קבינט הדיור: אין הסכמה בנוגע לחברה הממשלתית

אי הסכמה בקרב שרי קבינט הדיור הוביל לדחיית אישור ההצעה על הקמת החברה הממשלתית החדשה לקידום פרויקטים להשכרה עד לישיבת הקבינט הבאה. הסעיפים שעלו לאישור בישיבה הם הסעיפים שמתייחסים למבנה החברה, תקציבה, מטרותיה והרכב חברי הדירקטוריון. הסעיפים המתייחסים לאופן פעילותה לא עלו להצבעה.

הסיבה היא אי הסכמה לגבי ניסוח הסעיפים המתייחסים למתחמים בהם תוכל החברה לפעול. במהלך הישיבה התגלעו מספר חילוקי דעות הנוגעים לפעילות החברה הממשלתית המיועדת בין היתר בנוגע למתן קדימות או סמכות לחברה לפעול גם במרקם בנוי בערים במסגרת התחדשות עירונית. נציגי המשרד להגנת הסביבה כמו גם משרד המשפטים ביקשו לשנות את ניסוח ההצעה. כאמור, בסופו של דבר, הצביעו השרים רק על סעיפי ההצעה המתייחסים להקמת החברה ולא למהות פעילותה. שר השיכון, אורי אריאל, נמנע בהצבעה והתרעם על כך שהוכנסו שינויים להצעה ברגע האחרון בלי שניתן די זמן לדון בהם. "היו הבנות שמביאים דברים מוסכמים לישיבת הקבינט ומה שקורה כאן לא מוסכם", אמר השר אריאל.

יש לציין שהסעיפים שכן אושרו בסופו של דבר הם הסעיפים אותם הממשלה צריכה לאשר בישיבתה כדי להקים את החברה.

מלבד הצעת ההחלטה על החברה הממשלתית החדשה, עלתה להצבעה היום בקבינט הדיור גם ההצעה ליישום הסכמי הגג בין העיריות לרשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון. הצעה זו התקבלה ואושרה על ידי שרי הקבינט.

בפתח ישיבת הקבינט אמר שר האוצר יאיר לפיד כי למרות הכוונה המקורית להקים את החברה באופן סופי במסגרת קבינט הדיור, לאחר שההחלטה תתקבל בפורום המדובר היא תעבור לאישור סופי בישיבת הממשלה. לאחר מכן, שר הבינוי והשיכון אורי אריאל אמר מספר דברים על ירון ביבי, מנהל מינהל מקרקעי ישראל לשעבר, שנפטר עקב מחלה קשה בחודש שעבר ובימים אלו מלאו 30 לפטירתו.

הנושא הראשון שעלה לדיון היו הסכמי הגג שבין הרשויות המקומיות למשרד השיכון ורמ"י (רשות מקרקעי ישראל). שר השיכון התייחס לנושא ואמר כי "מדובר ביוזמה חשובה של מנהל רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן. הניסיון בעבר הראה שבמקומות בהם עבדו בשיטה הזו הגיעו לתוצאות טובות. הסכמי הגג יביאו להורדת החששות של הרשות המקומית, הקבלנים וגם של הרוכשים. זה יהיה שינוי בטווח הקצר שיוכל להשפיע לפני התוכנית להשכרה שהיא תוכנית לטווח הארוך". לאחר דבריו של השר אריאל, התייחס גם מנהל רמ"י לתוכנית ואמר כי "בסכמי הגג יאפשרו הפחתת אי הוודאות ושיווק של לפחות 2000 יחידות דיור חדשות מידי שנה".

במהלך הדיון ביקש השר להגנת הסביבה, עמיר פרץ, לשלב במסגרת ההצעה גם חיוב לרשויות לבנייה ירוקה וסילוק פסולת. בתגובה לדבריו אמר השר אריאל כי החלטה קודמת שהתקבלה בקבינט הדיור קבעה כי לא יוכנסו תקנות חדשות שייקרו את הבנייה ולכן לא ניתן לכלול את הנושא כפרט מחייב בהסכמי הגג. בסופו של דבר הוחלט כי רשות מקרקעי ישראל תעודד במידת האפשר תשתיות למחזור וסילוק פסולת. מלבד תוספת זו, אושרה ההצעה בקבינט.

הנושא השני בו דנו שרי קבינט הדיור הוא כאמור הקמת החברה הממשלתית שתעסוק בתחום הפרויקטים להשכרה ותוציא לפועל את תכניתו של שר האוצר לפיד לבניית 150 אלף דירות שיכללו גם דירות להשכרה בעשור הקרוב.

"המטרה של החברה הממשלתית היא שתוכל לפעול כמו חברה בשוק הפרטי, באותה המהירות. אני חושב שהתוכנית להשכרה יכולה להשפיע על המחירי הדירות מהר יותר ממה שחושבים עמיתיי", אמר שר האוצר לפיד כשהציג את עיקרי התוכנית.

במהלך הצגת התוכנית לשרים נחשפה אחת האפשרויות לשמה של החברה הממשלתית החדשה - "דירה להשכיר". אולם באותה נשימה הובהר לשרים כי טרם התקבלה החלטה סופית. השם ייקבע על ישיבת הממשלה שם תעלה ההצעה לאישור.

לאחר שהוצגו עיקרי התוכנית להקמת החברה הממשלתית החדשה, ביקש השר להגנת הסביבה פרץ להוסיף להצעה סעיף שמתייחס גם לזיהוי מתחמי התחדשות עירונית, בלב האיזורים הבנויים, ולא רק בשטחים פתוחים בשולי הערים הגדולות כפי שמופיע בנוסח ההצעה המקורית. לדבריו, יש להתייחס קודם כל למתחמים קיימים עוד טרם ההחלטה לשנות ייעוד של שטחים מחוץ לערים. לאחר שגם משרד המשפטים ביקש לעדכן את נוסח ההצעה יצאו שרי הקבינט להפסקה קצרה ולאחריה הוחלט להצביע רק על חלק מסעיפי ההצעה. כאמור, החלק שלא עלה להצבעה יידון ישיבה הבאה של קבינט הדיור.

150 אלף הדירות שמתכנן לפיד יהיו באמת רק להשכרה?

קבינט הדיור התכנס היום לישיבה החמישית במספר מאז הוקם, על מנת לדון בהקמת חברה ממשלתית שתהיה אמונה על דיור להשכרה, על יישום הסכמי הגג בין העיריות לרשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון ועל מספר שינויים בקריטריונים לדיור במחיר מופחת (מחיר למשתכן ודיור בשכירות).

ההצעה להקמת החברה הממשלתית הייעודית לקידום דיור להשכרה במסגרת הפרויקט הלאומי לדיור, הצעה שהביא לאישור הקבינט שר האוצר יאיר לפיד, מגדירה אותה כזרוע הביצוע של הממשלה לצורך תכנון, ביצוע וקידום פרויקטים לדיור. על פי נוסח ההצעה, תהיה החברה אמונה על איתור מתחמי קרקע, קידום תכנון סטטוטורי ואישורו בוועדות התכנון, ביצוע הסדרי קניין ופדיון קרקע באותם המתחמים, ניהול פיתוח המתחמים, ניהול שיווק המתחמים ואף הפעלת מנגנוני פיקוח ובקרה על הזוכים במכרזים שיפורסמו. המימון לפעילותה השוטפת של החברה הממשלתית יהיה מתקציב המדינה וצפוי לעמוד על 8 מיליון שקל בשנה.

על פי הצעת ההחלטה, החברה תתוקצב מלכתחילה לשנתיים מראש וההון העצמי שיעמוד לרשותה יעמוד על 40 מיליון שקל בשנתיים הראשונות. השר האחראי על החברה הממשלתית החדשה יהיה שר האוצר לפיד, ויהיו לה עד 9 דירקטורים שיכללו 3 עובדי משרד האוצר, עובד מרשות מקרקעי ישראל, עובד ממשרד השיכון, עובד במינהל התכנון שבמשרד הפנים וכן 3 נציגי ציבור עם ניסיון מוכח בתחומי תכנון ערים, הנדסה אזרחית וניהול פרויקטים. תוכנית העבודה של החברה הממשלתית החדשה תובא לאישור מועצת מקרקעי ישראל שגם תעקוב אחרי יישום התוכניות שאושרו.

חשוב לציין שעל פי ההצעה, מתחם לשכירות אינו מתחם המאפשר בנייה לשכירות בלבד אלא "מתחם אשר לפחות 30% מכלל יחידות הדיור בו מיועדות לשכירות". בעוד החברה הממשלתית עתידה לעסוק בקידום, יישום ושיווק פתרונות להשכרה, מהגדרה זו עולה כי ייתכן מצב שחלק ניכר מהמתחמים בהם תטפל יהיו ברובם גם לא להשכרה. הגדרה זו עשויה גם להעיד על הרעיון הכלכלי שעומד בבסיס תוכנית הדיור להשכרה, במסגרתו ייתכן שהמימון הנדרש יגיע מאפשרות יזמים למכירת דירות שאינן מיועדות להשכרה.

במסגרת ההצעה מצוין במפורש גם יעד התוכנית שעומד עדיין על הקמת 150 אלף דירות בעשור אולם בשום מקום לא מצויין בפירוש כי מדובר ב-150 אלף דירות להשכרה. בשילוב ההגדרה של מהוא מתחם להשכרה בו תטפל החברה הממשלתית ניתן להסיק כי ייתכן וחלק גדול מאותן 150 אלף דירות לא יהיו להשכרה בסופו של דבר.

בעוד קבינט הדיור אישר את הצעת ההחלטה על הקמת החברה הממשלתית החדשה, מדובר בהחלטה הטעונה את אישור הממשלה. במקביל, לקראת העלאת ההצעה בקבינט הדיור הועברה למשרד האוצר גם חוות דעת של רשות החברות הממשלתיות.

בעוד חוות דעת זו קובעת כי רשות החברות איננה מתנגדת להקמת החברה החדשה, נכתב בה גם כי "הגבלתה של החברה החדשה לפרויקט דיור להשכרה בלבד, ולא לתכנון ופיתוח מתחמי דיור אחרים ושונים, מהווה פגיעה קשה בפוטנציאל ההצלחה של גורם ממשלתי ייעודי לסיוע בפיתוח משק הדיור במדינה, משק שנמצא במשבר חמור ביותר".

הערה זו, המסכמת את חוות הדעת של רשות החברות הממשלתיות, רומזת על כך שפעילות החברה הממשלתית היא למעשה פעילות זהה לזו של רשות מקרקעי ישראל שיפעלו כעת בכפילות ונשאלת השאלה האם לא היה נכון להסמיך את החברה הממשלתית לפעול בכל תחום המגורים לאור ה'משבר החמור ביותר' כפי שמגדירה זו רשות החברות. כמובן שהסמכה שכזו היה מייתרת במידה רבה את פעילות רמ"י בתחום זה מה שייתקל בהתנגדות קשה.

הסכמי גג

ההצעה המתייחסת לכינון הסכמי גג בין הרשויות, רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון שהובאה לאישור הקבינט על ידי שר השיכון אורי אריאל, קובעת כי יש לקבוע מראש לוח זמנים קצר ומואץ ומקורות תקציביים, לפיתוח תשתית כוללת ליחידות הדיור המשווקות. זאת במטרה להבטיח שיתוף פעולה עם הרשויות והיתרי בנייה שיונפקו תוך זמן קצר מאוד על ידי הרשויות המקומיות.

על פי ההצעה, תאושר הפעלת ארבעה הסכמי גג בארבע רשויות מקומיות שייהנו מהסכמי הגג ויתחייבו לאפשר שיווק קרקע בתחומן בקצב שלא יפחת מ-2,000 יחידות דיור בשנה. כמו כן, מתחייבת רשות המצטרפת להסכם להיות ערוכה מקצועית לאשר בקשות להיתרי בנייה תוך 90 יום ממועד הגשת הבקשה.

בנוסף, הרשות מתחייבת להביע תמיכה עקרונית לאישור תקנת שבס בתחומה, מה שיגדיל את מספר הדירות ויקטין את שטחן. בד בבד, מסמיכה הממשלה את הממונה על התקציבים באוצר לבצע את הפעולות התקציביות הנדרשות ליישום ההסכמים שיחתמו מכוח החלטה זו. על פי המתווה שהוגש לקבינט הדיור, יתואם עם משרדי הממשלה הנוגעים במרכיבים השונים כי המשרדים יכללו בתוכניות העבודה שלהם בשנים הקרובות את התקציבים הנדרשים לביצוע כל מרכיבי הפיתוח בכל מתחם בנייה, בהתאם ללוח הזמנים שייקבע לכל הסכם גג.

נכון להיום, המקום הראשון בו עתיד לצאת אל הפועל הסכם גג שכזה הוא קריית גת, במסגרתו אמורות להבנות 7,500 יחידות דיור. בנוסף ישנם הסכמים המצויים בשלבים סופיים של גיבוש עם קריית ביאליק שם מדובר על 7,500 יח"ד, ראש העין שם מדובר על עשרת אלפים יחידות דיור ובמודיעין שם ההסכם מתייחס לשיווק מהיר של 12 אלף יח"ד. יש לציין שהסכמי הגג טרם נחתמו סופית ובמשרד השיכון מדגישים כי אם המו"מ עם אחת מהרשויות שהוזכרו לעיל לא יעלה יפה, תוצע הטבת הסכמי הגג לרשות אחרת העומדת בקריטריונים של הסכמי הגג.

שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל אמר היום כי "תכנית קופת החסמים ומתווה הסכמי הגג הם מהלכים אסטרטגיים על מנת להגדיל את היצע הדיור האפקטיבי ובכך להוריד את מחירי הדיור. אזרחי ישראל ראויים למחירי דיור שפויים יותר וחובה עלינו השרים הנושאים באחריות לנקוט במהלכים דרמטיים על מנת להביא מהר ככל האפשר את שינוי המגמה בשוק הנדל"ן. שיתוף הפעולה עם שר האוצר יאיר לפיד ושילוב צעדים אלה יחד עם צעדים נוספים שנידונים עתה הם בשורה משמעותית שנותנת פתרונות מידיים שלהם השפעה אמיתית על שוק הדיור".

מנהל רשות מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן, אומר כי "מתווה הסכמי הגג הוא מהלך שובר שוויון שיהפוך את שיווקי רשות מקרקעי ישראל לשיווקים אפקטיביים שיצמיחו עשרות אלפי יחידות דיור , באזורי הביקוש, תוך זמן קצר ומדיד".