זעקתו של הקבלן הנגזל

1. פרויקט "גלובס" השבוע על שכר הטרחה של עורכי הדין עורר סערה בקרב הפרקליטים. את תוצאות הסערה תמצאו בכתבה המסכמת לפרויקט שבה ניתנה במה לעורכי הדין לשטוח את גרסתם לטענות שהועלו נגד הפרקטיקות של גביית שכר הטרחה, לסוגיו השונים.

המוטו של הטענות, אם אפשר לתמצת אותן, היה: בעל מקצוע טוב - עורך דין, רואה חשבון או כל בעל מקצוע אחר - יכול לחסוך ללקוח שלו סכומים לא מבוטלים, ואם הוא בעל מקצוע טוב ומוכשר בתחומו, הוא גם צריך להיות מתוגמל בהתאם. נדמה לנו שלאיש אין ויכוח עם המוטו הזה. הבעיה היחידה, כמו בכל דבר בחיים, היא המידתיות - המידתיות של שכר הטרחה והמידתיות בפערים בין אלה שגורפים את כל השמנת (גם אם הם מוכשרים וגם אם הם מוכשרים שמנצלים קשרים טובים בסקטור העסקי) לאלה שעובדים תחתיהם. שותפים בכירים במשרדי עורך דין גורפים מאות אלפי שקלים בחודש לפחות אבל מעסיקים מתמחים בתנאים מחפירים, כפי שתוכלו להיווכח מעדויות שמביא היום "גלובס".

יש שיאמרו: זה הקפיטליזם, זה השוק החופשי. לא בדיוק. זה יותר ניצול ויותר חזירות מאשר שוק חופשי, אלא אם כן יש כאלה שחושבים ששוק חופשי הוא בהכרח שם נרדף לחזירות ולניצול.

כדוגמה קטנה ובהחלט מייצגת החלטנו להביא את סיפורו של אייל גבאי, המומחה הכלכלי מטעם בית המשפט לענייני אי.די.בי. שכר טרחתו נאמד ביותר מ-800 שקל לשעה, ותכף נראה כיצד השעות שבהן מחויב הלקוח הופכות לדבר שלא נגמר, לפחות מבחינת גבאי. במהלך השנה הגיש גבאי לבית המשפט חוות דעת הנפרשת על גבי עשרות עמודים על מצבה של אי.די.בי והמלצות. אפשר להניח שגבאי יבקש לזכות את חשבון הבנק שלו בעשרות שעות עבודה מאומצות שנדרשו להכנת המסמך המרתק.

עיינו השבוע במסמך עתיר העמודים הזה: אין ספק, הוא מושקע מאוד, ניכר שגבאי העסיק כמה עוזרים-מתמחים כדי לקשטו בגרפים וכדומה. הבעיה היא אחרת: במקום עשרות עמודים מתישים שאין להם תכלית ברורה, אפשר היה אולי להסתפק ב-2-3 עמודים בלבד, לא יותר, אבל הנה המלכוד: אם גבאי יגיש מסמך דל בעמודים הוא לא יוכל אחרי זה לדרוש יותר שעות עבודה ואת שכר הטרחה שלו וכך להרשים את השופט שבסופו של דבר יצטרך לאשר את שכר טרחתו.

וכך השיטה עובדת בכל תיק פירוק, כינוס וכדומה, השיטה שכולם שותפים לה: שופטים וחבורה די מצומצמת של עורכי דין ורואי חשבון שמושכים את הזמן, מערימים ניירות, מפציצים בחוות דעת ובסופו של דבר מפציצים בשכר טרחה דמיו ני. כן, זה הכול משחק, משחק כדי לקבל כמה שיותר כסף מקופת החברה. דאגה לנושים? הצחקתם אותנו. בעלי מקצוע מוכשרים? לא תמיד, יותר קשרים במסדרונות בתי המשפט. שכר טרחה הוגן או מידתי? מה פתאום, כמה שיותר, כמה שיותר שעות להציג, לחייב, כי כולם הרי עבדו ימים כלילות בשביל לפרק את החברה מקופות המזומנים שלה.

2. יממה אחרי תחילת הפרויקט של "גלובס" הודיעה לשכת עורכי הדין שהיא תומכת בביטול שכר הטרחה המשולם לעורך דין ע"י רוכשי דירות חדשות. מדובר בשכר טרחה של 1.5% שנאמד בעשרות אלפי שקלים, תלוי בהיקף העסקה. צריך לברך את הלשכה שהצטרפה ליוזמה של ח"כ מאיר ושטרית לבטל את המס המשונה והקבוע הזה על רוכשי הדירות - מס לא מידתי, לא הוגן, שנולד מתוך אינטרסים משותפים, הן של הקבלן והן של משרד עורכי הדין שהוא עובד איתו.

ומי קפץ מיד כדי לצנן את ההתלהבות? כמובן, התאחדות בוני הארץ, שקבעה בלי למצמץ שביטול שכר הטרחה יביא לעליית מחירי הדירות ויפגע ברוכשים. מה שהקבלנים אומרים בעצם הוא דבר פשוט: תבטלו את שכר הטרחה? אין בעיה, נעמיס את זה על הרוכשים. ובכלל, הקבלנים בשנים האחרונות נשמעים כמו תקליט שבור: מחירי הדירות ימשיכו לעלות (די צדקו, למען ההגינות) וכל צעד שינקטו, ראו זה פלא, גם יגרום להמשך עליית המחירים. ומי אשם בעליית המחירים? כל העולם, חוץ מהקבלנים המסכנים שמרוויחים בקושי ומתמודדים עם בעיות של התייקרויות בעלויות העבודה ובעלויות הבנייה.

נסים בובליל, יו"ר התאחדות בוני הארץ, הוא אלוף בהוצאת הודעות לעיתונות במסגרת הקמפיין של הקבלנים. אספנו מקבץ מאזהרותיו רק בחודשים האחרונים: העיריות יעלו את מחיר הדירות החדשות בעשרות אלפי שקלים בגלל אימוץ תקן הבנייה הירוקה; עלות המסים בדירה חדשה עומדת על כ-350 אלף שקל לדירה של כ-1.4 מיליון שקל (בלי עלות הקרקע שגם היא סוג של מס); הצעדים של בנק ישראל והצעדים המתוכננים של לפיד לא יפתרו את הבעיות בשוק הדיור ואולי גם יחריפו אותם, וכן הלאה.

לשיאו הגיע בובליל במתקפה על הממשלה ובהצגת הקבלנים כחבורה של נעשקים: "המדינה גבתה מענף הנדל"ן 11 מיליארד שקל ב-2012", אמר. "תנו לנו לעבוד. איפה יש לכם עוד פרה חולבת כזו? המדינה גובה מע"מ ומסים עקיפים, הרשויות המקומיות חוגגות עלינו ובכל דירה שאנחנו בונים הם מקבלים יותר מ-120 אלף שקל. אנחנו הפרה. אתם רוצים לשחוט אותנו?"

שוק הנדל"ן הוא הפרה החולבת של הממשלה? בובליל צודק. העיריות גם הצטרפו למחלבה הזאת? בובליל צודק. הביורוקרטיה חוגגת? בובליל צודק. הקבלנים נשחטים? זו כבר אמירה מנותקת לחלוטין מהמציאות.

כדי להסביר לבובליל עד כמה הקבלנים רחוקים מאוד ממצב של שחיטה ולמה הם בהחלט עונים להגדרה של פרה מניבה, החלטנו השבוע לשוטט בכמה וכמה דוחות של חברות קבלניות: משיכון ובינוי, דרך אפריקה מגורים, ועד דמרי ואשדר. הדוחות השנתיים, כפי שכבר הסברנו פה, הם אוצר בלום של מידע. באמצעותם אפשר לצלול לקרביים של כל חברה ולגלות פרטים מעניינים עליה ועל השוק שבו היא פועלת. במקרה של חברות הנדל"ן הקבלניות, אפשר למצוא דיווח בפרטי פרטים על כל פרויקט שהן מעורבות בו - ממספר יחידות הדיור שנבנו ועד מספר יחידות הדיור שנמכרו, העלות שנזקפה להן ושיעורי הרווחיות הגולמית על כל פרויקט. למעשה, אפשר לגלות בדוחות את הרווחיות הגולמית פר דירה בממוצע בכל פרויקט.

לפני שניגש לתוצאות, כמה עובדות: החשבונאות של חברות נדל"ן מורכבת ושונה מזו של חברות מסורתיות, אבל אין צורך להלאות אתכם בה. הדבר שחשוב לדעת הוא שעלות הבנייה היא פונקציה, בין היתר, של עלות הקרקעות, ואם הקרקעות הן היסטוריות (נרכשו לפני 20 שנה ויותר), מובן שרווחיות הפרויקטים הרבה יותר גבוהה. למען ההגינות, נאמר שבחרנו בפרויקטים עם שיעורי רווחיות גולמית גבוהה כדי להמחיש עד כמה דבריו של בובליל אבסורדיים. יש, כמובן, פרויקטים עם שיעורי רווחיות גולמית הרבה יותר צנועים, המשקפים כנראה עלויות של קרקע שנרכשה בשנים האחרונות.

ולתוצאות שאספנו מהדוחות: במקום הראשון, פרויקט "חלומות קרית אונו" של שיכון ובינוי בבעלות שרי אריסון, עם שיעורי רווח גולמיים מהחלומות, שאופייניים אולי לענף ההיי-טק. שימו לב: 55% על כל דירה ובסך הכול 915 אלף שקל על דירה ממוצעת שנושקת לכ-1.7 מיליון שקל.

נעצור לרגע ונספק עוד הסבר קצר: מהרווחיות הגולמית יורדים ההוצאות התפעוליות, שכוללות הוצאות הנהלה והוצאות מכירה ושיווק. מהרווח התפעולי יורדים הוצאות המימון וכך מגיעים לרווח לפני מס. את שיעורי הרווח הללו אין בדוחות פר פרויקט, כנראה משום שקשה לייחס אותם לכל פרויקט בנפרד. אבל אפשר לחשב זאת באופן גס - ברוב החברות הקבלניות שיעורי ההוצאות התפעוליות הם חד-ספרתיים, ולעומת ההכנסות הוצאות המימון הן די מינוריות. כלומר, על-פי הערכות, אותה דירה בחלומות קרית אונו, שהקליינטים שלה הם בני מעמד הביניים, ייצרה לשיכון ובינוי רווח אדיר של כ-700 אלף שקל לפחות (!).

בפרויקטים מובהקים יותר של זוגות צעירים, כפי שעיניכם רואות בטבלה המצורפת, שיעורי הרווחיות הגולמית צנועים יותר, אבל די מכובדים, ובסך הכול משאירים לקבלן רווח של כ-200 אלף לפחות, במקרה הרע, לפני מס, על כל דירה.

עכשיו בא מר בובליל ומודיע לרוכשי הדירות החדשות, ובהם זוגות צעירים רבים, שהכוונה לבטל את שכר הטרחה המנותק שישולם לעורך הדין של הקבלן, יגולגל אליהם. סליחה, מר בובליל? מה זו עזות המצח הזאת? אתה הרי יודע שמחיר ממוצע של דירה חדשה עומד על כ-1.4 מיליון שקל ואתה הרי יודע ששכר הטרחה כיום עומד על כ-20 אלף שקל, לא כולל מע"מ. אתה הרי יודע גם יודע שלמחיר הסגירה בעסקה של רכישת דירה חדשה אין שום קשר למחיר בפועל שישולם עליה בסופו של דבר. הרי משלמים לקבלן לפי קצב ההתקדמות והסכום צובר ריבית והצמדה, ופתאום על כל שדרוג, ממטבח ועד רצפות ועד בכלל, צריך לשלם הון תועפות. אז למה, מר בובליל, הפרה המניבה של הקבלנים ממשיכה לשחוט את הזוגות הצעירים בהוצאה מיותרת נוספת? למה? שוב, ככה. כי אפשר. כי לא מספיק להרוויח 200 ו-300 ו-400 ו-500 אלף שקל על דירה, וצריך לשחוט את הקונים בעוד 20-30 אלף שקל שכר טרחה.

שוק חופשי? ממש לא. זה שוק של ניצול וחזירות, בדיוק כמו שוק עורכי הדין ורואי החשבון בתחום של כינוס ופירוק חברות. וזה שוק של קרטלים - לא קרטלים במובן הכלכלי שלהם, אלא קרטל של אינטרסים: בשוק הנדל"ן זה קרטל של הממשלה, בנק ישראל והקבלנים שפועל נגד רוכשי הדירות.

טבע לא תמצא קוסם

אמיר אלשטיין, אחד מחברי הדירקטוריון של טבע, ניסה להסביר את הדחתו של ג'רמי לוין ב"חיפוש אחרי מנהיגות אחרת, אפקטיבית ונחושה יותר". זו אמירה די משונה מפיו של מי שהיה שותף לבחירתו של לוין רק לפני פחות משנתיים. מה, אלשטיין לא זיהה אז שללוין אין "מנהיגות אפקטיבית ונחושה"?

אפשר לכתוב היום תלי-תלים על המשבר בטבע, על הדירקטוריון המפולג והמסוכסך שלה זה תקופה ארוכה, על הדם הרע שזורם בין היו"ר פיליפ פרוסט לחלק מהדירקטורים והמנהלים, על הדומיננטיות של פרוסט בחברה, על חיסול החשבונות שהוביל להדחת לוין ועל ניהול המשבר השלומיאלי ע"י יועצי התקשורת של החברה. ללא ספק, ספר כזה יחשוף את כל החולשות האנושיות הטבעיות בכל ארגון: קנאה, נקמנות והיבריס ללא גבולות. אבל אפשר להסתפק במשפט אחד קצר ותמציתי מפיו של מאיר חת, לשעבר יו"ר דירקטוריון טבע, בראיון ל"גלובס": "טבע איבדה את הצניעות", וזה בעצם כל הסיפור.

כשאתה מאבד את הצניעות, כשאתה נוהג ביהירות, אתה נוטה לאבד את הבלמים ולעשות שטויות. זה מתחיל בדברים הקטנים והקטנוניים לכאורה. להכפיל ולשלש את שכר הדירקטורים בחברה לכרבע מיליון דולר בשנה, יותר מחברת ענק כמו פייזר - זה איבוד הצניעות. לשפץ את בניין ההנהלה מיד עם כניסתך לתפקיד - זה איבוד הצניעות. להתעלם מהביקורת הציבורית ולתלות בה את הפיטורים - זה איבוד הצניעות. לא להבין שתשלום אפס אחוז מס זה אבסורדי ומעוות - זה איבוד הצניעות. ואיבוד הצניעות הזה, אפשר להניח, חלחל לאורכו ולרוחבו של הארגון שנקרא טבע.

איננו יודעים למה התכוון אלשטיין ב"מנהיגות אחרת, אפקטיבית ונחושה", אבל החיפוש אחרי מנהיג כזה הוא במידה מסוימת אשליה. קוסמים יש רק במופעים, לא בשוק המנהלים. שום מנהל לא יוכל לעשות הוקוס פוקוס בטבע בתוך זמן קצר. המנהל הבא של טבע יהיה תלוי מאוד במה שיתרחש בשוק הקופקסון והרבה פחות ב"מנהיגות האפקטיבית והנחושה שלו". מנהל כזה יצטרך בעיקר לשבת על ברז ההוצאות, כי מרווח הגמישות בהכנסות של טבע די מצומצם בשלב הזה. זה אומר דבר פשוט: התייעלות, התייעלות ושוב התייעלות, וזה אומר פיטורי עובדים. זו הסיבה שטבע לא ששה לפתור את בעיות המיסוי שלה עם המדינה. הכסף הזה פשוט חסר לה.

דבר נוסף יצטרך מנכ"ל טבע הבא: להיפרד מהתפיסה המוזרה של ההנהלה ולפיה העיתונות מנהלת קמפיין נגד טבע, כפי שהתלונן בפנינו המנכ"ל הזמני של החברה, אחרי שחשפנו את הטבות המס הענקיות והלא-מידתיות שלה. איש לא מנהל קמפיין נגד טבע. טבע ניהלה את הקמפיין הזה, בתוכה ונגד עצמה.

eli@globes.co.il

 מי אמר שהקבלנים מרוויחים בקושי