צפו בגרפים של מריל לינץ': "מחירי הדירות לא מנופחים"

בנק ישראל יגביר בקרוב את ההתערבות בשוק המט"ח כדי למנוע את המשך ייסוף השקל, ושוק הנדל"ן בישראל רחוק ממצב בועתי - כך מעריכים כלכלני מריל לינץ' בסקירה מיוחדת שהפיצו היום (ב') ללקוחות, אשר הגיעה לידי "גלובס".

"קרנית פלוג תמשיך במדיניות המוניטרית של סטנלי פישר. בנק ישראל ישמור על ריבית נמוכה וימשיך ברכישות המט"ח", כותבים הכלכלנים בסקירה. "שוק הנדל"ן לא מראה סימנים של התחממות יתר".

הכלכלנים מתייחסים לנתונים מעורבים שפורסמו לאחרונה בישראל, כמו למשל המדד המשולב של בנק ישראל שעלה ב-0.3% בספטמבר, המעיד על צמיחה איטית אך יציבה, אולם מצד שני מדד מנהלי הרכש עדיין מתחת לרמה של 50 נקודות, מה שמצביע על התכווצות בפעילות העסקית (המדד לספטמבר ירד ב-2.7 נקודות ל-44.9 נק', אולם במריל לינץ' מציינים כי הסיבה העיקרית לכך היא החגים).

במריל לינץ' לא צופים הורדת ריבית נוספת מתחת ל-1% וסבורים כי בנק ישראל ימשיך ברכישות הדולרים וישמור על מדיניות מוניטרית מרחיבה: "השקל נמצא ברמות שלא נראו מאז 2008, ולכן בנק ישראל לא יסבול המשך הייסוף ויפעל להגדלת יתרות המט"ח. נתן זוסמן, שמונה על ידי פלוג לוועדה המוניטרית, תומך במדיניות המוניטרית שלה".

האנליסטים מעריכים שבנק ישראל לא יטיל הגבלות על תנועות ההון כדי למנוע המשך ייסוף השקל, כפי שהטילו מדינות כמו ברזיל, פרו, צ'ילה, דרום קוריאה, טורקיה ודרום אפריקה. עם זאת, כאמור, הם מעריכים שבנק ישראל יגדיל את ההתערבות בשוק המט"ח כיוון שלפי חישוביהם, כל התחזקות של 1% בשקל מול הדולר גוררת ירידה של 1.5%-2.5% בייצוא, המהווה למעלה מ-40% מצמיחת התמ"ג.

 מריל לינץ

אין בועת נדל"ן

חלק נכבד ומעניין בסקירת מריל לינץ' עוסק בשוק הנדל"ן בישראל, על רקע השיח הציבורי סביב שאלת קיומה של בועת נדל"ן ו/או בועת משכנתאות. במריל לינץ' קובעים באופן חד-משמעי כי אין בועת נדל"ן ומציגים גרפים המשווים את המצב בישראל למדינות אחרות בעולם, מהם עולה כי מחירי הדירות בישראל לא עלו בקצב חד כ"כ כפי שקרה במדינות אחרות בעולם המערבי, וכי שוק המשכנתאות בישראל בטוח יותר משוקי משכנתאות אחרים בעולם.

"שוק הנדל"ן בישראל לא מראה סימנים של התחממות יתר", נכתב בסקירה. "מחירי הדירות עלו אמנם בכ-80% מאז 2007, אולם מבט כולל יותר על השוק מראה שהמחירים פיגרו מאחור בהשוואה למדינות דומות לישראל מאז שנת 2000. עליית מחירי הדירות בישראל התחילה מאוחר בהשוואה למדינות אחרות".

כפי שניתן לראות בגרף בסקירת מריל לינץ', גל העליות הגדול במחירי הדירות בישראל החל ב-2007 בעוד שבשאר המדינות המצוינות החלו גלי עליות בתחילת העשור הקודם. יתרה מזאת, בעוד שבמדינות כמו אוסטרליה, בריטניה וקוריאה המחירים זינקו בכ-80%-150%, בישראל נרשם זינוק של כ-60% "בלבד".

 מריל לינץ

גובה עליית המחירים אינו מהווה פרמטר יחיד לבחינת קיומה או אי-קיומה של בועת מחירים. אחד הפרמטרים החשובים הוא יכולת ההחזר של הלווים, רוכשי הדירות שנטלו משכנתאות, ואת הפרמטר הזה מודדים בין היתר באמצעות יחס המשכנתא לערך הדירה או היחס בין המחירים להכנסת משקי הבית. במריל לינץ' הוסיפו נתון נוסף - היחס בין מחירי הדירות לשכירויות במרכזי הערים - וערכו השוואה למדינות אחרות המראה כי המצב בישראל עדיין לא קשה כמו במדינות אחרות.

"היחס בין מחירי הדירות להכנסה והיחס בין מחירי הדירות למחירי השכירות קרובים לממוצעים ולא מצביעים על כך שמחירי הדירות מנופחים", נכתב בסקירה. "בנוסף, היחס הממוצע של המשכנתאות לערך הדירות (LTV - Loan to Value) נמוך מ-60%, היקף המשכנתאות בריבית משתנה ירד מאז שבנק ישראל הטיל הגבלות על שוק המשכנתאות ומערכת המשפט מונעת פשיטות רגל במקרה שערך הדירה יורד מתחת לסך המשכנתא" (האנליסטים מתייחסים לעובדה שבישראל המשכנתאות הן ריקורס, כלומר הלווה ימשיך לשלם את המשכנתא לבנק גם אחרי עיקול, בעוד שבארה"ב למשל המשכנתאות הן נון-ריקורס והלווה "נפטר" מהמשכנתא לאחר שהבנק מעקל את הנכס).

 מריל לינץ