נדל"ן אקדמי: מה מציעים התוכניות והקורסים ללימודי נדל"ן?

"בארה"ב קיימים בתי ספר לנדל"ן כבר שנים רבות וזה נחשב למשהו יוקרתי מאוד. תואר שלם בנדל"ן ובית ספר המתמקד כולו בנושא הזה הוא דבר חשוב מאוד. קבוצה גדולה מאוד של אנשים עוסקים בתחום, הזה וענף הנדל"ן הוא הקטליזטור של כל המשק. חייב להיות מקום שבו יוכלו ללמוד את הנושא מכל האספקטים שלו", כך אומר פרופסור אהרון נמדר, דיקן בית הספר לנדל"ן ע"ש רוני צארום במכללה האקדמית נתניה.

לקראת פתיחת שנת הלימודים האקדמית בעוד שבוע בדיוק, יצא "גלובס" לבדוק מה מציעה האקדמיה בתחום לימודי הנדל"ן, היכן יכולים הסטודנטים להתמחות בתחום ומה חושבים אנשי האקדמיה על הצורך בלימודים אקדמיים בתחום הזה.

בדיקת "גלובס" העלתה כי לימודי נדל"ן מלאים, תואר של ממש, אפשר להשיג רק בשני מקומות: במכללה האקדמית נתניה, שם הודיעו לאחרונה בגאווה על פתיחתה של מגמת לימודים לתואר שני בנדל"ן, המציעה תוכנית מלאה בארבעה סמסטרים, ובטכניון, שמציע תוכנית לימודים מקיפה לתואר שני במקרקעין של היחידה ללימודי ההמשך.

לעומת המסלול הטרי בנתניה, בטכניון מדובר במסלול ותיק שבשנת הלימודים הקרובה יפתח את המחזור השמיני שלו בתל אביב ואת המחזור השלישי בחיפה. שאר המוסדות מציעים קורסי התמחות כחלק מבתי הספר של מינהל עסקים או כלימודי תעודה.

במקביל הוקמו בשנים האחרונות כמה מכוני מחקר באוניברסיטאות ובמכללות שמטרתם לפתח תוכניות לימוד בתחום הנדל"ן, להגביר את המודעות לנושא וכן להגדיל את המימון למחקר האקדמי בתחום. בין מכוני המחקר הבולטים ניתן למצוא את מרכז פישמן לנדל"ן באוניברסיטה העברית, מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבין תחומי הרצליה, והטרי שביניהם, שהחל לפעול רק לאחרונה, מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב. את השמות שמעטרים את מכוני המחקר אפשר בקלות לקשר לחברות גדולות במשק העוסקות בתחום.

אבל האם נדל"ן הוא בכלל מקצוע שניתן ללמד אותו כתואר בפני עצמו או שמא מדובר בהתמחות שיכול הסטודנט לרכוש במקביל ללימודים אחרים? הדעות באשר לשאלה הזו חלוקות. בעוד שחלק מהעוסקים בתחום סבור שמדובר בדבר הכרחי, חלק אחר דווקא רואה את לימודי הנדל"ן כמשהו משלים ותו לא.

"הביקוש הרב מעיד על הצורך"

"אין ספק שיש מקום לתואר שכולו נדל"ן", אומר פרופסור ירח דויטשר, שעומד בראש התוכנית ללימודי נדל"ן בטכניון. "גם הביקוש וגם התוצאות בשטח מעידים על כך. אם זו הייתה השנה הראשונה אז לא הייתה לי כזו ודאות אבל אחרי שבעה מחזורים אין לי ספק בכך".

דויטשר מספר שמאז גובשה התוכנית לראשונה עלה מספר הסטודנטים שהתקבלו, כמו גם מספר המתעניינים: "השנה היו לנו למעלה ממאה מועמדים ובסופו של דבר התקבלו 35, זאת לעומת המחזור הראשון שכלל 20 סטודנטים בלבד עם ביקוש נמוך בהרבה. זה גם עניין של מודעות לתחום. לפני 40 שנה פתחנו מסלול של תכנון ערים. בשנים הראשונות לא ידעו איך לאכול את זה אבל היום הרבה מאוד מוסדות אקדמיים אחרים מפעילים או מנסים לפתוח תואר שכזה".

גם נמדר מספר על ביקוש ער:

"היום אפילו לבנייה עצמה כבר צריך את האקדמיה. וכל תחום מצריך לימודים בפני עצמו, אם מדובר בשיווק, במימון, בכלכלת נדל"ן. בית הספר מיועד לא רק ליזמים אלא גם לעורכי דין, אדריכלים, מהנדסים וכל מי שיש לו נגיעה לענף הזה. למחזור הראשון נרשמו אצלנו שופטת מחוזית, מנהלים של חברות נדל"ן, ראש עיר וגם קבוצה של אנשים מרשות המסים. השאיפה היא לכיתה של 40 סטודנטים והביקוש הוא של מאות. התואר משלב גם אקדמיה וגם פרקטיקה והשתלמויות בחו"ל".

באשר לעובדה שרק שני מקומות מציעים כיום לימודים לתואר בנדל"ן סבור דויטשר שהמצב ישתנה בשנים הקרובות: "ככל שהשוק יהיה מודע יותר, ככל שיהיו יותר בוגרים, אני חושב שהתחום יתפתח ועוד תוכניות כאלו ייפתחו גם במקומות אחרים".

"אין מקום לבית ספר שכולו נדל"ן"

בניגוד לנמדר ולדויטשר, יש הסבורים כי אין צורך בתואר שלם המוקדש לנדל"ן. "לא כל דבר הוא תואר שעומדת מאחוריו דיסציפלינה מסודרת. באקדמיה, לכל תחום חייב להיות רקע מחקרי, ידע של עשרות שנים וניסיון, עם זה הולכים קדימה. אני לא חושב שיש מקום לבית ספר אחד שכולו נדל"ן. זה יכול להיות חלק מהתואר, קורסים של התמחות, אבל לא משהו כולל", אומר פרופסור משה צבירן, סגן הדיקן בבית הספר רקאנטי למינהל עסקים באוניברסיטת תל אביב.

אוניברסיטת בתל אביב אינה מציעה תואר בנדל"ן, אבל יש כמה קורסים הנלמדים במסגרת התואר במינהל עסקים, ביניהם קורס למימון נדל"ן, קורס לייזום נדל"ן, קורס המתמקד בדיני תכנון ובנייה ועסקאות מקרקעין, קורס במיסוי נדל"ן וקורס בשוקי הון ונדל"ן.

"מימון נדל"ן, למשל, זו התמחות, וזה נלמד במסגרת בית הספר למינהל עסקים", ממשיך צבירן, "יש אשכול שלם של קורסים ומי ששואף להיות יזם נדל"ן יכול לקחת את הקורסים הללו. זה יכול להיות מי שרוצה לעסוק בתחום או מי שכבר עובד בענף ורוצה להתמחות. אבל התואר שלו יהיה במינהל עסקים ולא בנדל"ן".

- להיות יזם נדל"ן זה לא יותר מהכל אופי?

"נכון שיזם זה יותר מכל אופי, ומי שאין לו את זה סביר להניח שלא יעסוק בזה, אבל כדי שמיזם שלך יצליח אתה צריך גם לדעת לנהל אותו. מי שלומד יזמות או לומד נדל"ן לומד את השפה, את הכלים, את השאלות שהוא צריך לשאול ואת הדגשים שהוא צריך לשים לב אליהם. גם בוגר לימודים עם תואר, אם הוא יצטרך מומחה בתחום מסוים, הוא ייקח מי שיש לו ניסיון בתחום. זה לא מחליף את זה. אני מאמין שהנושא ילך ויתפתח, כמו שאנחנו הכפלנו את מספר הקורסים, ככל שהתחום יתפתח מבחינת מחקרים וככל שיש גיבוי אקדמי לנושא, כך יהיו עוד קורסים בהמשך. חשוב מאוד להקנות את הכלים הבסיסיים והידע".

כמו פרופסור צבירן, גם פרופסור דויטשר מהטכניון מסכים שחלק ניכר מפעילות העוסקים בתחום איננו בר לימוד: "עזריאלי לא צריך קורס בנדל"ן. הוא יזם מטבעו, בן 90 ועדיין עובד. אבל מצד שני יש לא מעט אנשים שעובדים ומתמחים בנושא מסוים, משפטים, תכנון או תחומים אחרים והם צריכים את הראייה הכוללת. משפטן שעובד במחלקת הנדל"ן במשרד הוא מומחה מצוין בפן המשפטי אבל בתחומים אחרים הוא לא תמיד בקיא מספיק וכאן באה לידי ביטוי חשיבות התואר המשלב את הדברים כולם".

באשר לשאלה האם בכלל צריך להיות תואר בנדל"ן, סבור דן קצ'נובסקי, מנהל מרכז פישמן לנדל"ן בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית, כי במקצוע הזה חשובה יותר ההתמחות שנלוות לתואר אחר: "נדל"ן זה בעיקר הרגשה מהבטן ופחות מתודולוגיה ברורה. ככה הענף עובד היום בארץ. קבלן יכול להרוויח הרבה או להפסיד הרבה על סמך הרגשה שהוא פועל לפיה. קשה ללמד את זה אבל התמחות בקורסים שונים עוזרת. צריך גם להבין שהרבה מהאנשים שלומדים היום לתואר שני הם ילדים בני 27 שעוד לא ממש בטוחים לאן הם הולכים. בגלל זה אנחנו פונים בתוכניות הלימודים שלנו לאנשי המקצוע ומסננים אותם. משלבים גם אקדמיה אבל גם פרקטיקה. יש למשל תוכנית לימודים בהשקעות ובהערכות שווי שאותה מעבירים אנשי מקצוע מהתחום, דודו זבידה מנכ"ל כלכלית ירושלים וגדי בן חיים שהוא מנהל השקעות הנדל"ן של הראל. הם גם אלו שבנו את התוכנית. אני חושב שהאקדמיה כיום פחות רלוונטית למי שפועל בתחום. החיבור לשטח הוא חשוב".

הענף הנעלם: אין נתונים, אין מחקרים

אחת הטענות היא שבתחום האקדמי, לנושא הנדל"ן הילה פחותה ולכן הדבר בא לידי ביטוי גם במחקרים. "נכון שהנדל"ן הוא תחום בעייתי במרכאות", מסביר דויטשר, "זה תחום שהוא מולטי דיסציפלינרי וכדי להיות איש נדל"ן טוב צריך להיות בעל ידע רחב בהרבה מאוד תחומים. לכל אחד מהתחומים הללו הילה אקדמית בפני עצמה ואולי מכאן נובעת הגישה הזו. נוסף לכך, שנים ארוכות לא הייתה מסגרת אקדמית המשלבת את הכל יחד ועכשיו כשיש הדברים יתפתחו. אין ספק שגם מכוני המחקר יתרמו לכך".

ובאמת, בדומה למה שקורה באוניברסיטת תל אביב בתחום הנדל"ן, גם באוניברסיטה העברית בירושלים פועל מכון מחקר לנדל"ן, מכון פישמן, וישנן תוכניות המאפשרות לסטודנטים לקחת קורסים ייעודיים (מימון נדל"ן, מיסוי מקרקעין, השקעות נדל"ן, ניהול מתקדם בנדל"ן ושיווק נדל"ן) במסגרת בית הספר למינהל עסקים. בנוסף, קיימת באוניברסיטה העברית גם התמחות בתכנון עירוני ואזורי תחת הפקולטה לגאוגרפיה.

"המחקר בתחום הנדל"ן היום לא כל כך מפותח בארץ. אין הרבה חוקרים ומהסיבה הזו גם אין מי שילווה את מי שרוצה להתקדם באקדמיה בתחום הזה במחקרים או בתזה", מסביר דן קצ'נובסקי, מנהל מרכז פישמן לנדל"ן בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית. "עוד בעיה בתחום הזה הוא בסיס הנתונים. חסרים נתונים אמיתיים שעליהם יכולים לעבוד. כל גוף שמוציא נתונים על הענף, כמו בנק ישראל או רשות המסים לדוגמה, עושה זאת מפוזיציה מסוימת. אנחנו, למשל, מנסים כבר הרבה זמן לקבל נתונים גולמיים על משכנתאות בשביל מחקר - ולא מצליחים".

בנוגע למחקרים המתייחסים לענף מסכים פרופ' נמדר ממכללת נתניה שקיים מחסור וזו אחת המטרות של הקמת בית הספר עליו עמלו במכללה במהלך שלוש השנים האחרונות: "יש הרבה מחקרים בכל תחום משיק. בשביל זה הבית ספר, צריך להתחיל ממשהו. זה יביא לעוד מחקרים בתחום. אני חושב שגם במקומות אחרים יבינו את הצורך וכבר מבינים ומנסים לפתוח לימודים דומים".