שרגא בירן: "תוכנית המתאר של ת"א תגרום למרי אזרחי"

בפברואר אשתקד אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב את תוכנית המתאר החדשה של תל אביב-יפו (ת"א/5000). התוכנית משרטטת את המדיניות התכנונית העירונית ל-15 השנים הבאות.

התוכנית משקיעה מאמצים בחידוש המרכז והצפון "המיוחסים" ואילו בשכונות החלשות ניכר מאמץ להימנע משינוי תחת האמתלה הרשמית של "שמירה על אופיין של השכונות". התוכנית מעמיקה את ההפרדה בין השכונות המבוססות לעניות ומקבעת את חסימתן של האחרונות בנתיבי תחבורה ציבורית ומגדלי מסחר ומשרדים.

דו"ח חדש ומטריד שמפרסם כעת המכון לרפורמות מבניות קובע שתוכנית המתאר אף מרחיבה את הפערים בין השכונות המזרחיות והדרומיות לבין שכונות הצפון והמרכז. זאת על ידי בנייה חדשה בצפון, התחדשות עירונית ופיתוח במרכז, ותיחום ומניעת התחדשות עירונית בשכונות המוחלשות במזרח העיר ובדרומה.

לדברי עו"ד שרגא בירן, מייסד המכון לרפורמות מבניות: "התוכנית קוברת כל סיכוי לשילוב התושבים בשכונות הדרומיות והמזרחיות במרקם העירוני. היא תגרום למרי אזרחי, כשלתושבים שם לא יהיה מה להפסיד. יש לאחד בין תל אביב לשכונות הדרום והמזרח המנותקות באמצעות שינוי תוכנית המתאר מקצה לקצה - והפכת את הדרום לצפון".

אין התחדשות, אין דיור בר השגה

לפי התוכנית, בשכונות המרכז והצפון מתוכננות תוספות של אלפי יחידות דיור, כולל שכונה חדשה בת 12,000 יחידות דיור בצפון-מערב העיר (תוכנית 3700). עוד מתאפשרות באזורים אלו תוספות בנייה או בנייה חדשה עד לגובה 7 קומות ובניית מגדלי מגורים. מנגד, בשכונות הדרום והמזרח כנוה שאנן, התקווה, נווה צה"ל, בית יעקב, לבנה, ידידיה, עזרא והארגזים, התוכנית החדשה אינה מציעה כל שינוי. בשכונות ביצרון וברמת ישראל התוכנית כוללת זכויות בניה מוגבלות ללא תוספת קומות ואילו ביד-אליהו ונווה עופר מוצע "עיבוי מינורי". זהו מחדל.

עיריית תל אביב הוכיחה שהיא מסוגלת לקדם התחדשות עירונית כדגם לאומי ואף בינלאומי, למה שקרוי היום 'המהפכה המטרופולינית'. כאשר השלטון המרכזי מפולג, משותק וחסר ידע, הופך השלטון המקומי למנוע של צמיחה, על ידי יצירת תשתית הארגונית לצמיחה. נוכח עובדה זו, מדהים לראות כיצד תוכנית המתאר שהוגשה ונידונה כבר בוועדה המחוזית, אין בה קורטוב של התחדשות עירונית.

ברמה העירונית, התוכנית אינה קושרת את השכונות המוחלשות המהוות כשליש מהעיר למרכז העשיר והתוסס שלה. ברמה הלאומית היא אינה תורמת ליצירת יחידות דיור בלב אזור הביקוש ואינה מקדמת דיור בהישג יד. כפי שעולה מהדו"ח של המכון לרפורמות מבניות בשיתוף עם משרד התכנון ישר אדריכלים, יש אפשרות, בתיקונים קלים, ליצור חיבורים בין השכונות לליבה של תל אביב, באמצעות יצירת רצף צירים ראשיים ועל בסיס השדרות הקיימות שהעירייה כה מתגאה בהן.

עירוב שימושים במקום חומות

עוד נמנעת עיריית תל אביב-יפו מפיתוח אזור צומת חולון גם למגורים ואינה מקדמת עירוב שימושים, כנהוג היום בתכנון אורבני הנכון והעדכני. תחת זאת מתעתדת העירייה ליצור אזור משרדים, על אף ריבוי שטחי משרדים בתחומי העיר. אזור צומת חולון הוא דוגמה מובהקת לדרך שבה עיריית תל אביב-יפו תוחמת את שכונות הדרום והמזרח באמצעות גידורם במגדלים בשולי השכונות, כמו גם יצירת עורקי תחבורה ציבורית והרחבת הקיימים, במטרה לבודד את השכונות ולמנוע מהן לזלוג לאזור הצפון המפותח והמושקע. "המתווה ואופייה של העיר תל אביב-יפו עדיין מתנהלים ונקבעים על פי תוכניות מתאר מלפני חמישים ושישים שנה. תוכניות אלו התעלמו משכונות דרום ומזרח העיר בעקביות ובשיטתיות לאורך שנים, והן אחד הגורמים המרכזיים לפערים בין הרובעים השונים של העיר", קובע הדו"ח. חוקרי המכון מדגישים את האבסורד של "שמירה על הקיים" בשכונות המוחלשות בתוכנית המתאר החדשה: שכן, לדבריהם, מה יש בדיוק לשמר ולאיזו צורך כש"שכונות הדרום הן ברובן שיכונים ישנים, דירות מתפוררות, בנייני רכבות, רחובות רעועים ותשתיות לקויות".

לפי הדו"ח, ממשיכה תוכנית המתאר החדשה באפליה קשה של שכונות הדרום והמזרח שבהן מתגוררים קרוב ל-40% מכלל תושבי תל אביב יפו, 154 אלף איש, הגרים ב-40 שכונות בשטח של כ-18 אלף דונם - שהם 35% משטחה המוניציפלי של תל אביב. מטרת התוכנית ברורה - היעדר הפיתוח של השכונות מייצר דיור זול באזור הביקוש - דבר אשר מוביל לג'נטריפיקציה בשכונות ובפועל לסילוקן של השכבות המוחלשות ממוקד ההתחדשות העירונית כאשר זאת תתרחש.

בפועל, "השכונות הדרומיות" הן שם כולל לשטח שמצפון נתחם על ידי שכונות פלורנטין נווה שאנן, יד-אליהו ותל יצחק; רמת הטייסים וכפר שלם (נווה חן וניר אביב) תוחמות את גבולות "דרום תל-אביב" ממזרח, ואילו השכונות לבנה, ידידיה, פארק דרום, עזרא, הארגזים, קרית שלום, תל כביר ונווה עופר מהוות את הגבול הדרומי. מדרום וממערב נמצאות שכונותיה של יפו, העיר העתיקה, יפו ב', יפו ד', עג'מי וכו'.

את עומק האפליה, ההדרה וההפרדה ניתן לראות בכך שתושבי מרכז וצפון תל אביב כלל לא תופשים את השכונות המזרחיות והדרומיות כ"תל אביב". "מתי נזכרים בשכונות האלו, 'בצד הלא נכון של איילון'? בתקופת בחירות. לא פלא - יש שם יותר משליש מהמצביעים בבחירות המוניציפליות. אבל למעט תקופת הבחירות לרשות המוניציפליות, עיריית תל אביב אינה מתייחסת כיום ומעולם לא התייחסה, לתושבים שם כבשר מבשרה של העיר תל אביב", טוען בתוכחה עו"ד שרגא בירן. הוא מוסיף שתוכנית המתאר הנוכחית קוברת כל סיכוי לשילוב התושבים בשכונות הדרומיות והמזרחיות במרקם העירוני.

ההבדלים מתפרסמים שחור על גבי לבן באתר העירייה: 1 מכל 4 אנשים בשכונות הדרומיות נזקק לטיפול שירותי הרווחה, ובשכונות המזרחיות המצב דומה - 1 מתוך 6 אנשים מטופל על ידי שירותי הרווחה; זאת בעוד שבקרב תושבי מרכז וצפון תל אביב רק 1 מתוך 17 נזקק לסיוע שירותי הרווחה.

כך גם בכל הנוגע להשתכרות. ממוצע המשכורות בשכונות הצפוניות גבוה פי 1.5 מממוצע המשכורות בשכונות החלשות. בעוד מחצית מהתושבים הבוגרים במרכז וצפון העיר הם בעלי תואר אקדמי, בשכונות המוחלשות מדובר על 1 מתוך 5 תושבים בלבד, ואף פחות מכך.

מאמץ משולב של ממשלה ועירייה

טיפול תכנוני בתושבי שכונות דרום תל אביב יביא גם לאספקת דיור לשכבות הביניים של מדינת ישראל וייצר מאגר של דיור בלב אזור הביקוש.

דו"ח המכון לרפורמות מבניות לא רק מעביר ביקורת, אלא גם משרטט את הפתרון הרצוי להזנחה ולאפליה נגד תושבי השכונות הדרומיות והמזרחיות. התוכנית שמציע המכון באמצעות משרד ישר אדריכלים, קושרת את שכונת הדרום והמזרח לעיר תל אביב במטרה להפוך את הדרום לצפון.

באמצעות הענקת זכויות בניה ופיתוח, דווקא בתוך שכונות הדרום והמזרח ולא בשוליהן, ניתן יהיה לייצר לפי התוכנית המוצעת 268 אלף יחידות דיור. התוכנית המוצעת תאפשר לייצר דיור מותאם לכל שכבות האוכלוסייה, דיור בהישג יד, דיור לזוגות צעירים, למשפרי דיור ועוד. כמובן שיש לעשות זאת באמצעות תכנון חדשני, השומר בקפדנות על עירוב שימושים, שילוב חזיתות מסחריות, כיכרות ושדרות, כעיר ללא הפסקה לא רק בצפון ובמרכז אלא גם בדרום ובמזרח.

הדבר הופגן היטב בתכנון לדוגמא שנעשה לשכונת כפר שלם, ביזמת העירייה והמכון לרפורמות מבניות, באמצעות פרופ' אלי פירשט ממשרד מזור-פירשט אדריכלים, המנהיג את תכנון הערים במדינה במשך עשרות שנים.

תוכנית זאת הופכת את הצעת החוק "להתחדשות עירונית ודיור בהישג יד" שיזם המכון ושמונחת על שולחן הממשלה, לדבר מעשי הניתן לביצוע. לפי הצעת החוק, תקום רשות להתחדשות עירונית שתהיה אחראית על תכנון של התחדשות עירונית במוקדי עוני, כמאתיים שכונות, וכן על כל נדבכי הביצוע: יזום ההתחדשות, הכנת תוכניות אב, הרגולציה על הקניין הקיים והנוצר, המימון הנדרש וסיוע לתושבי השכונות, שייהנו מזכויות בנייה, לממש את זכויותיהם.

נטל התחדשות עירונית בהיקפים כאלו לא יכול להתממש אלא בשיתוף פעולה בין הממשלה לעירייה. חקיקה המעניקה סמכויות מרחיקות לכת לתכנון ופיתוח בזמן אמת לעירייה, אשר הפגינה כבר את יכולתה בנושא בהצלחה בליבה של תל אביב.

התשתית האורבנית קיימת: יש "למשוך" את הצירים הראשיים ולייצר צירים משניים ובכך להוציא את השכונות משיתוק, ולהגדיל ביקושים לדיור, לתעסוקה, לבילוי ולחינוך.

בבחירות לרשויות המקומיות יש קואליציה של שכונות הדרום. נקווה כי רצון נבחרי הדרום עם היכולת של ראשות העירייה הקיימת שקרוב לוודאי תמשיך, יכולה להצמיח את החדש גם בדרום ובמזרח.

 תל אביב