השבח לאל, יש פטור

1. לרשות המסים נמאס, כך היא מעידה בעצמה, מהעלמות המס האדירות בשוק הנדל"ן, וכדי לעשות משהו עם תחושת המיאוס המעיקה היא הואילה לחשוף בפני "גלובס" השבוע (במוסף הנדל"ן) את תוכניותיה למאבק בכסף השחור של שוק הדיור. התוכנית כוללת מלחמה ואיתור של משכירי הדירות שאינם פטורים ממס ואינם טורחים לדווח לרשות המסים (אלה הרוב, יש מעטים יוצאים מן הכלל), מלחמה מעבר לים במשכירי הנדל"ן וסוחריו הישראלים ומלחמה בשיפוצניקים, בחשמלאים ובכל נותני השירותים האחרים בשוק זה.

מה נגיד על ההכרזות הללו, בוקר טוב ישראל? גיליתם את אמריקה? מוטב מאוחר מאשר אף פעם? בהצלחה? נו, טוב, שמענו על הסיפורים שלכם? מילים מילים אבל איפה המעשים? לא נגיד הפעם דבר על התוכניות המתבקשות, הנחוצות והטריוויאליות כל כך זה שנים, אבל נוסיף לתמונה הקשה ממילא עוד ממד, בתקווה שברשות המסים יאיצו את ביצוע התוכניות ויחמירו עם המעלימים.

אחרי שכתבנו על הכסף השחור של שוק הדיור ותיארנו את תופעת העלמות המס הנרחבות בשוק השכירויות, באדיבות הנתונים שסופקו לנו בזמנו על-ידי רשות המסים, קיבלנו מבול של טלפונים ומיילים מפתיעים. הדוברים היו, תתפלאו, עורכי דין ורואי חשבון, המייצגים לקוחות הפעילים בשוק הנדל"ן. אנשי מקצוע המייצגים לא טייקונים כבדים, אלא את עמישראל - לא עמישראל של השכירים, אלא עמישראל שכולנו מכירים, עמישראל של הכסף השחור, עמישראל שמחזיק כמה דירות. ההוא מחו"ל שרכש פה כמה דירות להשקעה, העצמאי שהשקיע בבניית שתיים או שלוש וילות. הם ביקשו, כמובן, לשמור על אנונימיות, אבל תיאוריהם היו דומים להפליא וכך גם המסר: נגעת רק בקצה הקרחון. כן, הם משתפים פעולה עם לקוחותיהם, הם אף מייעצים להם להעלים מס בקריצת עין כי "ככה כולם נוהגים", כי "בלאו הכי רשות המסים תחמיר איתם".

המסקנה שלנו: זה באמת קצה הקרחון, כי שוק הנדל"ן לא רק מגלגל כספים שחורים אדירים, הוא הפך במרוצת השנים, במרוצת הבועה ובמרוצת הפליית המס שלו לטובה (נגיע לזה בהמשך) גם למכבסת הכסף השחור הגדולה של המדינה. מדובר בהיקפים חסרי תקדים. נכנס כסף שחור ויוצא כסף לבן באמצעות דירה.

הנה כמה דוגמאות לאופן שבו מתגלגלים הכספים הללו: כסף מחו"ל מולבן בארץ ע"י יהודים חמים בשוק הנדל"ן הרותח; כספי שכירות של דירות שנרכשו בשחור אינם מדווחים לרשות המסים, ואם בכל זאת "עולים עליהם", הרוכשים מתבקשים לשלם שנתיים אחורה ובזה נגמר הסיפור. הלאה: חוזי רכישה של דירות לא נוקבים במחיר ששולם בפועל כדי להימנע מתשלום מסי רכישה או שבח (ההפרש עובר כמובן בשחור); קבוצות רכישה הופכות בחלקן למקור להלבנת כספים. עוד תופעה נרחבת: כסף שחור שנוצר בישראל מולבן בעסקי נדל"ן בחו"ל ולא מדווח כלל לרשות המסים.

והנה עוד שיטה להלבנות ענק: כשליש מהתחלות הבנייה בישראל מדי שנה הן של דירות "צמודות קרקע", קוטג'ים, וילות או איך שלא תקראו לזה, רובן באמצעות אנשים פרטיים, לא קבלנים. כלומר, "בנייה עצמית". לפי נתוני משרד השיכון, ב-2012 כ-36.5% מהדירות בישראל, כ-15 אלף דירות, נבנו כ"צמודות קרקע" (ההגדרה הרשמית היא מספר התחלות הבנייה במבנים בני קומה אחת או שתי קומות), וגם במחצית 2013 נשמר שיעור "צמודות הקרקע" ברמה דומה.

אם הקרקע לצורך בנייה כזאת נרכשת בכסף שחור, לפחות בחלקה, או אחרי שהולבן כבר (יש מס רכישה על קרקע), אז גם הבנייה, כולל הכול, מתבצעת בשחור ברובה - קבלני השלד, האדריכלים, החשמלאים, הריצוף ותכולת הבית האחרת. הוקוס פוקוס, ויש קוטג' בשווי 3 מיליון שקל, 4 מיליון ויותר, רובם מהעלמות המס. מעוניין למכור? אין בעיה, לרוב אין מס שבח (יש הצהרה למס שבח, כסף לא עובר) וכספי התמורה נכנסים לחשבון, כלומר מולבנים במלואם בלי שרשות המסים תהיה בכלל צד בעניין.

האם מי מרשות המסים ישאל את השאלה המתבקשת: רק רגע, מהיכן צמח הכסף לפלוני-אלמוני? מובן שלא. הרי זו הדירה שלו שנמכרה במחיר יקר באדיבות בועת הנדל"ן הישראלית.

הביטו על שכונות הקוטג'ים המלבלבות בכל עיר או בכל הרחבה קהילתית בקיבוצים או במושבים. אנחנו לא אוהבים להכליל, אבל חלק לא קטן מהבניינים הם לא רק פאר הבנייה, אלא גם פאר העלמות המס.

2. העיפו מבט על האיור בתחתית הכתבה. זיהיתם ודאי את מנכ"ל בנק הפועלים ציון קינן, את מנכ"לית בנק לאומי לשעבר גליה מאור ואת מנכ"ל בנק מזרחי טפחות לשעבר אלי יונס היושבים על ראש מגדל מגורים. אולי תופתעו, אבל הקטע הבא לא יעסוק בעניינים בנקאיים, בשוק הבנקאי, בשכר הבנקאים או בעמלות או במרווח הפיננסי הגדול מדי של הבנקים, אלא דווקא בענייניהם האישים של שלושת הבכירים, עד כמה שזה יישמע רכילותי לכאורה, מציצני וחטטני. לדעתנו, החיטוט הזה הכרחי כדי ללמוד על עיוות המיסוי בשוק הנדל"ן וגם כיצד הפכה בועת הנדל"ן בישראל למנוע של הרחבת הפערים החברתיים במדינה.

אז כך: ציון קינן מכר את דירתו בפארק צמרת, מגדלי מנהטן, לפני זמן מה בסכום נכבד של כ-20 מיליון שקל, רווח של כ-10 מיליון שקל ממחיר הרכישה בסביבות 2005. גליה מאור ואלי יונס, שהונם האישי גדול לאין ערוך מזה של קינן, רכשו מזמן ו"על הנייר" (כלומר, לפני שהבנייה יצאה לדרך) דירות במגדלי אסותא וילג' במתחם בית החולים אסותא לשעבר ברח' ז'בוטינסקי בתל-אביב (יחד עם אהוד ברק, ישי דוידי, עו"ד דליה טל, הראל ויזל ועוד - המגדל יאוכלס בעוד כשנתיים) במיליוני שקלים. אפשר להניח שהדירות הללו שוות עתה "על הנייר" כמה מיליונים יותר, באדיבות הבועה.

אפשר להניח שחלק מהרוכשים, כולל מאור ויונס, עשויים להרהר באפשרות לממש את הנכס ברווח הגדול, בדיוק כפי שעשה קינן. אפשר להניח שאם זה אכן כך, לא רק התנפחות הבועה וסכנת הפיצוץ שלה עומדת לנגד עיניהם אלא גם אי אלה ענייני מיסוי. למה ללכת סחור-סחור? מכירה כעת, בהנחות שונות, עשויה לסדר להם גן עדן של מיסוי: אפס, אפס מס, על הרווח האדיר שנוצר להם מרכישת הדירה.

הנה ההסבר: נטל המס בשוק הנדל"ן, בכללותו, נחשב אחד הגבוהים במשק, ודאי ביחס לנטל המס על עבודה או על שוק ההון. על עסקאות נדל"ן מוטלים מספר רב של מסים ותשלומי חובה - הן במישור הממשלתי (מע"מ, למשל), הן במישור המוניציפלי (היטלי השבחה, לדוגמה) וגם ע"י מינהל מקרקעי ישראל (היטלים שונים). רכיב המיסוי בכל דירה חדשה מגיע לפחות לכ-50% ויותר והוא אחד הגורמים ליוקר הדירות בישראל. זה נכון, אבל גם מטעה, כי בפועל על מסחר בדירות אין כלל מס, לפחות עד סוף השנה הנוכחית.

רוכשים ומוכרים ממוצעים של דירות נתקלים בעיקר בשני סוגי מס, האחד עם רכישת הדירה (מס רכישה) והאחר עם המכירה (מס שבח). מס הרכישה הוא האפקטיבי יותר ויש לו מדרגות שונות, בין אם זו דירה יחידה או דירה שנייה. מס השבח (דמוי מס על רווחי הון בבורסה) הוא מס די תיאורטי, משום שלאורך השנים הוענקו בגינו פטורים על גבי פטורים שעיקרו למעשה את גבייתו. למשל פטור על רווח ממכירת דירה יחידה ופטור ממכירת דירה שנייה בהנחות שונות (כל ארבע שנים, והרי תמיד אפשר לרשום דירות על שם הילדים וכדומה). התוצאה: רוב עסקאות המכירה של דירות מגורים בישראל היו פטורות ממס שבח.

כל זה השתנה השנה עם הוראות המיסוי החדשות, שעוררו מהומה לא קטנה בשוק הנדל"ן (ופרנסה יפה לעורכי הדין ולרואי החשבון כמובן) וזכו לתשומת לב מעטה יחסית בתקשורת. מסי הרכישה עודכנו כבר מתחילת אוגוסט השנה ומדרגות המס הוכבדו על דירות יקרות יחסית, הן בדירות ראשונות והן בדירות להשקעה. הפטורים של מס השבח צומצמו, שוב, גם בדירות ראשונות ובעיקר בדירות להשקעה, תחת הנחות שונות של משך החזקה ועוד (הרי למה לעשות את זה פשוט אם אפשר לעשות את זה מסובך ולספק פרנסה לעורכי הדין?).

מסי השבח החדשים (25%, בדומה למס הבורסה) יוטלו מתחילת 2014 אבל אל דאגה, הם לא יוטלו בשיטת בום-טראח, אלא באופן הדרגתי. כלומר, המס על ה"שבח" או על הרווח ממכירת הדירה השנייה יחושב בצורה ליניארית, כך שהשבח בדירת מגורים המיוחס לתקופה שעד תחילת 2014 יהיה פטור. במילים אחרות, גם אם מאור או יונס ימכרו את דירתם ב-2014, מס השבח שלהם יהיה מצומצם יחסית.

הפטורים הנדיבים ממס שבח הוסברו ברצון של האוצר לגרום למשקיעים "לזרוק" את הדירות שלהם לשוק כדי להרחיב את ההיצע, אבל אנחנו לא בטוחים שהם שירתו בדיוק את המטרה. גם נכון שיש חיוב במס רכישה על דירה נוספת ולכן אי אפשר לטעון שדירות להשקעה פטורות ממס לחלוטין. העניין הוא אחר לגמרי: בשנים האחרונות נוצר שבח אדיר בשוק הנדל"ן שלא מוסה כלל ועיקר והפטור הזה נוצל בעיקר ע"י אוכלוסיות מבוססות, כמו מנכ"לי בנקים דוגמת קינן, מאור, יונס ורבים אחרים שנהנו מפטורים בהיקפים גדולים ותרמו את שלהם להרחבת הפערים החברתיים. על השלושה האלה וחבריהם אנחנו לפחות יודעים. גרוע יותר הוא מה שאנחנו לא יודעים: הפוליטיקאים, הפקידים ומה שמכנים "מקבלי ההחלטות" שדאגו לפטורים הללו במשך כל הבועה - מעניין כמה דירות להשקעה בבעלותם זכו לפטורים אדירים.

 בכירי המשק

eli@globes.co.il