דורון כהן, מנכ"ל האוצר בממשלת נתניהו-שטייניץ, שהחזיקה בשיא ההצהרות על רפורמות למלחמה במחירי הדיור, היה גם מנכ"ל עמידר ומודע היטב לבעיית הדיור הציבורי. בראיון ראשון בתחום הנדל"ן מאז פרישתו הוא מביע סקפטיות לגבי תוכנית הדיור להשכרה של יאיר לפיד ותולה את כישלון הממשלה בעיקר באי יכולת להתמודד מול הביורוקרטיה של מערכת התכנון ורשות מקרקעי ישראל.
על מחירי הדיור: "דירות זה לא עגבניות, על התהליכים להבשיל"
- חלק ניכר מהפיצוץ במחירי הדירות התרחש במשמרת שלך כמנכ"ל האוצר. מהי האחריות של האוצר לעליית מחירי הדירות?
"דירות זה לא עגבניות. התהליכים צריכים להבשיל. אחרי גל העלייה מרוסיה היינו בעודף של 50 אלף דירות וקצב הבנייה עד 2007 היה 30 אלף יח"ד לשנה, לכל הדעות לא מספיק. קצב התכנון והשיווק ירד בחדות, ולעומת זה קצב גידול בתי האב זינק באופן חריג, ובשנים האלה קצב הגידול באוכלוסייה בגיל העבודה היה גבוה בהרבה מהגידול באוכלוסייה. אם מוסיפים לזה את הארכת תוחלת החיים, הגידול במשקי בית של אדם אחד, זו הייתה פצצת זמן שהלכה ונטענה במשך עשור, ועם הירידה בשיעורי הריבית ב-2009 היא התפוצצה לנו בפנים.
"בממשלה שאני שירתתי בה הומחש כמה אנחנו לא מצליחים להתמודד עם הביורוקרטיה בתכנון ובשיווק קרקעות. אין משילות ויש פחד מהביורוקרטיה, שמכה בנו בפריון וביכולת להקים עסקים, בעיקר ריאליים. אם שואלים איך זה שבעבר בנו יותר, התשובה שלי היא שדרושה מנהיגות של שר השיכון, שיאחד את כל הגורמים ויקדם מתחמי דיור גדולים לכל הקבוצות באוכלוסייה".
- על מה אתה מדבר? אטיאס דאג לחרדים ואריאל מזמין את העם לעבור להתנחלויות.
"לשניהם יש רצון לפתור בעיות, והבחינה היא בביצוע. הפתרון בסופו של דבר הוא בצד ההיצע".
- הצעירים היום לא מאמינים שהמדינה מעוניינת בירידת מחירי הדירות.
"אני לא חושב שמחירי הדירות צריכים לרדת ב-30% כי זו תהיה קטסטרופה. הם צריכים לרדת ב-10%-15% ולהתייצב לכמה שנים, כמובן במקביל לעלייה בשכר. אם המחירים ייפלו ב-30% כולם ילכו עם הראש באדמה. לרוב האנשים יש דירות, השווי עולה וזה נחמד, אבל קורה במקביל תהליך מסוכן של האצה בתהליכי שיפור הדיור. כשעליית המחירים גורמת לעלייה בביקושים, זה מצב מסוכן ואת זה צריך לרסן. הפתרון הוא בצד ההיצע ולא בריסון הביקושים".
- כמנכ"ל האוצר הסכמת למדיניות בנק ישראל להקרבת שוק הדיור על מזבח שמירת הריבית הנמוכה?
"נכון שביציאה מהמשבר ב-2009 הריבית השפיעה על מחירי הדיור, ענף שבפני עצמו עזר ליציאה מהמשבר וכרגע הוא מוקד סיכון, אבל לעת הזאת המדיניות של ריבית נמוכה לעידוד הצמיחה היא נכונה, כי היא משמרת את האפשרות של היצואנים לפעול. בדולר של 3.5 יש קושי עצום ליצואנים, והרי הם מנוע הצמיחה הראשי של המדינה. אני לא בעד לסכן אותם בשלב זה. לא הייתי מעלה היום את הריבית ומקשה עוד יותר על היצואנים עם שקל חזק מדי.
על המשכנתאות: "יש סיכון נמוך למערכת הפיננסית בישראל"
לטענת כהן, בנק ישראל עשה נכון בריסון המשכנתאות, אבל לא הבחין בין משקיעים לבין רוכשי דירה ראשונה. "מבין שלוש קבוצות רוכשי הדירות - משקיעים, רוכשי דירה ראשונה ומשני דיור - הקבוצה שגדלה בעיקר היא של משני הדיור", הוא אומר, "יש לדעתי מקום להקטין למשני דיור את המשכנתא ל-50% מערך הדירה".
- בועת המשכנתאות הרי תתפוצץ יום אחד.
"הסיכון למערכת הפיננסית בישראל לא מאוד גבוה".
- עוד 2% גידול באבטלה וכונסי הנכסים מטעם הבנקים למשכנתאות יתחילו לסלק אלפי משפחות מדירותיהן.
"זה עוד לא התרסקות של המשק. הסיכון האמיתי הוא במחיקת ההון העצמי. היחס בישראל בין חוב לתוצר לאומי הוא מהנמוכים בעולם, אפילו יותר מגרמניה. חובות משקי הבית מאוד צנועים. שיא המשכנתאות הוא 75% מהשווי, ואנשים, למעט משכנתא, כמעט לא לווים. רוכשי דירות בעולם לקחו הלוואות מעבר לשווי הבית. אנחנו לא במצב של סיכון למערכת הפיננסית, אבל יש סיכון למשכנתאות בריבית פריים, ואם תהיה עלייה בריבית אנשים יעמדו בפני קושי גדול. אבל בנק ישראל הגביל את חלק הפריים, כך שאם תהיה נפילה של 10%-15% בשווי הדירות זו עדיין לא התרסקות. הביקושים עדיין חמים".
- רשות המסים המציאה בתקופתך כל מיני איומים על משקיעים בדירות והצהרות על צעדי מיסוי משונים כמו המס על משני דיור - והצליחה להפחיד את השוק אבל לא לצנן אותו. נכשלתם בכיוון הזה.
"אני לא אוהב שמסים מתחדשים חדשות לבקרים, אם כי לפעמים צריך לצנן את השוק וזה צעד לגיטימי. אני מעדיף את הרגולציה של בנק ישראל על פני צעדי מיסוי. לא מצאנו פתרון לסיפור של פטור ממס שבח כל 4 שנים לדירת יחיד".
- אתה בעד חובת דיווח על הכנסות משכר דירה גם למי שפטור ממס?
"כן. חד משמעית. אני גם בעד חובת דיווח כללי במשק, אבל אני לא חושב שרשות המסים ערוכה לכך. צריך להמשיך ולשפר את הדיווחים במיסוי מקרקעין. ההחלטה הראשונה שקיבלתי הייתה מחשוב הדיווחים על מס שבח. הטלתי על אגף התקשוב להכין פורטל שנקרא 'עוברים דירה', לדיווח מסודר ואחיד על כל השלבים עם נתוני אמת. עובדים על זה".
- הובלת את הרפורמה של נתניהו במינהל, אבל מבקר המדינה מצא סטיות גדולות ממתווה הרפורמה, שנועד במקור להעצים את שיווק הקרקעות וניפוח כוח האדם במטה רמ"י.
"הכול תלוי בניהול. לא בטוח שחיזוק המטה הוא בהכרח דבר רע. העיקר שיעמדו ביעדי השיווק, ובזה ההנהלה החדשה תיבחן".
- יזמתם חוק תכנון ובנייה חדש של שרית דנה, וכשנכשלתם הלכתם על רפורמת תכנון קטנה של בינת שוורץ שעדיין מתגלגלת, אבל לא הצעתם את הצעד המתבקש של תגבור כוח האדם בצוואר הבקבוק של הוועדות המחוזיות.
"הבעיה אינה בתקנים, כי כשראינו בעיית תקנים, למשל בגביית מסים, הוספנו להם 700 עובדים. מה היה יוצא מתוספת תקנים לוועדות המחוזיות? שעוד יותר יוציאו את הנשמה לוועדה המקומית? נכון, יש חוסר אמון בוועדות המקומיות, אבל אי אפשר יותר עם מערכת של שלוש שכבות במערכת התכנון. זו קטסטרופה.
"אם היינו שומרים על הכללים עם מערכת שקופה, עם בקרה, אכיפה והרתעה, הכול היה בסדר. אבל אצלנו אין כללים וכל מי שבונה חושב שמגיעה לו חריגה, ובמערכת כזו הוא בסוף משיג אותה ובדרך הוא סותם את המערכת".
- איך יוצאים מהקטסטרופה?
"לטווח הארוך - רק בזה שיתכננו יותר דירות, ושר השיכון, עם רמ"י ועם מינהל התכנון במשרד הפנים, יאיצו את התכנון ואת שיווקי הקרקע. חסרות היום 100 אלף דירות, והביקוש השנתי נאמד ב-40 אלף דירות. עמידה ביעד הזה תענה רק על הביקוש השוטף, בלי סגירת הפער ההיסטורי, פער שאני חושש כי יגדל עוד יותר.
"בעשורים הקרובים צריך להרוס את כל הבלוקים של שנות ה-50 וה-60 במרכזי הערים. אלה פצעים במרקמים העירוניים ואין להם תקנה. במרכז הארץ זה אפשרי וזה משתלב עם תוכניות של התחדשות עירונית של פינוי-בינוי ותמ"א 38, אבל בפריפריה המדינה תצטרך לקחת אחריות, להרוס את הבלוקים האלה ולשפות את הדיירים".
על התוכנית של לפיד: "הביקוש לקנייה גדול מהביקוש לשכירות"
- מה דעתך על תוכנית הדיור להשכרה של יאיר לפיד ל-150 אלף דירות ב-10 שנים?
"המדינה רוצה לאחרונה לעודד שינוי בדפוסי המגורים ולעבור לשכירות. זה לא הולך. יש לנו חוק לעידוד השקעות הון בבנייה להשכרה, יש את החוק של מאיר שטרית ואני תמכתי ביוזמה של ראובן קוגן לדיור להשכרה עם הטבות למוסדיים - אבל זה לא הלך. הישראלים רוצים לקנות דירות להשקעה, בין השאר כדי לסדר את הילדים, לכן הביקוש לקנייה גדול מהביקוש לשכירות, בוודאי עם התשואות הנמוכות בשכירות.
"בכל העולם מקובל ששכירות מסחרית נעשית בבניינים ייעודיים, בלי לערב בעלות ושכירות באותו בניין. אבל מאיפה תבוא קרקע להשכרה בלבד? אם זה יבוא על חשבון קרקע לדירות למכירה - ההיצע יקטן עוד יותר, ואז אוי ואבוי".
- נראית לך הכפילות בין חברה ממשלתית חדשה לבין רשות מקרקעי ישראל, כשכל אחת מהם אמורה להוציא פרויקטים להשכרה משלה?
"אם זה יאיץ את קצב הבנייה, ייתכן שדווקא הפעילות המקבילה עשויה להיות אפקטיבית".
- אתה לא רואה מודל כלכלי לדיור להשכרה הכולל דיור בר השגה?
"אני לא מאמין בהשכרה מוסדית. התשואות נמוכות ואני לא רואה סיכוי להיקפים רציניים. בסופו של דבר המדינה תיתן קרקע במחיר אפס, אנשים יעשו קומבינות לעקוף את הכללים ותהיה בעיה עצומה של אכיפה. השוק לא רוצה את זה, ולמרות שכולם מדברים על זה - המוסדיים לא באמת מעוניינים בדיור להשכרה. אני לא רואה את זה קורה.
"הדבר היחידי שאני רואה זה מכיוון לגמרי אחר. אני רואה את העיריות עושות פרויקטים של דיור בר השגה להשכרה, על מנת לשמור על הצביון העירוני וגיוון האוכלוסייה. אפשר להקים במרכזי הערים פרויקטים ביוזמת העיריות על קרקעות חומות של העיריות, לא משיקולים סוציאליים אלא משיקולי גיוון האוכלוסיה האורבנית".
- היית יו"ר ומנכ"ל עמידר, ו-2 מיליארד שקל ממכירת 26 אלף דירות בדיור הציבורי נעלמו באוצר, וכמנכ"ל האוצר לא קנית ולא בנית דירה ציבורית אחת. בג"ץ דורש לדעת איפה הכסף ולמה לא מפעילים את החוק לגבי יתרת 70 אלף הדירות הקיימות.
"הדיור הציבורי היה מבצע מפואר לקליטת עלייה אחרי הקמת המדינה, אבל לא הייתה מחשבה על איך מדינה בוגרת מנהלת דיור חברתי. מבצעי המכירה יצרו עיוות, בין השאר כי אי אפשר לנהל בניין שחלק מהדירות בו נרכש על ידי הדיירים במסגרת החוק של רן כהן וחלק מהדירות נשאר בידי החברות המשכנות. חלק ניכר של הבעיות בדיור הציבורי נובע מרמאויות, מניפולציות ואלימות, כתוצאה מזה שאנשים משמרים את מעמדם כזכאים ורוצים לקבל בעלות על הדירות בהנחה של 90% מהשווי, ותור הממתינים לא מתקצר.
"בעולם מקובל שהדיור הציבורי נשאר לנצח דיור ציבורי ולא נמכר לדיירים. רוב האנשים שמדברים בעד דיור ציבורי הם בעד חוק הדיור הציבורי, למרות שאלה דברים סותרים לחלוטין. האוצר, באופן מסורתי, מציע את הפתרון עם המחויבות המינימלית, וזה סיוע בשכר דירה".
- כשאתם מציעים סיוע בשכ"ד לזכאים, אפילו ה-3,000 שקל לפי המלצת ועדת טרכטנברג, זה זורק את הזכאים לשוק אכזרי עם עליות רצופות ובלי ודאות.
"הממתינים בתור לדיור ציבורי שמרו על זכאותם רק אם קיבלו את הסיוע המינימלי של 1,200 שקל כסיוע בשכר דירה. ביטלנו את ההתניה הזו ובהמשך להמלצות טרכטנברג אנחנו מציעים לזכאים סיוע בשכ"ד של עד 3,000 שקל לחודש שהוא סיוע ריאלי".
כתבות
ני"ע
