לא מעט ישראלים בוחרים בשנים האחרונות לחפש הזדמנויות נדל"ן בארץ האפשרויות הבלתי נגמרות. ככה זה כשמחיר בית ממוצע בארה"ב עומד על כ-550 אלף שקל (150 אלף דולר), לעומת יותר מכפליים לבית ממוצע בישראל (כ-1.2 מיליון שקל).
יחד עם זאת, חמש שנים מאז המשבר שהיכה את אמריקה, צריך להביא בחשבון שהאזורים המבוקשים ביותר באזורי החוף של ארה"ב נהנו מעליות מחירים חדות, והאטרקטיביות שלהם פחתה. מעבר לכך, ישראלים רבים שהחליטו לרכוש בית פרטי, שכמובן הבטיח תשואה מרשימה משכירות, נוכחו לדעת שניהול נכס בשלט רחוק הוא עסק מורכב ולא ממש משתלם.
לתהליך ההתפכחות הזה נכנסה קבוצת השקעות הישראלית CITYR. בהשקעה מינימלית, בחלק מהעסקות אף פחות מ-20 אלף דולר, היא מציעה לישראלים להיות חלק מקבוצה שרוכשת מתחמי מגורים של עשרות או מאות יח"ד מושכרות.
לאחר שכבר רכשה עבור משקיעים יותר מ-1,500 דירות בארה"ב בסכום של יותר מ-100 מיליון דולר, תוך שהיא מתמקדת בעיקר בניו ג'רזי, הקבוצה החליטה לעבור למיד-ווסט, מתוך אמונה שהמערב התיכון הוא המקום הבא בארה"ב. אם התוכניות שלה יעלו יפה, הכוונה היא לרכוש נכסים מניבים במערב התיכון בהיקף של חצי מיליארד דולר, ולאחרונה היא חתמה על ארבעה חוזים לרכישת 1,800 יחידות דיור במתחמים סגורים בהיקף כולל של 77 מיליון דולר בלואיוויל, בסנט לואיס ובמונטגומרי.
הרכישות כללו מתחמי מגורים סגורים להשכרה, השוכנים בסמיכות לחברות גדולות, למרכזי תעסוקה ולאוניברסיטאות. כך לדוגמא, מתחם המגורים שרכשו בסנט לואיס כולל 756 דירות וממוקם בסמוך למפעל בואינג (15 אלף עובדים) ולבסיס של חיל האוויר האמריקאי (12 אלף עובדים).
בכל עסקה, בהתאם לחוקים של קרנות ההשקעה, ישנם לכל היותר 35 משקיעים. רועי מרציאנו, מנכ"ל משותף בחברה, מדגיש כי "המשקיעים זורמים למקומות הללו, וגם הבנקים מגלים בהם עניין. כל ההשקעות שסגרנו עומדות בקריטריונים שקבענו לעצמנו: מתחמים שרובם המכריע של הנכסים בהם מושכרים, הבנקים מוכנים לממן 70% מההשקעה והתשואה עומדת על 10% ומעלה".
ומה בנוגע לסיכון? "החברה שלנו משקיעה ביחד עם המשקיעים, ולמשקיעים יש עדיפות בקבלת התשואה - לפני בעצם שאנחנו מקבלים את התשואה שלנו", מדגיש (כמעט את המובן מאליו) אורי פריש, שותף מנהל ב-CITYR, "מעבר לכך, המשקיעים לא חתומים מול הבנקים ואין להם שום מחויבות אישית להלוואה, ולכן הם לא חשופים לסיכון למעט היקף ההשקעה שלהם.
"היתרון השני הוא כמובן גודל ההשקעה. רכישת דירה ואפילו עשר דירות היא עסקה בינארית. האם הנכס תפוס, כן או לא? האם הוא מניב תשואה, כן או לא? כאשר מנגד חלק מההוצאות הן קבועות, לא משנה אם דייר נמצא בתוך הדירה. פה אנחנו מדברים על עסקאות של מאות יחידות דיור. גם אם יש סיכוי לעשרות יחידות ריקות, מדובר באחוזים בודדים מסך כל הדירות".
לדברי פריש. "מכיוון שמינימום ההשקעה בחלק מהעסקאות עומד על 15-20 אלף דולר, זה מאפשר למשקיעים שחסכו קצת כסף להשתלב בשוק הנדל"ן בארה"ב, כשווה בין שווים עם אלה שהשקיעו מאות ומיליוני דולרים בעסקה, אפילו בלי לטרוח לבוא לראות את ההשקעה".
- ומה התשואה שהמשקיעים אמורים לראות?
"ההחזר על ההון המושקע יהיה מינימום 10% לשנה, תלוי בעסקאות. ובכלל, למבקשים להשקיע בנדל"ן בארצות הברית אני מציע לבדוק את התשואה מהנכס, ואם היא גבוהה מדי כנראה שיש בעיה".
*** הכותב היה אורח CITYR בארה"ב
עסקאות אחרונות
Chestnut Riddge בלואיוויל (Louisville), קנטאקי: 384 דירות נרכשו ב-22.8 מיליון דולר (59 אלף דולר לדירה). תשואה צפויה להון 11% בשנה ראשונה.
Oak-Park בסנט לואיס, מיזורי: 756 דירות, שנרכשו בכ-26.2 מיליון דולר (35 אלף דולר לדירה). תשואה צפויה על ההון כ-17% בשנה הראשונה.
Eagle Landing במונטגומרי, אלבמה: 49 בניינים דו-קומתיים, שנרכשו במחיר כולל של 15.2 מיליון דולר (310 אלף דולר ליח"ד). התשואה השנתית המוערכת עומדת על 11.2%.
Park Place במונטגומרי: 200 דירות, שנרכשו במחיר כולל של כ-11.6 מיליון דולר במזומן (58 אלף דולר).
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
