זיקת הנאה מכוח שנים וכורח המציאות

קרקעות פרטיות וקרקעות של רשויות שלובות זו בזו במדינה כך שלא תמיד ניתן לזהות פיזית את ההבדל ביניהן. לא פעם הקרקע הסמוכה לבית, שייכת לרשות עירונית ולאדם מן השורה נראה כאילו שייכת לבעלות פרטית.

בתוככי הערים יש בניינים ובתים רבים שקרקעות של הרשות המקומית גובלות בבניין פרטי והדיירים משתמשים בהן לתקופות ארוכות של עשרות שנים לצורכי מעבר או חנייה או שימוש אחר.

הרשות לא מבחינה בפלישה או בשימוש שעושים במקרקעין שלה באופן מיידי. לעיתים הרשות כלל לא מודעת לשימוש עד שהיא נזקקת למדידה או סוג אחר של צורך ושימוש, ורק אז הרשות מבקשת לסלק יד של מי שפלש אל השטח ומשתמש בה.

בציבור הרחב רווחת הדעה כי שנים של שימוש יכולות להקנות סוג של חזקה או זכות שלא ניתן לקחת מהמשתמש, דעה שאינה מדוייקת בלשון המעטה. מקרה שנדון בבית המשפט השלום בתל-אביב בפני כב' השופטת כרמלה האפט בנוגע לנכס בלב תל-אביב מבהיר עניין זה היטב.

במקרה הנדון עיריית תל-אביב הינה בעלים של חלקת אדמה שהיא בסמיכות לבניין מגורים שמתגוררים בו בן שמואל ואחרים שנתבעו לסלק יד ממגרש של העירייה ולא להחנות את רכבם במגרש.

הנתבעים טענו כי המצב הפיזי של החלקה שלהם הינו כך שהם חייבים לעבור דרך המגרש אחרת לא תהיה להם גישה סבירה לרחוב. אחד הנתבעים בעקבות התביעה, הגיש הודעת צד ג' נגד שכן אחר בחלקה אחרת, שככל שיסגרו לו את המעבר ממגרש העירייה שיוכל לעבור דרך מגרש של צד ג'. בקיצור כל השכנים החלו לריב אלו עם אלו.

הנתבעים טענו כי הזכות שהם משתמשים הינה מסוג זיקת הנאה וכי מכוח שנים הם יכולים להשתמש בזיקה זו. כמו כן טענו כי מחמת כורח כלומר מצב שאין להם כל מוצא לרחוב יש לאפשר להם גישה דרך מגרש של צד ג' כי אחרת יאלצו לעשות שינויים במבנה שלהם דבר שאינו סביר בנסיבות העניין.

השופטת האפט קיבלה את תביעת העירייה וקבעה כי על הנתבעים לסלק ידם מהמגרש של התובעת וכן השופטת לא הכירה בזיקת הנאה מכוח כורח. השופטת האפט קובעת שחרף שימוש רב שנים אין כל התיישנות בתביעה לסילוק יד, כי זו עבירה המתחדשת כל יום (ראה גם ע"א 35/71 חברת ישראל אוסטרליה), כי ברגע שמישהו פולש לשטח של מאן דהוא, כל יום נחשב יום פלישה בנפרד וההתיישנות מתחילה להיספר מחדש, כמו כן נקבע שאין כאן כל שיהוי מטעם העירייה בהגשת התביעה כי לא ניתן לצפות מרשות כמו עירייה שיש לה הרבה קרקעות שתוכל כל יום לודא דבר פלישה לקרקע כזו או אחרת.

מלבד זאת לא הוכח כי התובעת וויתרה על זכותה והנתבעים שינוי מצבם לרעה. כמו כן השופטת האפט קובעת כי השימוש שעושים הנתבעים קרי החניית מכוניות, לא יכולה להיחשב כזיקת הנאה באשר החניית מכוניות טעונה שימוש ייחודי ולא ניתן לטעון לגביה לזיקת הנאה.

יתרה מזו הנתבעים מודים כי קיבלו בשעתו הרשאה מהעירייה להשתמש במגרש. מכאן שהזכות של הנתבעים להשתמש במגרש נובעת מהרשאה שקיבלו ולא מזכות עצמאית שלהם דבר שהינו חיוני לצורך רכישת זיקת הנאה מכוח שנים.

אם כל זה לא די לצורך דחיית התביעה השופטת האפט מזכירה לנתבעים כי על פי סעיף 113 (ג) לחוק המקרקעין לא ניתן כלל ליצור זיקת הנאה במקרקעי ציבור. אמנם יש פסיקה הקובעת כי סעיף האמור לא יחול על מקרקעי ציבור שהוחכרו למישהו אחר (ראה ת.א (ת"א) 2789/07 פרייס) אך בנסיבות העניין הנתבעים לא יכולים לטעון לכל זיקת הנאה כשהם עצמם מודים שקיבלו הרשאה מהתובעת כי ההרשאה בוטלה כעת. בעניין חיוב שכן אחר (צד ג') שיאפשר למי מהנתבעים גישה, ככל שהמגרש של העירייה ייחסם, השופטת האפט קובעת כי אין לחייב את צד ג'. לפי התשריטים ועדות מומחים, ניתן ליצור יציאה לדירת הנתבע שאמנם כרוכה בבנייה ואישורים, אך זה לא מצדיק פגיעה בצד ג' ושימוש בחלקה של צד ג'.

בית המשפט דוחה את טענת הנתבעים כי יש בהתנהגות של העירייה משום שימוש שלא בתום-לב בזכות קניינית, כי אין בהתנהגות העירייה כדי ליצור נזק בלתי סביר לנתבעים.

פסק דין דנן חייב להאיר את עיני מי שרוכש דירה במקום צפוף כמו תל-אביב ולבדוק היטב מהן דרכי הגישה וחניה נאותים ולבודק את מצב הבעלות בכדי לא להיות מופתע יום אחד ולקבל תביעת סילוק יד.

תא"ק 6844-09-11 עיריית תל-אביב נ' בן שמואל ואח'.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.