עורך דין הקבלן לא יחזיר שכ"ט

בהסכמי מכר של קבלנים רבים, יש התחייבות של רוכש הדירה לשלם את ההוצאות המשפטיות בגין רשום הדירה בנפרד לעורך דין הקבלן.

אמנם יותר ויותר קבלנים מקפידים כי בהסכם המכר, שכרו של עורך הדין יהיה כלול במחיר החוזי וגובים את ההוצאות המשפטיות ומעבירים לעורך הדין , אך עדיין יש נוהג מושרש שהרוכש משלם ישירות לעורך דין הקבלן ואף מקבל ממנו חשבונית וקבלה בגין התשלום.

נשאלת השאלה מה הדין כשעסקת היסוד בין קבלן והרוכש מבוטלת ויש בנסגרת השבה, להחזיר לרוכש תשלומים ששלם בעד הרכישה?

ככל שהרוכש שלם הוצאות אלו לקבלן עצמו אז התשובה הינה ברורה ובעל דינו של הרוכש אינו אלא הקבלן שאמור להשיב לרוכש סכומים ששילם הרוכש ובתוכם גם הוצאות משפטיות , וזאת ככל שהביטול הינו באשמת הקבלן.

אך הדין שונה, ככל שעורך הדין הוא זה שגבה את שכר הטרחה בעצמו ועסקת היסוד בוטלה.

במקרה דנן הכריע בית המשפט המחוזי בתל - אביב לאחרונה עת דן בתביעה של רוכש דירה שעסקת הרכישה שלו מהקבלן בוטלה ודרש את הסכומים ששלם כשכ"ט של עורך דין הקבלן מעורך הדין עצמו.

העניין התברר בפני כב' השופטת רות לבהר שרון ובעניין זה אסף רכש דירה מחברת עמנואלוב דירה בפרויקט מגורים בכפר גנים בשנת 2007. לימים התגלע סכסוך בין אסף לבין החברה הקבלנית וההסכם בין השניים בוטל וההליכים בין הצדדים בעניין היבטים שונים הקשורים בביטול מתנהלים עד עצם היום הזה.

כתוצאה מביטול ההסכם אסף תבע את עורך דין הקבלן שהלה יחזיר עלות שכ"ט שגבה מאסף כי לטענתו, שלם סכום זה לצורך רישום זכויותיו ומאחר וההסכם בוטל, אין צורך בתשלום זה ועל כן על עורך הדין להחזירו לאסף.

בית משפט השלום דחה את התביעה של אסף והערעור בפני השופטת רות לבהר שרון נדחה גם כן.

בית המשפט קבל את טענת עורך דין הקבלן וקבע כי אין יריבות בינו לבין אסף באשר מי שחייב בלהחזיר את שכ"ט הינו הקבלן עצמו ולא עורך הדין.

בית משפט קבע כי העורך דין לא ייצג את אסף אלא רק את הקבלן ולא היה בינהם כל הסכם שכ"ט. הסכום שאסף שילם הינו השתתפות בשכרו של הערוך הדין לצורך טיפול בכל הקשור בהעברת הזכויות מהקבלן על שם הרוכש.

בית המשפט קובע כי לא מדובר בתביעת רשלנות של אסף כלפי עורך הדין אלא תביעת השבה בגין ביטול הסכם ללא שעורך הדין היה אשם בביטול העסקה.

אשר על כן כל הטענות של אסף צריכות להיות כלפי הקבלן שהוא ישיב את הסכומים ששילם אסף לעורך דין הקבלן.

בית המשפט רואה לנכון גם להדגיש כי הדבר לא פוטר את עורך הדין מחובות כלפי הרוכש כחובות של עורך דין לצד זר (ראה הרחבה בפסק הדין ע"א 37/86 משה לוי נ' יצחק שרמן).

לא ברור מפסק הדין, מה עלה בגורל התביעות ההדיות שבין הקבלן לבין אסף והאם סכומים שאסף דורש כאן, נדרשו גם בתביעה כנגד הקבלן. מה שבטוח הוא כי לאסף הברירה, כל עוד לא מאוחר מבחינת ההליכים שמקיים כנגד הקבלן, להכניס גם את שכ"ט ששלם לעורך דין הקבלן במסגרת השבה כללית.

יחד עם זאת וכפי שהשופטת לבהר שכון מציינת גם ביטול העסקה כרוך בהוצאות של עורך דין כגון דווחים למס שבח וביטול הערות אזהרה והסכם ביטול, דבר שיש לקחתם בחשבון.

פסק דין זה מבהיר כי כל עוד קיימים הסכמים בהם רוכש הדירה מקבלן משלם את ההוצאות משפטיות לעורך הדין בנפרד, עליו להקפיד כי בהסכם עם הקבלן יירשם שבעת ביטול והשבה, גם הוצאות משפטיות יוחזרו מהקבלן לרוכש, וזה כבר בין הקבלן לבין העורך דין להסתדר בעניין הדרך להשיב את הסכומים

ע"א 38641-12-12 דקל נ' פרידמן.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.