מדד גלובס-הומלס: המוכרים לא "מורידים מכנסיים"

החגים מאחורינו, לבנק ישראל יש סוף סוף נגידה קבועה שתמשיך ככל הנראה להנהיג פה סביבת ריבית נמוכה (לא שיש לה הרבה ברירות), ולמוכרי הדירות אין שום סיבה נראית לעין להיכנס לפאניקה ולהתפשר מראש על מחיר הדירה המבוקש. לפי שעה, שרי הממשלה עדיין מדברים גבוהה-גבוהה על מאבקם במחירי הדיור - ביום חמישי האחרון אמר למשל מנכ"ל משרד השיכון, שלמה בן אליהו, כי "כדי להוריד את המחירים הממשלה מוכנה להוריד את המכנסיים" - אולם שיווקי הקרקע עדיין מתנהלים בעצלתיים ומבטיחים היצע דליל גם בשנים הקרובות, ובזה אחר זה נשברים הקונים ומשעבדים את עתידם (או את עתיד הוריהם) לבנק למשכנתאות.

מדד מחירי הדירות המבוקשות בלוח הומלס לחודש אוקטובר הציג מגמה מעורבת. בשרון ובבאר שבע ואזור הדרום נרשמו בחודש החולף עליות במחיר המבוקש בכל סוגי הדירות. מנגד, נתניה היתה העיר היחידה שרשמה ירידות רוחביות במחיר המבוקש, אולי בשל תום תקופת הקיץ והחגים והיעדרותם של המשקיעים הזרים.

ועם זאת, דווקא שוק השכירות ממשיך לגלות סימני חולשה. למעט תל אביב, שרשמה עליות קלות במחיר השכירות המבוקש בכל סוגי הדירות, בשאר הארץ נרשמה מגמה מעורבת עם נטייה לירידות, ככל הנראה לקראת החורף ולאור הביקוש הנמוך לשכירות באמצע שנת הלימודים.

נזכיר כי הממשלה החליטה החודש לקדם את החזון השאפתני של שר האוצר, יאיר לפיד, ואישרה הקמת חברה ממשלתית שתתכנן ותקים עשרות אלפי דירות להשכרה, מה שכמובן יכול להזרים היצע לשוק.

אבל מספיק להציץ בטבלת התשואות ברוטו שמתקבלות כיום מהשכרת דירת מגורים, אפילו באזורים מרוחקים יחסית, כדי להבין עד כמה מורכבת המשימה העומדת בפני החברה החדשה - גיבוש מודל שיבטיח לגופים המוסדיים תשואה של 7%-8% לפחות לדירות בשכירות. לפי שעה, במרבית אזורי הארץ, גם סבסוד מלא של הקרקע (שמשמעותו אובדן הכנסות משמעותי לקופת המדינה) יתקשה לייצר תשואות מפתות.

ובינתיים, ברשות המסים מגבירים את הלחץ על משכירי דירות שלא משלמים מס הכנסה (מעל ל-5,000 שקל דמי שכירות בחודש). בשבוע שעבר נעצרה משכירת דירה, בת 65, בחשד שהשכירה בשנים האחרונות דירה בתל אביב ב-19 אלף שקל לחודש, בלי לשלם מס כנדרש (10% ממחיר השכירות).

מתודולוגיה

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

 מחיר מבוקש

 תשואה על חדרים