ביוני 2011 נפל דבר בשוק הנדל"ן: בית המשפט העליון החליט לשים קץ לנוהל שלפיו רשויות מקומיות היו מוותרות ליזמים על תשלום היטלי פיתוח, בתמורה לביצוע הפיתוח על ידי היזמים עצמם (פסק דין "דירות יוקרה", חברת גינדי השקעות ועיריית יבנה). הנוהל הזה הפך לשגרה באזורים שונים שבהם הוקמו פרויקטים חדשים למגורים, על קרקעות לא מפותחות.
השיטה הייתה נוחה לשני הצדדים: העיריות חסכו מעצמן את פרסום המכרזים וביצוע עבודות הפיתוח, והיזמים היו אחראים למימון ולביצוע עבודות הפיתוח והרוויחו גם שליטה בלוחות הזמנים להשלמת העבודות. עבודות הפיתוח, נזכיר, הכרחיות ליזמים לצורך הבנייה כי הן כוללות חיבור למים, ביוב, הסדרת גובה הכביש כדי לבנות בהתאמה את הכניסה לבניין והחניות.
שנתיים אחרי פסק הדין הדרמטי, בדק "גלובס" כיצד השפיעה ההחלטה על המצב בשטח, ומצא כי הפסיקה אמנם מנעה פוטנציאל לשחיתות בין הרשויות ליזמים, אך מנגד, ברשויות מקומיות חלשות כלכלית, פסק הדין מונע אפשרות לבנות על קרקעות זמינות לבנייה, בשל חוסר יכולת לממן את עבודות הפיתוח באותם אזורים.
לדברי עו"ד אינסה גולדנברג ממשרד עופר שפיר, המתמחה במיסוי מוניציפלי ובליווי רשויות מקומיות, "הרשות המקומית צריכה להכשיר קרקעות לבנייה הרבה לפני שהן רואות שקל אחד מהיזמים בעת הוצאת היתרי הבנייה, ולחלק מהרשויות יש קשיים בתזרים מזומנים לצורך הקדמת המימון. בעבר, כשרשות לא יכולה הייתה לעמוד בתשלומים לביצוע עבודות הפיתוח, היזמים היו מבצעים את העבודות ומקבלים בתמורה פטור כלשהו. ביבנה, למשל, ההסדר בין גינדי השקעות לעיריית יבנה כלל פטור מהיטל השבחה.
"בית המשפט העליון הרג למעשה את הסכמי הפיתוח בין הרשויות ליזמים פרטיים, וכתוצאה מכך, היום יזם שמחזיק מגרש זמין לבנייה נתון כבן ערובה בידי הרשות, עד שתואיל לבצע את עבודות הפיתוח, אבל לעתים קרובות אין לרשות המקומית היכולת לממן את העבודות והיזם נאלץ להמתין ולהחזיק בקרקע עד שהרשות תמצא מקורות מימון לכך".
לדברי גולדנברג, יש שני צדדים לפסק הדין. "מצד אחד הוא טוב, כי העיריות לא יכולות לעשות קומבינות ולסחוט יזמים בתמורה לקיצור לוחות הזמנים, אך מצד שני, רשות מקומית צריכה למצוא מימון לקראת מכרז. היזם צריך להמתין שהרשות תהיה מסוגלת לפרסם מכרז, תמצא תקציב לשלם לקבלן פוטנציאלי שיזכה במכרז. יזמים רבים מוצאים את פסק הדין הזה בעייתי מאוד".
גולדנברג סבורה כי הפתרון לבעיה טמון בכך שהממשלה תספק לרשויות מקומיות קדם מימון באופן של קרן ייעודית לצורך עבודות הפיתוח, על מנת שזו תאפשר לרשות לממן את העבודות, ולשלם למדינה בחזרה את הכסף לאחר שתקבל את כלל התשלומים מהיזם, וכך קרקע זמינה לבנייה לא תישאר כך זנוחה לתקופה ממושכת".
השבוע נקטו שר השיכון ושר האוצר צעד דומה לפתרון שמציעה עו"ד גולדנברג, כשהודיעו על הקמת "קופת חסמים" בהיקף מיליארדי שקלים, שמטרתה לפתור חלק מחסמי התשתיות. ימים יגידו אם קופת החסמים אכן תצליח לשחרר חסמים ולהאיץ את הבנייה.
"למנות גורם מפקח"
לדברי עו"ד יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלי חברת אאורה ישראל: "אני מבין את הרציונל בפסק דין גינדי, שניסה להבטיח את טוהר מידות בין הרשויות לבין היזמים. אך התוצאה היא שיש רשויות קטנות ללא יכולת מימון שבהן תב"עות מאושרות ואי אפשר להוציא היתרי בנייה בגלל שהמועצה אינה מסוגלת לממן עבודות פיתוח.
"הפתרון לדעתי יכול היה להיות מינוי גורם מפקח בלתי תלוי שיבדוק את האומדנים של ביצוע עבודות הפיתוח, ובכך לדאוג שהיזמים ישלמו באופן מלא את עלויות הפיתוח על פי החוק, וגם ניתן היה להקדים ולקדם עבודות פיתוח והוצאת היתרי בנייה".
רבע מיליון שקל לכל דירה
עלויות הפיתוח הפכו בשנים האחרונות, עם העלייה במחירי הדירות, למרכיב מהותי בתחשיב הכלכלי של פרויקט בנייה. לדברי עו"ד גולדנברג, מרכיב הפיתוח משקף 7% ממחיר הדירה במרכז הארץ, כאשר בפריפריה המרכיב הזה עולה, בגלל תנאי טופוגרפיה, ובשל מרכיב ערכי הקרקע הנמוכים יחסית.
בשל כך, יזמים מחליטים כיום בהתאם לעלויות הפיתוח האם לבצע עסקאות או לחפש אחרות שבהן מרכיב הפיתוח נמוך יותר. לאחרונה, למשל, נסגר מכרז שפרסם משרד השיכון לשיווק קרקע המיועדת להקמת 320 יחידות דיור בשכונת קייזר דרום במודיעין. מרכיב הפיתוח במכרז זה, שימים יגידו אם צלח או נכשל, עמד על 233 אלף שקל ליחידת דיור, לפני מע"מ.
סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח דמרי, עמוס דבוש, סבור כי המכרז הזה ממחיש היטב את הבעיה: "משרד השיכון הוא הגורם המפתח במודיעין וכשעלות פיתוח ליחידת דיור היא קרוב לרבע מיליון שקל, מחיר הדירה כבר גבוה ב-150 אלף שקל ממה שיכול היה להיות. אין סיבה שבמקום כמו מודיעין, מרכיב הפיתוח יעלה יותר מ-110 אלף שקל ליחידת דיור כמו במקומות אחרים שבנויים בטופוגרפיה הררית. התעריפים גבוהים משמעותית ממה שהעבודות עולות בפועל, בין היתר בגלל חברות ניהול שגוזרות קופון בדרך".
לגבי מרכיב עלות הפיתוח ממחירי הדירה בפריפריה, דבוש סבור כי מדובר באבסורד גדול עוד יותר: "בכניסה לבאר שבע שילמנו על מגרש בשדרות רגר עלויות פיתוח בגובה 110 אלף שקל לדירה, בעוד מרכיב הקרקע ליחידת דיור עמד על 5,000 שקל ליחידה. מדובר בכניסה לעיר במקום מיושב ומפותח, ולכן אין הצדקה לשלם סכומים כאלה שמייקרים את המחיר לדירה שמשלם הצרכן".
אטרקצ'י מזכיר את הפערים הגדולים בין תעריפי הפיתוח שמגדיר משרד השיכון לבין תעריפי הפיתוח שקובעות רשויות מקומיות, באותה עיר. "במכרזים האחרונים שפרסם המינהל, דוגמת שכונת מצליח ברמלה, מבקש משרד השיכון היטלי פיתוח בגובה 110 אלף שקל לדירה בתוספת מע"מ", מסביר אטרקצ'י. "זה גבוה ביותר מכפליים מהוצאות הפיתוח הקבועות בחוק העזר העירוני של עיריית רמלה במקומות אחרים בעיר. מדובר במס שהמדינה גובה מהצרכן הסופי ומייקר באופן משמעותי את הדירות".
פטור למרתפים
לדברי מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.א.י, יקי אמסלם, אין אחידות בקביעת תעריפי הפיתוח: "בראשון לציון, למשל, יש שלושה מתחמים של בנייה: בקרית הלאום במערב, בנחלת יהודה, ובשכונת צוריאל. החברה המפתחת היא אותה החברה הכלכלית העירונית, שסוללת את אותה מדרכה, ובכל זאת קיימים פערים בעלויות הפיתוח. בעוד שבקרית הלאום במערב ראשון לציון עומד מחיר הפיתוח על 120 אלף שקל ליחידת דיור, בנחלת יהודה הוא עומד על 110 אלף שקל, ובשכונת צוריאל שבה אנו בונים, מחיר הפיתוח נקבע לפי מ"ר בנייה, ועמד בשנת 2008 על 120 אלף שקל ליחידת דיור, בשנת 2010 על 140 אלף שקל ליחידת דיור, וכעת בשנת 2013, עומד מחיר הפיתוח כבר על 160 אלף שקל. ואף ששכונת נחלת יהודה נתפסת כשכונה טובה יותר מצוריאל, בנחלת יהודה הוחלט לפטור יזמים מתשלום פיתוח בגין מרתפים, ואילו בצוריאל המרתפים נחשבים לצורך תשלום פיתוח.
"הבעיה היא שפסק דין 'דירות יוקרה' מונע ממני לומר לרשות המקומית ראשון לציון שאני כחברה קבלנית יכול לבצע את אותן עבודות הפיתוח ב-60 אלף שקל ליחידת דיור ולא ב-120 אלף. היום, ברשות מקומית שאני יודע שאין לה תקציב לפתח בעצמה קרקע שמוצעת לי למכירה, ואין לי ודאות ללוחות זמנים לבנייה, לא אלך על העסקה".
חישוב עלויות הפיתוח: שתי שיטות, תחשיב בעייתי
ממה מורכבים למעשה היטלי פיתוח וכיצד הם נקבעים? לדברי שמאי המקרקעין אופיר ליברמן מחברת מס קל ייעוץ כלכלי במיסוי, היטלי פיתוח משולמים על מנת שלרשויות יהיה מימון להקמת תשתיות בישוב. "לשם כך, בכל רשות הותקנו חוקי עזר הקובעים את תעריפי החיוב לכל מ"ר בנוי ולכל מ"ר קרקע", מסביר ליברמן. "כדי להגיע לתעריף, הרשויות מבצעות על ידי מומחה מטעמן תחשיב המתבסס על צפי הבנייה וצפי הפיתוח בישוב, כלומר: סך השטח הבנוי המתוכנן להיבנות על פי תוכניות בניין עיר, ומנגד היקף עלות הקמת התשתיות ביישוב, כמו סלילת כבישים חדשים. היטלי הפיתוח כוללים בעיקר כבישים, מים, ביוב, ותיעול, ולאחרונה אף הוחל בחיוב בהיטל שצ"פ (שטחים ציבוריים פתוחים). לכל תשתית חוק עזר נפרד".
לדברי ליברמן, קביעת התעריפים לחיוב נעשית בשתי שיטות עיקריות: "שיטת שארית היישוב", שבה בוחנים רק את המתחמים ביישוב שנותרו לפיתוח, ובוחנים אילו תשתיות יש להקים לעומת הבנייה הצפויה בהם. השיטה השנייה היא "שיטת כל היישוב": כאשר בנקודת זמן שבה עורכים את התחשיב, יש לחשב את כל התשתיות הקיימות והמתוכננות בשטח המוניציפלי של היישוב אל מול כל שטחי הבנייה הקיימים והן המתוכננים.
"הבעיה היא שניתוח התחשיבים של רשויות רבות מראה כי התפתחות הבנייה במהלך השנים שונה מזו שנצפתה בעת עריכת התחשיב וגבוהה ממנה. כך למשל בתל אביב עורכי התחשיבים לא הביאו בחשבון את היקפי הבנייה שנוספו וצפויים להתווסף במסגרת תמ"א 38. כתוצאה מכך ופועל, גביית היטלים בגין שטחי בנייה אלו, מביא לגביית יתר, שכן בחיוב התעריפים, עלויות הפיתוח לא התחלקו בהיקף הבנייה האמיתי שהוא גדול יותר".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
