השקעות נדל"ן: "הפיצוץ יכול לקרות כאשר הריבית תעלה"

"בוא נדבר בכנות, נדל"ן זה עסק פרימיטיבי, בטח לעומת היי-טק וביוטק. שם צריך גאונות וכאן צריך רק שכל ישר, שבלעדיו אתה יכול להפסיד את הכל", מבהיר פרופ' לורנס רייבלינג, ממייסדי חברת הנדל"ן טאורוס (Taurus), בראיון בלעדי ל"גלובס".

- עד כמה העסק פשוט ופרימיטיבי?

"אני גר בבוסטון וגם פועל במסגרת אוניברסיטת MIT, כך שיצא לי לדבר עם זוכי פרס נובל בכלכלה", מדגיש פרופ' רייבלינג בחיוך, "מצד אחד יש את רוברט שילר, שמדבר על אי-רציונאליות בשווקים, ומצד שני את יוג'ין פאמה, שחושב שהשווקים בסך הכול צפויים. שניהם זכו בנובל, כך שהייתי נזהר מלפעול על פי עצות של זוכי נובל בכלכלה בכל מה שקשור לנדל"ן".

"הזדמנות בסין - אבל לא עבורנו"

רייבלינג הגיע לישראל להרצות בכנס "GO 4 EUROPE" שארגן בית ההשקעות קוקירמן, בראשות אדוארד קוקירמן, שחידש לאחרונה את פעילות הנדל"ן שלו. אילנית הראל-תירוש, העומדת בראש זרוע הנדל"ן, המסייעת למשקיעים ישראלים באירופה (בחירת שותפים, מימון ועוד), מציינת כי קודם למשבר 2008 הם שיתפו פעולה עם אלביט הדמיה, רוזבאד מדיקל ואחים עופר בעסקאות בהיקף של כמיליארד אירו.

לרייבלינג חשוב להזהיר, במיוחד לקוחות "קטנים" (עם כמיליון דולר פנויים להשקעה), מפני גופי נדל"ן שצצו אחרי משבר 2008 ומציגים לראווה היסטוריית השקעות מרשימה, "רק בגלל שאין להם היסטוריה בכלל". דוחות טאורוס, המבוקרים בידי רו"ח, מעידים כי החברה השיגה ללקוחותיה תשואה שנתית ממוצעת של 17% בשנים 2012-1996.

- יש שוק ספציפי עליו הייתם מוותרים?

"השוק הסיני מציע הזדמנויות מצוינות, אבל לא עבורנו. הסיבה היא שאין לנו את מערכים מקומיים מתאימים. זאת בניגוד למצב בהודו ובטורקיה, שם המערכים שבנינו טובים בדיוק כמו חברות מקומיות, וגם מקושרים היטב. שוב, על כל משקיע להבין שהסיכון הכי גדול הוא הסיכון האנושי, כלומר שבחרת את האנשים הלא נכונים.

"בסין הוצאנו מיליוני דולרים כדי להבין איך לעשות כסף ואיך להוציא את הכסף חזרה למשקיעים, ואני יכול להגיד שאנחנו מעדיפים מקומות שבהם קל יותר להוציא את הכסף החוצה. ראשי חברות גרמניות ענקיות שפועלות בסין הסבירו לי עד כמה הסינים מתוחכמים, ועד כמה קשה להפיק רווח אמיתי מפעילות שם.

בכלל, אנחנו לא אוהבים מדינות שבהן אין חוקי נדל"ן מסודרים. בסין אתה לא יכול לקנות קרקע כי כל המקרקעין הוא ממשלתי וכלל לא ברור מה קורה בתום תקופת חוזה החכירה. זו מדינה קומוניסטית עם היסטוריה קומוניסטית ואיננו יכולים להסתכן בדברים שאיננו מבינים".

- אז איפה נמצא "הדבר הגדול הבא" בתחום הנדל"ן?

"אי אפשר להתעלם מ-1.2 מיליארד בני אדם שחיים בהודו. בתקשורת מדברים בעיקר על הדברים השליליים שם, ולכן אנחנו חושבים שזו השקעה טובה", הוא אומר בחיוך.

"ב-20 השנים האחרונות כ-300 מיליון בני אדם בתת-היבשת נחלצו מעוני ועברו למעמד הביניים, עם רמת חיים שדומה למדינה אירופית כמו פורטוגל. למעשה זה מספר שמתקרב לכל אוכלוסיית ארה"ב. יש הרבה דברים שעדיין אין להם ושאותם הם יהיו חייבים, כמו שטחי מסחר, לוגיסטיקה ותשתיות וכל כך הרבה מכל דבר, כך שיש מקום לשחקנים רבים. ועדיין, צריך לזכור שהודו אינה שקופה בניגוד לשווקים אירופיים מסוימים, ובטח בהשוואה לארה"ב. בהודו השווקים עדיין מתבססים על מודל עסקי שהוא יותר מרוכז סביב מידע פרטי, מה שאומר שאתה חייב שותף מקומי מקושר".

- בהודו חייבים על פי חוק להכניס שותף מקומי, ולמרות זאת רבים נכשלו.

"קל להאשים את השותף במקרה של כישלון. אבל צריך להסתכל פנימה ולראות אילו טעויות אתה עשית. אם השותף המקומי לוקח על עצמו 50% מהסיכון ומהעסקה מילא, אבל אם הוא לוקח 50% מהעסקה והמשקיע הזר לוקח 100% מהסיכון זה לא בסדר.

"אגב, אל תרגישו ייחודיים, גם משקיעים מתוחכמים מאוד מארה"ב ומגרמניה הפסידו שם הרבה כסף, כי פנו לשווקים מרכזיים כמו דלהי ומומבאי, איפה שיותר מדי כסף רדף אחרי מעט מדי עסקאות טובות. כזר עליך לשאול אם באמת כדאי להתחרות בחברות העלית המקומיות שפועלות בשווקים המרכזיים או במקום זאת לפעול בשווקים משניים - ושם מדובר בערים שגרים בהן 5-3 מיליון בני אדם. במקומות כאלו אתה עשוי להיות הראשון בחבורה.

"גם רבים מדברים על הודו בלי להבין שאין הודו אחת. יש צפון, מרכז ודרום עם היסטוריה ותרבות שונות. בדיוק כפי שאי אפשר לדבר על ארה"ב בלי לדעת שצ'רלסטון (צפון קרוליינה) ובוסטון שונות מאוד".

הגנה על החלשים

- בארה"ב שגשג בשנים האחרונות ענף מקבצי הדיור. הוא נמצא מעבר לשיא?

"בחמש השנים האחרונות אנשים רבים שעל פי ההיסטוריה היו אמורים לקנות בית לא יכלו להרשות לעצמם לקנות, ומי שיכלו לא קנו כי לא ידעו אם תהיה להם עבודה בשנה הבאה. אבל בארה"ב עדיין יש דעה קדומה שאומרת שאם אתה שוכר אתה אזרח סוג ב'. זה כמובן לא רלבנטי בערים כמו ניו יורק או אם אתה סטודנט, אבל אם יש לך משפחה צעירה וילדים אתה צריך שיהיה לך בית. לנו יש כמה מקבצי דיור אבל במקומות שבהם יש מעט מקום לבנות פרויקטים חדשים. במקומות עם שפע של קרקע צריך להיזהר, ובסך הכול יש הרגשה שאפיק זה הגיע לרוויה.

"לממשלה גם יש מחויבות להגן על העניים ועל החלשים. אם לא תגן עליהם, אתה יוצר בעיה שתתפוצץ בסופו של דבר. לכן זה טוב שהממשלה מספקת דיור מסובסד. ולראיה אנחנו התחלנו לרכוש בהיקפים גדולים ברובע הארלם, זה נשמע מוזר אבל לפני עשר שנים קניית נכסים בברוקלין גם נחשבה לעניין מוזר. לדעתנו זה מקום נפלא להשקיע בו בנדל"ן למגורים, במיוחד להשכרה".

- ומה לגבי השוק הבטוח של לונדון?

"לונדון היא שוק פנטסטי, אבל רק אם יש לך משהו למכור. אחד המנהלים הציע שנקנה בלונדון, השבתי שלא נוכל לקנות שם ולהתחרות באבו-דאבי ובקטאר מפני שיש להן יותר כסף והן גם משלמות יותר. הוא אמר לי שהן קונות רק בניינים בלי סיכון, אני השבתי שאין חיה כזו.

"בסופו של דבר קנינו בניין עם המון בעיות, ואנחנו משפצים, נשכיר וצפויים למכור ברווח. מה שכן, המכירה בלונדון קלה כי השוק עמוק מאוד, אבל לקנות שם עכשיו זה לא הגיוני במיוחד".

"הפיצוץ יכול לקרות כאשר הריבית תעלה"

טאורוס, אותה ייסד פרופ' לורנס רייבלינג עם אחיו גונתר, פועלת מאז סוף שנות ה-70 בייזום והשכרת נדל"ן, ומושקעת כיום (בשיעורי החזקה שונים) בנכסים בשווי של כ-3 מיליארד דולר.

רייבלינג (65) עבר בסוף שנות ה-70 ממערב גרמניה של עידן שתי הגרמניות לארה"ב בעקבות אשתו. את הקריירה בנדל"ן באמריקה החל עם אחיו בפלורידה, ועיקר המימון הגיע אז ממשקיעים גרמנים שחיפשו יעדי השקעה בחו"ל. מאז השתנה התמהיל וכיום 35% מהמשקיעים אמריקניים, 35% אירופיים ו-20% ישראלים.

לרייבלינג יש משנה סדורה בסוגיית ניהול סיכונים בהשקעות נדל"ן מניב שמתבססת על חמישה משתנים: הריבית שעל פיה מהוונים את דמי השכירות מהנכס, הריבית במשק, האינפלציה ושיעורי הגידול של התוצר ושל התעסוקה. "משחק" עם המשתנים מניב לדבריו כ-100 תרחישים כלכליים, ששני-שליש מהם "מבשרי רעות". הוא מכנה "נפיץ במיוחד" את התמהיל של ריבית נמוכה מאוד ותשואות של 2%-1.5% אחרי העמסת עלויות עסקה דוגמת שכר טרחה לעו"ד כפי שמניבים כיום נכסים מובחרים במרכזי ערים מובילות.

"הפיצוץ יכול לקרות כאשר הריבית המוניטרית תעלה", הוא מזהיר. אי לכך, לפי הערכתו, עיקר הסיכון טמון בנכסים יוקרתיים "שיקרים יחסית לפוטנציאל ההשבחה, שבעצם בכלל לא קיים". על פי הרציונל של רייבלינג מוטב למשקיע זהיר לקנות נכס שלא מושכר לחלוטין או שמחייב שיפוץ יסודי - ולכן מחירו נמוך.

לדבריו, קשה להתחרות ב"כסף הטיפש" שמזין את אותן עסקאות ענק שמככבות בכותרות העיתונים בכל פעם שקרן נפט כזו או אחרת רוכשת "סמל" בלב בירה במערב; "כמה שתהיה חכם אתה לא יכול לרפא טיפשות או להילחם בה, ואי אפשר לבקר את אותם גופים, כמו הקרנות הריבוניות, שמבחינתם הסיכון הוא לא להיכשל בעסקה אלא לעשות משהו שונה מכל היתר".

- כבר הבהרתם למשקיעים שלכם את ההשלכות העלאת הריבית בארה"ב?

"אני לא יודע מתי הריבית תעלה, אבל אני שמח שג'נט ילן מונתה ליושבת ראש הפדרל ריזרב. ישנם מחקרים שמראים שמועצות מנהלים בהן מכהנים נשים וגברים מקבלות החלטות עסקיות טובות יותר בהשוואה למועצות ממגדר אחד. המוח הנשי נועד להגן והמוח הגברי לכבוש. בעסקים תמיד יש אגרסיה, ואם יש עודף אגרסיביות זה מסוכן. כולם מסתכלים על אבקת השריפה, אבל מי שמסוכנים באמת הם הגפרורים. וצריך לשמור שהם לא יגיעו לידיים הלא נכונות. דברים קטנים מאוד עלולים לערער את היציבות בעולם. הספיקו שני מטוסים שהחריבו הרבה פחות מפרומיל מסך השטח המשרדי בעולם כדי ליצור את ההשלכות העצומות שהיו ל-11 בספטמבר".

בית בארה"ב או חדר בת"א: "אל תשוו תפוחים לתפוזים"

- מדוע חברות נדל"ן גלובליות מדירות מכאן את רגליהן? הישראלים נודדים, אבל פה אין זרים בכלל.

רייבלינג: "אנחנו כמו אוניות משא שמניידות כסף בין יבשות ואפילו הקפטן המוכשר ביותר זקוק לגוררת שתכניס אותו לנמל מבטחים. באופן כללי השוק בישראל קטן והעסקאות נסגרות בין משקיעים מקומיים רבי עוצמה. צריך שמשקיע מקומי יזדקק למימון שלך, וכרגע זה כנראה לא קורה. יהיה מחמיא לקבל הזמנה להשתתף בהשקעה ראויה".

- ישראלים טועים שהם יוצאים בהמוניהם לכל מקום?

"השקעה לפי מיקומים כאלו ואחרים זו שיטה מסוכנת מאוד. מוכרחים לפעול רק על פי מודל מאקרו-כלכלי, כמו השקעה במקומות עם גידול משמעותי בתוצר או בכוח העבודה. רוב המשקיעים הזרים שנכשלו, בהם ישראלים, פשוט לא הצליחו למצוא את השותפים הנכונים".

- ומה תאמר לישראלים שמחליטים לקנות בית בארה"ב? הם משלמים שם על בית מה שבישראל היה עולה להם חדר.

"תן לאנשים שחושבים ככה עצה - אל תשוו תפוחים לתפוזים. דירה בישראל אינה דומה לבית במיסיסיפי או בלאס ווגאס. אל תקנו בית בארה"ב אלא אם אתם הולכים לגור שם לפחות שישה חודשים בשנה. אנשים לא מבינים שמסי הרכוש בארה"ב גבוהים מאוד, גם עלויות ההחזקה גדולות מאוד ויש הוצאות בגין ונדליזם".

עלות אחזקת משרד: יחסית לתוצר אנחנו זולים

את זה שמחירי הדירות בישראל גבוהים מאוד יחסית לעולם במונחי שכר ממוצע אנחנו יודעים, אך מה בנוגע לעלות שכירת משרד? על פי חברת אינטר ישראל יועצי נדל"ן, נציגת Cushman & Wakefield, עלות ברוטו לשכירת 1 מ"ר לשנה בת"א עומדת על כ-2,160 שקל, לעומת יותר מ-10,000 שקל בלונדון, שהיא כנראה העיר היקרה בעולם לפי מבחן זה.

שכירות ברוטו כוללת תשלומי ארנונה, דמי ניהול ולמעשה כל הוצאה שמושתתת על השוכר. הבדיקה מתייחסת למגדלי משרדים יוקרתיים, Class A, דוגמת מגדלי עזריאלי, לוינשטין או אלקטרה. כדי לערוך השוואה נכונה מדדו באינטר את מחיר המוצר (שכירת מ"ר) יחסית לתוצר המקומי לנפש במונחי שוויון כוח קנייה (PPP).

הנתון בת"א - 1.4% מהתוצר לנפש - די דומה לנתונים המקבילים במינכן, מילאנו, ז'נבה ואמסטרדם. יקרים יותר הם שוקי פריז - 2.5% מהתוצר לנפש, ניו יורק - 2.1% וטוקיו - 3.6%. "במשך שנים רבות שמענו טענות על גובה דמי השכירות בישראל ועל ההוצאות הנלוות. מתברר שהטענה לא נכונה", אומר יורם בלומנטל, שותף באינטר ישראל.

פרט מעניין מגיע מהשווקים המתעוררים בכלל, וממדינות ה-BRIC (ברזיל, רוסיה, הודו וסין) בפרט, שם ההוצאה לדמי שכירות יחסית לתוצר לנפש גבוהה מאוד. התוצאות הן שילוב תוצר לנפש נמוך יחסית (למערב) ודמי שכירות גבוהים.

 מחירי שכירות משרדים ברחבי העולם