מחקר: בעלות על דירות פוגעת בכלכלה ובתעסוקה

שוב מתעורר הוויכוח הישן בנוגע ל"יורדים". ספק אם יש בו מרכיב שהשתנה דרמטית, למעט היכולת של חלק מהציבור ובעיקר של מובילי דעת הקהל, לגלות הבנה פומבית למהגרים.

חבל שהדיון הציבורי אינו מעמיק דיו, משום שיש לשים אותו בהקשר הגלובלי, נוכח התחרות העולמית על הכישרוניים, הנמרצים והיזמיים ביותר. לכאורה, ישראל נמצאת במקום לא רע בתחרות הזאת. למותג ה-start up nation יש קבלות והצלחות בתחומים שמעבר להיי-טק, כמו תרבות, קולנוע, מוזיקה, מדע וחקלאות. אבל לאורך זמן המותג נשחק לא רק מסיבות כלכליות, אלא משום שהכוחות העולמיים חזקים מאוד ויש מאחוריהם לא רק ממשלות, אלא גם ערים שהבינו שהגירה היא כוח מניע לכלכלה ולתשתיות.

מבחינה כלכלית טהורה, אנשים צעירים ונחושים ללא נכסים הם ברכה לכלכלה קיימת. הם עובדים קשה כדי לצבור נכסים ולהשוות את רמת חייהם לבעלי הנכסים הקיימים, בזמן שהאחרונים מרוויחים מפעילותם.

ריצ'ארד פלורידה, אולי החוקר החשוב בעולם היום בתחום הכלכלה העירונית, טוען כי ערים שמאחרות להבין את השינוי העולמי שמחוללות הטכנולוגיה והתרבות הדיגיטלית מחד והכלכלה הגלובלית מאידך - יישארו מאחור למשך עשורים, במידה ולא ישכילו לפתח מודלים חדשים של תחרותיות. הדברים נכונים ביתר שאת עתה, בעת שהכלכלה העולמית מדשדשת ומדינות וערים נערכות ליום שאחרי המשבר.

פלורידה טוען כי לא רק שכל עיר צריכה לראות את עצמה כאילו היא בתחרות עם שאר הערים באותה מדינה, אלא בתחרות עם כל העולם. כדוגמה הוא נותן את עיר הולדתו פיטסבורג, עיר "לבנה" ופוסט-תעשייתית המחפשת את דרכה וזהותה כבר כמה עשורים. במרחק שעות נסיעה ממנה נמצאות כמה מהערים האטרקטיביות בעולם, כמו ניו יורק, שיקגו ו-וושינגטון. פיטסבורג לעולם לא תוכל להציע עבודה, חינוך או הזדמנויות יותר טובות מאלו שיתקיימו במקומות אחרים, והיא צריכה להמציא את עצמה מחדש ולהיערך בהתאם למציאות נתונה שבה החוזקות שלה ושל ערים אחרות ידועות.

במקום להתמקד בשאלה האם יוקר המחיה מייצר הגירה שלילית, או בשאלה האם עזיבת הארץ לטובת נוחות כלכלית היא בלתי מוסרית, יש להבין כי במידה רבה שתי השאלות כבר לא רלוונטיות. יוקר המחיה לכשעצמו אינו גורם מספק בעידוד הגירה, מפני שזול יותר לחיות במקסיקו סיטי ובמנילה. מאידך, הנאמנות לארץ והזיקה לרעיון הציוני אינן מתפוגגות ולעתים אף מתחדדות בקרב קהילות הישראלים בפאלו אלטו, בברלין ובסידני.

כל מה שנשאר הוא התבוננות כנה בגורמי המשיכה של ערים אלו וההבנה שהם כולם תוצאה של מדיניות - כאן ושם. כדי להיערך לתחרות הגלובלית, יש להתמודד עם כמה מיתוסים נפוצים הקשורים בכלכלה ובתרבות העירונית.

מגורים: מי צריך דירה?

מחקר שנערך בארה"ב ב-2013, מצא דווקא יחס הפוך בין בעלות על דירות לבין הזדמנויות כלכליות הן בתוך ערים (כלומר בין שכונות שבהן הבעלות על דירות הייתה גבוהה לבין שכונות שבהן הבעלות נמוכה יותר) והן בין ערים מתחרות. הסיבה לכך, טוענים כותבי המחקר, היא שהעלייה בשיעור הבעלות על דירה מלווה, אם כי באיחור של כמה שנים, בעלייה בשיעורי האבטלה - לא בהכרח של בעלי הדירות עצמן. מתברר שעצם הבעלות הגבוהה על דירות יוצרת חוסר דינמיות בנדל"ן ובכלכלה, ולכן בהכרח משפיעה על ההזדמנויות הכלכליות של התושבים.

יחס זה מתקיים גם ברמה לאומית - בספרד שיעור הבעלות על דירות עומד על 80% ושיעור האבטלה עומד על כ-25%; בשווייץ שיעור הבעלות על דירות עומד על 30% ושיעור האבטלה על 3%.

לכן, בנייה להשכרה בהיקף נרחב עשויה להגביר דווקא את החיוניות של הכלכלה העירונית ואולי יש לכוון את המדיניות והמשאבים אליה, במקום ליעד של הורדת מחירי הדירות.

תעסוקה: התמקדות בקטנים

מרצם של רבים מראשי הערים מושקע כיום במשיכת מעסיקים גדולים לעיר, שלרוב גם משלמים ארנונה יפה. אבל האם מעסיקים גדולים בדמות מפעלים או חברות גדולות הם מודל ההעסקה היחיד? לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטסטיקה ומרכז המחקר של הכנסת בישראל, מרבית המועסקים עובדים דווקא בעסקים קטנים ובינוניים.

אלו המעסיקים פחות מ-100 עובדים, או כאלה שמחזורם השנתי הוא פחות מ-100 מיליון שקל - מעסיקים כ55% מהשכירים בישראל ומהווים כמעט 98% מהעסקים הרשומים בישראל, מתוכם כ-86% מעסיקים אף פחות מ-50 עובדים.

כלומר, שמות של תאגידים גדולים המקימים מפעל, משרדים או מרכזי שירות בעיר אינם ערובה לאבטלה נמוכה או לאטרקטיביות של עיר. במיוחד הדברים אמורים בנושא הטבות בארנונה, ובכלל הטבות מס ממשלתיות, מהם נהנים עסקים גדולים, בדרך כלל על חשבון תושבים ומעסיקים קטנים יותר.

תרבות עירונית: אווירה ולא פסטיבלים

פלורידה ביצע סדרת מחקרים בארצות הברית ובמדינות נוספות ומצא שלוש תשובות החוזרות על עצמן בגרסאות שונות ביחס לשאלה "מה אתה רוצה בעיר שלך?", או "מהי איכות המקום שאותו אתה מחפש?"

מה יש שם - כלומר מהו אופי הבינוי הדומיננטי והתמהיל בין סביבה בנויה לטבעית והאם אני רואה את עצמי כחלק מזה; מי נמצא שם - כלומר באיזו מידה האוכלוסייה שם מתאימה לי ובאיזו מידה אני מעריך את מגוון האוכלוסיות האחרות בעיר; מה קורה שם - כלומר איזו תרבות ותחושה מתקיימות בעיר, ברחובות, בבתי הקפה, במסעדות ובגלריות.

החלק האחרון הוא קשה יותר לכימות, אבל ברור לכל מי שביקר אי פעם בעיר גדולה - החיוניות של בתי הקפה, היכולת לשמוע נגן רחוב, לראות גרפיטי מעניין או מגוון חיי לילה וגלריות הם פועל יוצא של אווירה כוללת של מקום, לא רק של אירועים מאורגנים כמו פסטיבלים, אופרה בפארק ובמות מרכזיות.

על ערים להתייחס אל תרבות כחלק מפעולה עירונית כוללת ליצירת זהות, שייכות וערך כלכלי ארוך טווח, לא רק כאטרקציה לתיירים או בידור לתושבים.

תשתיות: אמא ואבא הסעות

המיקוד של העיריות בתשתיות לרכב הפרטי הן "חור שחור" של קרקע עירונית, המתחרה עם כמעט כל שימוש עירוני אחר כמו מסחר, תעסוקה, מגורים ושטחים פתוחים.

לצד ההשקעה הנדרשת בתשתית הליכה רגלית, אופניים ותחבורה ציבורית, חשוב להבין כי משאבים המושקעים בכבישים הם חסרי פרופורציה ביחס להשקעה כמעט בכל תשתית עירונית אחרת. דפוס הפיתוח שמרכזו הרכב הפרטי מייצר תשתיות עודפות, עומסי תנועה, בעיות חניה ותאונות דרכים. דפוס פיתוח חלופי של השקעה מסיבית בתחבורה ציבורית, כולל נתיבי העדפה, מסלולי אופניים והליכה רגלית, עשוי להקל מאוד על ערים ותושביהן לקבל איכות חיים אמיתית במקום לקיים אורח חיים פרברי הנסמך על הרכב הפרטי לכל דבר ועניין.

הסטיקר "אמא ואבא הסעות בע"מ" אינו גזרה משמיים, אלא תוצאה של בחירות אישיות, תכנוניות ופוליטיות.

תמהיל אנושי: מגוון וסבלנות

רבים בישראל צופים בהשתאות כיצד תל אביב מצליחה שנה אחר שנה להוות מוקד משיכה לצעירים, גם כאשר מחירי הדיור בה מאמירים, יוקר המחיה מרקיע שחקים ובעיות התשתית שלה רק מחמירות.

אותם אנשים מתעלמים מכך שתל אביב - כמו ערי עולם אחרות - היא אולי המקום המגוון ביותר בישראל מבחינה אתנית, גילאית, כלכלית ותרבותית. מגוון זה מאפשר לכמעט כל אדם להגיע לעיר, למצוא חוג חברתי שיקבל אותו ולהרגיש בבית בתוך זמן קצר. עבור אותו אדם שאלת המחיר היא שולית. דפוס הפיתוח המוכר לעייפה בישראל של שכונות-שכונות של אנשים בעלי חתך סוציו-אקונומי זהה, גילאים זהים, רמות השכלה דומה, צורות מגורים זהות, ואפילו נטייה מינית אחידה הוא מתכון בטוח ליצירת עוינות כלפי מי שהם "זרים", "תמהונים" או "סוטים" ובאופן כללי של כל מי שחורג מהתלם והנורמה של הרוב.

ערים יכולות לעשות הרבה כדי לגוון את אוכלוסייתן, גם במחיר של חוסר פופולריות מצד קבוצות לחץ הנהנות מהגמוניה או מכאלו שתופסות את ההגירה כאיום. המגוון החברתי מאפשר לערים עמידות במשברים, דינמיות כלכלית וניצול החריצות, הכישרון והחדשנות של יושביהן.

* הכותב מנהל פיתוח עסקי בחברת Aviv AMCG לתשתיות תחבורה