זה לא סוד שמחירי הדירות בפריפריה, כמו גם ערכי הקרקע, נמוכים בצורה משמעותית מאלו שבאזורי הביקוש במרכז הארץ. אבל עדיין, כאשר נסגרים מכרזים דומים במרכז ומחוצה לו ניתן להשוות את אותה ה"סחורה" ואת השפעת המיקום על המחיר. התוצאות מזכירות פעם נוספת את הקיטוב הגדול וגם מעידות הן על הביקוש והן על כך שהערכות שמאי רשות מקרקעי ישראל רחוקות מהמחיר שנסגר בפועל.
מדובר בשני מכרזים שתוצאותיהם פורסמו היום באתר רשות מקרקעי ישראל לאחר שוועדת המכרזים דנה בהם אתמול (ד'). שני המכרזים מתייחסים לבנייה עצמית של צמודי קרקע (בנה ביתך), האחד בראשון לציון והשני בבית שאן. כדי לחדד כמה שניתן את ההשוואה, נבחנו רק מגרשים המאפשרים בניית בית בודד על המגרש.
נתחיל במרכז הארץ. במכרז שפורסם לגבי 16 מגרשים לבנייה עצמית בשיכון המזרח בעיר ראשון לציון הוצעו 6 מגרשים המאפשרים בניית בית אחד. השטח הממוצע של כל ששת המגרשים עומד על 288 מ"ר והביקוש היה קשיח ועמד בממוצע על כמעט 9 הצעות למגרש. מחיר המינימום הממוצע שקבעה רמ"י למגרשים עמד על כ-280 אלף שקל בעוד גובה השומה הממוצעת לכל ששת המגרשים עמד על כ-619 אלף שקל. עד כאן מדובר בנתונים הקבועים מראש. כעת, מחירי הסגירה של אותם המכרזים מעידים על הביקוש והמחיר אותו מוכנים המציעים לשלם.
כך, סכום הזכיות הממוצע לששת המגרשים עמד על כ-509 אלף שקל. כל אחת מ-6 ההצעות הזוכות לא הגיעה למחיר השומא שקבעה רמ"י ועל פי הממוצע ניתן לראות כי ממוצע ההצעות הזוכות היה נמוך בכ-110 אלף שקל. בחלק מהמקרים אגב, ההצעה הזוכה הייתה נמוכה בלמעלה מ-200 אלף שקל מגובה השומה.
כעת נעבור למכרז השני. מכרז שהתייחס ל-12 מגרשים לבנייה עצמית בשכונה הדרום מערבית בבית שאן. כמובן שגם כאן מדובר במחיר הקרקע בלבד. מתוך תריסר המכרזים, 3 מאפשרים בניית יחידת דיור אחת. השטח הממוצע של שלושת המגרשים האמורים עמד על 582 מ"ר (כמעט פי 2 מהשטח הממוצע של המכרזים בראשון לציון) וגם כאן הביקוש היה קשיח ועמד בממוצע על 6 הצעות לכל מגרש. מחיר המינימום למגרשים, שנזכיר שוב שהם כפולים בשטחם מאלו שבמרכז, עמד על 10,300 שקל וגובה השומה על 133 אלף שקל למגרש. וכעת, למחירי הסגירה של אותם המכרזים. גם כאן, כמו במכרז שנסגר בראשון לציון, כל ההצעות היו נמוכות מהערכת השמאי כאשר המחיר הממוצע של ההצעות הזוכות עמד על כ-105 אלף שקל.
נזכיר כי עלות הבנייה בראשון לציון ובבית שאן דומות, אם לא לומר זהות, וכך גם שאר ההוצאות המתייחסות לקבלת המוצר המוגמר בסופו של דבר. כך, עלות הקרקע הממוצעת בראשון לציון, לפי המכרזים שנבחנו, גבוהה כ-385% מזו שנמכרה בבית שאן. אם נוסיף למשוואה את העובדה שבבית שאן מדובר במגרשים גדולים יותר נגיע להפרש גדול יותר גם במחיר הקרקע.
מחירי הזכייה הממוצעים במכרז בראשון לציון היו גבוהים בכ-82% ממחיר המינימום שהציבה רמ"י בעוד מחירי הזכייה הממוצעים במכרז בבית שאן היו גבוהים בכ-919% ממחיר המינימום שהציבה רמ"י. המשמעות: הביקוש למגרשים דוחף את המחיר כלפי מעלה ומכרזים שהיו יכולים להיסגר גם בשקל מעל מחיר המינימום נסגרים במחירים גבוהים הרבה יותר. ההפרש הזה, כמו כל שארית מחיר הקרקע, הולך כמובן לקופת המדינה.
והנה נקודה למחשבה: אם נניח לרגע שגם מחיר הקרקע היה קבוע, כמו עלות הבנייה (כמובן שעם התאמה למיקום) והמכרז היה מכריז כזוכה לא את מי שמציע את הסכום הגבוה ביותר אלא את הסכום הקרוב ביותר למחיר מטרה שנקבע, ניתן היה לחסוך לרוכשים סכומים לא מבוטלים. מחיר מטרה כזה היה יכול להיות איפשהו בין המינימום לשומא. אבל גם הרעיון הזה אינו מושלם משום שכפי שניתן לראות מהמכרזים הנ"ל, מחיר השומה מפספס את המחיר אותו מוכנים לשלם הרוכשים, אפילו שמדובר במכרזים עם ביקוש קשיח.
בשורה התחתונה, כדאי שמחירי השומא במכרזי רשות מקרקעי ישראל יתאמו את המצב בשטח. מחירים אלו הרי קובעים גם את מחיר המינימום וככל שזה יירד, יוכלו גם ההצעות לרדת. אבל במצב בו המדינה ממשיכה לנסות ולמקסם את הרווח מהקרקע, גם בראשון לציון וגם בבית שאן. המחירים ככל הנראה רק ימשיכו לעלות.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
