הקלה בחובת המקדמה לקבלנים

תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") קבע בין היתר חובת תשלום המקדמה, על ידי רוכש בעסקת מקרקעין, על חשבון מס השבח שחב בו מוכר הנכס .

נזכיר, כי שיעור המקדמה הועמד על 15% במקרים בהם יום הרכישה של המוכר קדם ליום 7.11.2001 ו- 7.5% כאשר יום הרכישה של המוכר היה לאחר מועד זה.

לאור הארכת תוקפה של חובת תשלום המקדמה עד לסוף שנת 2013 ולאור כוונת רשויות המס להפכה להוראת קבע, פרסמו רשויות המס את עדכון מס' 3 להוראת ביצוע מס הכנסה 02/2010 (להלן: "עדכון מס' 3"). מטרת העדכון היא להקל תזרימית על קבלנים בהמצאת אישור לפי סעיף 50 לחוק ובדרך זו להקל עליהם גם לעניין חובת תשלום המקדמה וזאת כפי שיפורט להלן.

סעיף 50 לחוק קובע, כי מכירת זכות במקרקעין שהרווח ממנה נתון לשומה על פי הפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס הכנסה תהא פטורה ממס שבח. בנוסף, קובע הסעיף כי הפטור לפי סעיף 50 לחוק יינתן לאדם שפקיד השומה אישר לו, שהרווח מאותה מכירה נתון לשומה לפי פקודת מס הכנסה. הסעיף מאפשר לפקיד השומה להתנות את מתן האישור בתשלום מס הכנסה או במתן ערובה שתניח את דעתו להבטחת תשלום המס.

הבעייתיות שמתעוררת הינה במכירות מקרקעין על ידי קבלנים שאין ברשותם אישור פקיד השומה לפי סעיף 50 לחוק ובפרט קבלנים שבונים את הפרויקט בליווי סגור; לגבי קבלנים שבונים את הפרויקט בליווי סגור יש קושי ביישום חובת המקדמה וזאת לאור חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) הקובע, כי כספים המשולמים על ידי רוכשי הדירות, ישולמו באמצעות שוברים ישירות לחשבון הפרויקט ואין אפשרות להעביר חלק מהם לרשויות המס.

בשלב הראשון, ועד למציאת פתרון קבוע, ננקטו צעדים מיידים להקפאת תשלומי המקדמות החלות על מי שרוכש מקרקעין מקבלן ולהעמדת שיעור המקדמות על אפס.

בעדכון להו"ב 02/2010 מיום 01/8/2011 ועל מנת להקל על קבלנים להמציא אישור לפי סעיף 50 לחוק, כמוסבר לעיל, נקבע הסדר לתשלום המקדמה על ידי רוכשי זכות במקרקעין מקבלן בפרויקט עם ליווי בנקאי סגור, והוגמשו התנאים להוצאת אישור לפרויקט לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. בנוסף להוראות הנוגעות לתשלום המקדמה, ניתנו גם הקלות בכל הנוגע לתנאים המצטברים שצריכים להתקיים לצורך קבלת אישור לפי סעיף 50 על ידי פקיד השומה.

כאמור, במסגרת עדכון מס' 3 להו"ב 02/2010 העניקו רשויות המס הקלות נוספות הבאות לידי ביטוי בהגמשת התנאים להמצאת ערובה לצורך קבלת אישור פקיד השומה לפי סעיף 50 וכפי שיפורט להלן.

עדכון מס' 3 הפחית את גובה הערובה, שעל הקבלן להמציא, לצורך קבלת אישור לפי סעיף 50 לכל אורך תקופת פרויקט הבנייה משיעור של 3% משווי מחזור המכירות המשוער של הפרויקט לפני מע"מ לשיעור של 1.5% משווי מחזור המכירות המשוער של הפרויקט לפני מע"מ.

בנוסף, אחד התנאים לקבלת אישור לפרויקט לפי סעיף 50 הינו כי הקבלן יחתום על הסכם ליווי בנקאי. במסגרת הליווי, הבנק מבטיח את הכספים המגיעים לפקיד השומה על ידי הותרת "הסכום הקובע". עד לעדכון מס' 3 להו"ב, "הסכום הקובע" נקבע לפי שיעור המס החל על הקבלן על פי פקודת מס הכנסה בגין הרווח הצפוי בפרויקט העשוי להגיע עד ל- 45%. בעדכון מס' 3 נקבע כי חישוב "הסכום הקובע" יחושב לפי שיעור של 13% מהרווח הצפוי לפי דו"ח אפס הראשוני שהוגש לבנק.

העדכון האמור מהווה הקלה משמעותית לקבלנים המתמודדים עם הבעייתיות שעורר תיקון מס' 70 אל מול החובה הקבועה בחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) להעביר את כל תשלומי הרוכשים אל חשבון הלווי הבנקאי באמצעות שוברים מיוחדים.