב שמעוניינים גם הם ליהנות מהתשואות הגבוהות (תוך נטילת סיכון המטבע).
המשקיעים מדרום מזרח אסיה - בראשם הסינים והדרום-קוריאנים - מחפשים לגוון את תיק ההשקעות וקונים בעיקר מגדלי משרדים בשוק האמריקאי והבריטי. היפנים מעדיפים את השוק המקומי ויעדים אחרים באזור דרום מזרח אסיה.
את המגמה לעיל ממחישה העסקה הגדולה ביותר עד כה ב-2013: קניית נתח של 40% מהזכויות במגדל ג'נרל מוטורס במנהטן לפי שווי של 3.4 מיליארד דולר. הקונים, בחלקים שווים, הם "כוכבת הנדל"ן של אסיה", המיליארדית ז'אנג שין, ובן למשפחת ספרא מברזיל.
ארה"ב: מקבצי הדיור מתקררים
במחצית הראשונה של השנה חזר למשקיעים בארה"ב התיאבון לסיכון. דוגמא אחת היא ביצועי היתר של שוקי המשרדים בפרברים בהשוואה למרכזי הערים. דוגמא אחרת היא יציאה הדרגתית של המשקיעים מהמקלטים לשווקים שרושמים גידול ניכר בשיעור המועסקים כמו אוסטין, יוסטון ודאלאס (בטקסס) ודנבר (בקולורדו).
כידוע בעולם הנדל"ן המניב מגוון אפיקים: קניונים, מגדלי משרדים, מבני תעשיה וגם מקבצי דיור להשכרה. מאז "המיתון הגדול" המקבצים הם הקלף המנצח: רבים שלא יכלו/רצו לקנות בית במשבר העדיפו לשכור, ובעלי הנכסים ויזמים זריזים הפיקו מכך רווחים נאים. גידול של 55% בהשקעות במחצית הראשונה של 2013 ל-44 מיליארד דולר הפך אותו לאפיק הגדול מכולם.
אבל עכשיו מתחילה התקררות: ברבעון השני נרשמה ירידה של 10% בהשקעות במקבצים, לראשונה מזה 13 רבעונים רצופים. יותר מאשר לגבי כל אפיק אחר, כאן חשוב לציין כי אם ריבית המשכנתאות תטפס ללא התאוששות מקבילה של שוק העבודה, בהחלט אפשר לצפות לחזרה לימי הזוהר.
הערה מתודולוגית: אנשי RCA מסרו כי בחלק מהשווקים ייתכן רישום כפול של השקעות (לא בישראל), למשל במקרה של השקעה זרה דרך ריט שתימנה בשתי הקטגוריות. כן ייתכנו השקעות שמקורן אינו ידוע או שכלל לא תועדו. עם זאת, רוב הכסף בשווקים המפותחים כן "צבוע", גם בישראל, ובמובן זה החלוקה לעיל משקפת נאמנה את המציאות בשטח.
ישראל: המוסדיים מחזיקים בשיא עולמי
משקיעים מישראל השקיעו במחצית השנייה כ-900 מיליון אירו (4.2 מיליארד שקל) בשוקי אירופה; מקום שמיני בעולם, בין איחוד האמירויות לקוריאה הדרומית.
הכסף הישראלי הופנה ברובו, 75%, לשוקי "המעגל השני" והיתר ל-"מעגל השלישי". מבחינה זו ההתנהלות דומה למשקיעים אירופיים, שמכירים היטב את החצר האחורית שלהם, ושונה מזרים אחרים דוגמת היפנים שמייחדים 100% מכספי ההשקעה באירופה לשתי ערי "המעגל הראשון".
מקורות המימון להשקעות בנדל"ן מניב חולקו בידי אנשי RCA ל-4 קבוצות: משקיעים מוסדיים (גופי פנסיה וביטוח) וכן חברות נדל"ן ציבוריות פלוס קרנות להשקעה בנדל"ן (REIT's) - שתי הקטגוריות האלו, בוודאי בישראל, ניזונות בעיקר מכספי הציבור הרחב. שתי הקבוצות הנוספות הן משקיעים מקומיים פרטיים (למשל דרך פרייבט אקוויטי) ומשקיעים זרים.
היה מפתיע לגלות את ישראל בקצוות של 3 מבין 4 דירוגים - פעמיים במקום האחרון (פרטיים וזרים), ופעם במקום הראשון (מוסדיים). בשלושת המקרים מעיד הממצא על הסתמכות יתר על מקור מימון יחיד, או היעדרו המוחלט של מקור אחר, מה שכמובן מגדיל את הסיכון. כפי שניתן לראות בתרשים, בשווקים "עמוקים" דוגמת ארה"ב וגרמניה ניתן לראות חלוקה מאוזנת יותר בין המקורות.
נתחיל עם המשקיעים המוסדיים: הן ב-2012 והן עד כה ב-2013 השקעתם היוותה כ-60% ו-50% מסך ההשקעה בנדל"ן מניב בישראל, בהתאמה. בשני המקרים זהו השיעור הגבוה מבין 30 השווקים שנבדקו. בתחתית הדירוג מצויות מדינות דוגמת וייטנאם וטורקיה עם השקעה אפסית מצד גופים מוסדיים מקומיים, ככל הנראה בגלל שוק פנסיה פחות בוגר.
אפס השקעות זרות
אלא שגם בנדל"ן אין ואקום, ולפעמים אם הידיים המקומיות "חלשות" או כלל לא קיימות, נכנסים לתמונה שחקנים זרים. כך קורה בטורקיה, שם ההשקעות הזרות מהוות כ-85% מסך ההשקעה, וגם באיטליה, פולין והודו הנתח שלהם גדול מ-70%. בקטגוריה זו נמצאת ישראל במקום האחרון עם כמעט אפס השקעות זרות (אמיתיות) בנדל"ן.
הדירוג הבא מתייחס לחלקם של משקיעים פרטיים מקומיים בעוגת ההשקעות, וגם כאן נמצאת כאמור ישראל במקום האחרון, יחד עם מקסיקו, דרום אפריקה וטורקיה. בראש הרשימה ניצבים המשקיעים הפרטיים בוייטנאם (75% מסך ההשקעות בנדל"ן מניב), וכן ברוסיה ובברזיל.
ייתכן שהדירוג הקודם קשור לדירוג הרביעי והאחרון: הנתח של חברות נדל"ן ציבוריות וריטים, שכן אם הבורסה המקומית מפותחת ונזילה יורד חלקם של משקיעים פרטיים שמעדיפים לבצע את ההשקעות באמצעות שיתוף ציבור, כלומר דרך הבורסה. בדירוג זה מגיעה ישראל למקום ה-6 מתוך 30.
אגב, בשווקים שבהם נכנסו הריטים לראשונה הן הצליחו לתפוס נתחי שוק גדולים מאוד, במקרה של דרום אפריקה לא פחות מ-95% ממנו. במקומות אחרים שבהם הריטים ותיקות יותר, כמו ביפן ובקנדה, הן אחראיות ליותר מ-60% מסך ההשקעות בנדל"ן מניב. כידוע בישראל חלק הארי של הכסף הציבורי מגויס לחברות נדל"ן, ומספרן של הריטים זעום.
מקורות ההשקעה בנדלן מניב
חמשת שוקי הנדלן
כתבות
ני"ע
