תוכנית לפיד לדיור להשכרה: "6% תשואה למוסדיים"

צוות 90 הימים בראשות ראש אגף תקציבים באוצר אמיר לוי, המכין את מתווה פרויקט הדיור להשכרה שיזם שר האוצר יאיר לפיד, צפוי להמליץ על מודל מכרזי ובו תשואה של 6% למוסדיים שיממנו הקמת פרויקטים אלה ותפעולם, ולהקימם בקרקעות מדינה גם בתוך הערים וגם בקרקעות חקלאיות בשוליהן.

בצוות, המתכנס מחר (ג') לדיון מסכם, חברים מנכ"לי משרד השיכון והמשרד להגנת הסביבה, ומנהלי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומינהל התכנון. הצוות אמור לגבש את המלצותיו עד סוף החודש ולמסור אותן ללפיד עד אמצע חודש נובמבר.

הוויכוח על מיקום הפרויקטים נערך בין מנהלי משרד השיכון ורמ"י מצד אחד, לבין המשרד לאיכות הסביבה והארגונים החברתיים והסביבתיים שהופיעו בפני הצוות ודרשו לרכז את הפרויקטים דווקא בתוך הערים, שם המקום הטבעי יותר מבחינה אורבנית לפרויקטים של השכרה. ראש הצוות אמיר לוי מגבש הצעת פשרה שלפיה הפרויקטים ייבנו גם בקרקע זמינה בתוך הערים וגם בשולי הערים על קרקע חקלאית, על פי ההצעה המקורית של לפיד. הצוות רואה קושי מיוחד ביכולת לשלב פרויקטים כאלה במסגרת התחדשות עירונית כמו בפינוי-בינוי, בגלל הצורך להגיע להסכמה עם דיירים רבים.

הצוות מתכוון להמליץ על הליך חדש וייחודי של פדיון קרקעות מדינה מהמחזיקים בהן, בין שאלה גופים ממשלתיים ובין שזו קרקע חקלאית המוחכרת לקיבוצים או מושבים. לצוות התברר שעד כה לא הצליחה רמ"י בהליך פדיון קרקע חקלאית ולא הפעילה את הכלים העומדים לרשותה להשבת קרקע בכפייה לצורך בנייה למגורים.

השבת קרקעות

ההמלצה תהיה ליצירת הליך מיוחד, שבו החברה הממשלתית החדשה, שהקמתה אושרה אתמול בממשלה, תוכל להשיב לידיה את הקרקע במהירות. כללי הפיצוי שהצוות יציע יהיו ככל הנראה גבוהים יותר מאשר בכללי הפדיון של רמ"י, שלפיהם חקלאים יכולים לקבל לכל היותר 50 אלף שקל לדונם קרקע שנמסר בהסכמה וללא הליך של כפייה. כללי פיצוי גבוהים מאלה המקובלים ברמ"י יעוררו ככל הנראה התנגדות ציבורית ואולי גם עתירות לבג"ץ, על כן הצוות מתכוון לקבל מראש את הסכמתו של היועץ המשפטי לממשלה.

בעניין האחריות לתכנון הפרויקטים עדיין לא התגבשה המלצה, והיא אמורה להיקבע בישיבה האחרונה לפני מסירת ההמלצות. חלק מחברי הצוות דוגלים בהליך תכנוני ייעודי, שיתבצע ישירות מול גורמי המועצה הארצית לתכנון ובנייה במודל וד"לי מקוצר, על מנת לעקוף את הפקק בוועדות המחוזיות. חברים אחרים בוועדה דוגלים במסלול תכנוני רגיל, שאותו תקדם הוועדה במיקור חוץ במסלול המקובל, תוך ניצול היתרון והעדיפות המובנית בזמנים שמקבלות תוכניות ממשלתיות במערכת התכנון.

במכרזים תהיה התחרות על מחיר הקרקע, עם רשת ביטחון ליזמים, שלא הוגדרה סופית. הכוונה היא לתת רשת ביטחון ליזמים, ממקורות תקציב המדינה, על תשואה שתפחת מ-6%, באופן שמבחינת הסיכונים שרואים בגופים המוסדיים מדובר בתשואה אפקטיבית של יותר מ-7%.

הצוות אינו מתכוון להמליץ על החלק היחסי בפרויקטים של הדירות שיוקצו לזכאים לדיור בר השגה במחיר מופחת או של חלק הדירות שיוקצה לזכאי הדיור הציבורי, והמלצתו העיקרית תהיה שרוב הדירות יהיו קטנות, ובעיקר דירות 3 חדרים.

התקופה המינימלית של המכרזים תהיה 20 שנה, שבסופן היזם יוכל ככל הנראה למכור את הדירות. אורך תקופת השכירות המינימלית תהיה 5 שנים, ומנגנון עדכון שכר הדירה יהיה מדד פלוס אחוזים בודדים בשנה. עמדה זו נראית כרגע עדיפה על מתווה של מכרזי BOT לתקופות ארוכות יותר.

חברים בצוות מציינים את האווירה העניינית והשקטה שבה מתנהלים הדיונים ואת המאמצים של אמיר לוי להגיע להסכמות רחבות ככל האפשר בגיבוש ההמלצות.

עמדה / משה ליכטמן: הצוות של לפיד לא משתף פעולה עם העיריות

הערך החברתי של בניינים המיועדים לדיור להשכרה - שבהם רוב הדירות מיועדות לשוק החופשי אבל חלק משמעותי מהדירות מופנה לזכאים לדיור בר השגה וגם לזכאי הדיור הציבורי - מצדיק הסדרים מיוחדים להקלה משמעותית על היזמים ועל המוסדיים שייכנסו לפרויקטים. צוות 90 הימים הלך צעד אחד קדימה וכבר מתחייב למנגנון של רשת ביטחון מתוך תקציב המדינה, להבטחת תשואה מינימלית של 6% ליזמים, תשואה שנראית גבולית מבחינת השיקולים של המוסדיים.

המכרז צריך להיות, בחלקו הראשון, לבניית הפרויקטים ותפעולם בשיטתBOT ל-30 שנה לפחות, ובסיום התקופה מכרז המשכי לשיפוץ והמשך הפעלה לעוד 30 שנה (עם אפשרות ליתרון מכרזי לזוכה בחלק הראשון).

את הקרקע יש למסור ללא תמורה ליזמים ולתת פטור מוחלט ממע"מ על מרכיב הבנייה, כאשר המוסדיים יקבלו פטור ממס על ההכנסות משכר הדירה, כך שההשקעה העיקרית תהיה עלות הבנייה.

התחרות בין היזמים במכרז צריכה להיות שקלול של שני מרכיבים: האחד, המחיר שהיזם מבקש עבור מ"ר להשכרה בקטע של הדירות בשוק החופשי. והאחר, גובה ההנחה שמציע היזם למגזר של הזכאים לדיור בר השגה יחסית למחיר השוק החופשי.

הפרופורציה ההגיונית בבניין של דירות להשכרה היא: 60% מהדירות במחירי שוק החופשי; 30% לזכאים לדיור בר השגה; 10% לזכאים לדיור ציבורי. זאת, בעוד שמשרד השיכון מקבל אחריות מוחלטת לשכר הדירה של הדירות הללו ומשכן בהן זכאים על פי שיקוליו. בהסדר כזה, באופן פרדוכסלי, דווקא הדיור הציבורי מעניק ליזם סוג של רשת ביטחון נוספת ומושגת מטרה חברתית-אורבנית של אינטגרציה.

הבעיה העיקרית בצוות 90 הימים היא שלמרות ההכרה שיש עדיפות מוחלטת לבנות פרויקטים כאלה בתוך הערים על קרקע חומה (בבעלות העיריות), לא מדובר כלל בצוות על שיתוף פעולה עם העיריות, שיכולות לתת הקלות שונות כמו תוספת דירות, הפחתת היטלי השבחה, ארנונה, אגרות בנייה ותקני חניה.