מה יקרה לאפריקה מגורים?

אפריקה מגורים , מחברות הבנייה הגדולות בארץ, הפסידה ברבעון השני של השנה 4.2 מיליון שקל, ובסיכום המחצית הראשונה הרוויחה 10.9 מיליון שקל. ההפסד ברבעון לא נובע מהרעה בפעילות היזמות והבנייה, אלא מהפסד חד פעמי של 20.5 מיליון שקל כתוצאה ממחיקת הלוואה לשותף. אפריקה מגורים נכנסה (דרך מתן הלוואה) לעסקה עם השותף שהחזיק בקרקע שעליה היה אמור לקום פרויקט מגורים, אך לבסוף התוכנית לא התקבלה על ידי מנהל מקרקעי ישראל.

בדוחותיה מדגישה הנהלת אפריקה מגורים כי היא לא ויתרה על גביית החוב, אך לאור ההחלטה של מנהל מקרקעי ישראל, וקשיים נוספים שהתעוררו ביחס למקרקעין, לצד חוסר יכולתה להעריך את יכולת גביית החוב, היא רשמה בדוחות הפרשה בהיקף ההלוואה כולה.

למעט השורה הזו, דוח הרווח וההפסד של החברה ממשיך להצביע על עסקים טובים בתחום יזמות הבנייה למגורים. אבל מה שחשוב יותר לדעת בחברות מסוגה של אפריקה מגורים, הוא כמה דירות נמכרו בפועל במהלך התקופה ומהו צבר הפרויקטים. הדירות שנמכרו בפועל עדיין לא מתבטאות בדוחות הכספיים. החשבונאות מאוד שמרנית עם חברות הבנייה, ומאפשרת הכרה בהכנסות רק לאחר שהפרויקט הסתיים והרוכש קיבל מפתחות (הדירה נמסרה).

בפועל, מכירת הדירות עשויה להתרחש כבר בשלבים מוקדמים של הפרויקט, זמן רב לפני שהדירה נמסרת (אפילו שנתיים לפני המסירה), ובמצב זה המכירה בפועל מקדימה את הדיווח החשבונאי בתקופה מאוד ממושכת. משמע - הדוחות הכספיים מבטאים מצב שהוא נכון לתקופה קודמת. בשל כך, הנתון החשוב שמשלים את תמונת המידע על יזמיות הבנייה הוא כמה דירות החברה מכרה שעדיין לא נמסרו. הנתון הזה מעיד בעצם על מעין צבר בטוח (עד כמה שאפשר להיות בטוחים) שצפוי להתממש ברבעונים הבאים או בשנים הבאות. מעבר לכך, נתון חשוב נוסף הוא הפרויקטים בביצוע של החברה, שמאפשר להבין מה פוטנציאל מכירת הדירות בהמשך (מכירות בפועל שעדיין לא יוכרו בהכנסה), כפי שיתבטא בעתיד בהכנסות בספרים.

יזמיות הבנייה מפרסמות במסגרת סקירת המנהלים השנתית מידע מפורט על הפרויקטים בביצוע, לרבות המכירות שעדיין לא נמסרו; היקף הדירות בכל פרויקט (וכמה מתוכו נמכרו); היקף ההכנסות הצפוי; היקף ההוצאות הצפוי; הרווח הצפוי מכל פרויקט; השלב שבו נמצא כל פרויקט; מועד ההשלמה הצפוי (מועד מסירת הדירות שעשוי להעיד על מועד ההכרה בהכנסות בדוחות). המידע הזה שבמקרים רבים (ואפילו ברובם) עולה בחשיבותו על המידע בדוחות הכספיים עצמם, נמסר בצורה חלקית, אם בכלל, במהלך הדיווחים הרבעוניים.

מדווחת בנדיבות יחסית

אפריקה מגורים, יחסית לחברות אחרות, נדיבה בדיווחים הרבעוניים ומספקת מידע על הפרויקטים בביצוע והמכירות שנעשו ולא דווחו בספרים (ועדיין, בדוחות השנתיים המידע מלא הרבה יותר).

בדוחות הרבעון השני מפרטת החברה כי נכון לסוף יוני 2013 היא מעורבת בביצוע של 1,229 יחידות דיור, כשבנוסף היא משווקת 168 יחידות שמצויות בפרויקטים טרם ביצוע ("על הנייר"). בין הפרויקטים שנמצאים בביצוע - לב סביונים, סביוני TLV, סביוני ים (ושאר צירופים על בסיס סביונים), כשמתוך אותן 1,229 דירות בביצוע החברה מכרה כבר 728 יחידות. המכירות הללו כאמור לא נרשמו בדוחות הכספיים כהכנסות ורווחים, שהרי החשבונאות לא מכירה בהן עדיין. אך עם השלמת הפרויקט ומסירת הדירות, מכירות אלו יוכרו כהכנסה, ובהתאמה יירשם בגינן הרווח.

ההכנסות הצפויות מכל הפרויקטים בביצוע (1,229 הדירות לעיל) מסתכמות ל-884 מיליון שקל. זהו בעצם צבר ההזמנות שיתבטא כהכנסות בדוחות בשנים הבאות, וניתן להעריך (בהסתמך על הערכות החברה) מתי זה יקרה, כשבמקביל למידע על הרווח מכל פרויקט, מדווחת אפריקה מגורים על מועד צפוי להשלמת הפרויקט. מועד זה אמור להיות סמוך למועד מסירת הדירות, אם כי ישנה אפשרות שיידחה. כמו כן, ייתכן שלמרות שהבניין/פרויקט הושלם, עדיין לא יקבלו כל הרוכשים את הדירות. ועדיין - באופן כללי ניתן להעריך שמסירת כל הדירות שנמכרו, ומכאן גם רישום ההכנסה, קרובים יחסית למועד השלמת הפרויקט.

מהנתונים שמפרסמת אפריקה מגורים עולה כי שלושה פרויקטים (לב סביונים 11 ו-12 וסביוני תלמי מנשה) שהיקפם הכולל כ-220 יחידות דיור, אמורים להסתיים במהלך השנה, ומכאן שהעסקאות אמורות להתבטא בדוחות עוד השנה (אלא אם יהיו דחיות בסיום הפרויקט ו/או שהמסירות יתעכבו לשנה הבאה). ההיקף הכספי של מכירת כל הדירות בפרויקטים האלו הוא על פי נתוני החברה כ-270 מיליון שקל.

פרויקטים 'על הנייר' כבר מניבים מכירות

במחצית הראשונה, אגב, הסתכמו הכנסותיה של אפריקה מגורים ב-283 מיליון שקל, אבל זה יהיה קצת פזיז לקפוץ למסקנות מוחלטות לגבי גידול או קיטון בהכנסות ביחס למחצית הראשונה. ראשית, כי ההכנסות מהפרויקטים האלו עלולות לזלוג לשנה הבאה. ומעבר לכך (ובכיוון ההפוך), לחברה יש פרויקטים שהושלמו והדירות בהם נמכרו ועדיין לא נמסרו. אם הן יימסרו במהלך המחצית השנייה של השנה, הן יוכרו כהכנסה בדוחותיה. החברה מפרטת כי ישנן 186 דירות שעדיין לא אוכלסו, בהיקף כספי כולל של 233 מיליון שקל.

ומהנתונים שמפורטים בסקירת המנהלים ניתן לנסות ולהעריך גם את השנים הבאות. הדירות שנמכרו בפרויקטים בביצוע שאמורים להסתיים במהלך שנת 2014 מוערכות בכמעט 0.5 מיליארד שקל, ואם יימכרו יתרת הדירות, הרי שמדובר על סכום משמעותי נוסף שעשוי להגיע - בזהירות ותחת הנחות שונות (לרבות שמחירי הדירות בממוצע יישארו בדומה למחירי המכירה בעבר) - למעל 100 מיליון שקל.

הדירות שנמכרו בפרויקטים שיסתיימו ב-2015 אמורות להניב הכנסות של קרוב ל-200 מיליון שקל, ומהדירות שעדיין לא נמכרו בפרויקטים אלו צפויות ההכנסות להגיע ל-300 מיליון שקל.

ומעבר לפרויקטים בביצוע, לחברה יש פרויקטים 'על הנייר' שכבר מניבים עסקאות: אפריקה מגורים מכרה 30 דירות מתוך 168 בפרויקטים בשלב התכנון, בהיקף כספי של 44 מיליון שקל. הסכומים האלו יירשמו כהכנסות עם סיום הפרויקטים ב-2015 ו-2016, כשבמידה שיימכרו דירות נוספות בהם, פוטנציאל ההכנסות הוא לפחות תוספת של 200 מיליון שקל.

 סביונים

הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלו. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו