מצוקת דיור? בעולם מוסבים מבני תעשייה למשהו אחר לגמרי

השנים החולפות ניכרות לא רק על בנייני מגורים שמתיישנים, אלא גם על מבני תעשייה. לעתים, עם התקדמות הטכנולוגיה, הם כבר אינם נחוצים. במקרים אחרים, מבנה מוקם בשולי העיר, ועם התרחבות העיר הוא נמצא "תקוע" במרכזה. אם מדובר במפעל מזהם ומלכלך, מדובר במפגע של ממש. המבנים הישנים ננטשים, הופכים למפגעים או משמשים לשימושים חליפיים שאינם ממצים את הגודל והפוטנציאל שלהם.

פרויקטים בקנה מידה קטן יחסית יש הרבה - אסמים, משרדי דואר ואפילו תחנות כיבוי וכנסיות - הופכים בית למשפחה אחת או שתיים בקלות יחסית ובהשקעה סבירה, בוודאי בשביל בית עם ערך מוסף היסטורי ואדריכלות מקורית.

אבל כשמדובר על קנה מידה גדול יותר, של בניינים מסיביים שהופכים לפרויקטים של מאות אלפי מטרים רבועים, העניין כבר מסובך יותר.

ובכל זאת, בערים רבות בעולם מתבצעת פעילות המרה משמעותית של בנייני משרדים ותעשיה למגורים. הנה כמה מהם.

בואנוס איירס: מסלול מירוצים הפך ללופטים יוקרתיים

בשנת 1928 בנו נציגי חברת המכוניות קרייזלר בבואנוס איירס מבנה גדול ומפואר שנועד להרכבה, לבדיקה, ולמכירה של מכוניות מרוץ. המבנה, שכונה אז "ארמון קרייזלר", תוכנן על ידי האדריכל האיטלקי מריו פלנטי ונבנה לאורך בלוק שלם. בחזיתו שכנו שטחי התצוגה של המכוניות, ואילו החלקים האחוריים והקומות העליונות של הבניין שימשו למשרדי הנהלה, סדנאות ושטחי אחסון. הסיפון העליון כלל מסלול מרוץ בן קילומטר וחצי ששימש לבדיקת מכוניות, וסביבו יציע עם 3,000 מקומות ישיבה.

הירידה בסחר מכוניות ומלחמת העולם השנייה שמו קץ לפעילות הרכבת מכונית והמכירות בבניין. בשנת 1990 שופץ המבנה כליל והוסב למגורים ולמסחר: בקומות התחתונות מסעדות וברים, ובעליונות דירות יוקרה שמבטיחות שירותים כמו בריכה, חדר כושר, חדר כביסה, אבטחה 24 מסביב לשעון. המבנה המעוגל המקורי נשמר, ובמרכז המעגל נבנתה בריכת שחייה.

דיסלדורף: כור גרעיני הפך לפארק שעשועים

אם חושבים על זה, גם כורים גרעיניים וגם פארקי שעשועים צריכים להיות סמוכים לעיר, אבל לא ממש בתוכה. זה כנראה הרעיון שהביא יזם גרמני לרכוש כור גרעיני סמוך לדיסלדורף, ולהפכו לפארק שעשועים. הכור מעולם לא הופעל בגלל כשלים טכניים שונים, ולכן אין חשש מקרינה באזור, והוא אכן מושך כ-600 אלף מבקרים בשנה.

 כור גרעיני הפך לפארק שעשועים / צילום: רויטרס

וינה: צוברי גז הפכו לשכונה טרנדית

אחת הדוגמאות המפורסמות בעולם לשימוש מחדש במבני תעשייה היא זו שבווינה: בשולי העיר עמדו ארבעה צוברי גז ענקיים (דמיינו את פי גלילות, אבל עם טאץ' של האימפריה האוסטרו-הונגרית, כלומר לבנים צבעוניות ומשקופים מקושטים) שנבנו בסוף המאה ה-19, גובה כל אחד מהם 70 מטר, ורוחבו כ-60 מטר, וכל אחד מהם הכיל בשעתו 90 אלף מ"ר מעוקב של גז.

הצוברים היו בפעולה עד 1984, ולמרבה המזל אי אפשר היה להרוס אותם שכן הם הוכרזו עוד קודם כבניינים היסטוריים ראויים לשימור.

ארבעה אדריכלים בעלי שם (ביניהם ז'אן נובל הצרפתי ואחרים) הוזמנו להציע מה לעשות בצוברי הגז, ובסופו של דבר הם הפכו לשכונה שבה משרדים, מסחר, פנאי (קולנוע, אולם קונצרטים גדול) וגם כמה מאות דירות מגורים - ומעונות סטודנטים. כל אחד מהאדריכלים תכנן את המבנה "שלו" לפי טעמו, אך כולם גם שמרו על חלק מהעיצוב המסורתי. אם אתם בסביבה, יש כבר מי שעורך בהם סיורים מודרכים לתיירים.

 צובר גז בוינה / צילום: רויטרס

לונדון: מפעל ריבות הפך למשרדים ודירות

לונדון, ערש המהפכה התעשייתית, ידועה ביכולתה להתחדש. אם הצליחו שם להפוך תחנת כוח ישנה על הגדה הדרומית של התמזה למוזיאון גדול ונהדר לאמנות, טייט מודרן, וכבר מזמינים תוכניות לתחנת הכוח הבאה שתהפוך לפארק ופרויקט מגורים, מפעל רגיל הוא כנראה משחק ילדים בשבילם.

בעיר שפע של בנייני תעשייה ישנים ונטושים, ודוגמה אחת לפרויקט חידוש מצטיין הוא זה של משרד האדריכלים איאן סימפסון, שלקח קבוצה של ארבעה בניינים ששימשו במקור כמפעל ריבות של חברת Hartley - והפך אותם למתחם מגורים של 200 דירות ו-4,000 מ"ר משרדים.

השיפוץ נעשה תוך התחשבות בשימור הבניין ובמצבו הפיזי, כולל שימור השם של החברה בחזית.

מונטריאול: מתקן קירור שהפך למרכז קניות

Queen's Quay Terminal נבנה בשנת 1926 כמתקן אחסון קירור. המתקן היה בשטח הגדול יחסית וקרוב למרכז העיר, ולפיכך ב-1983 הוא שופץ ונוספו ארבע קומות לעשר שהיו בו, וכיום יש בו משרדים וכן מרכז מסחרי קטן, אולם תיאטרון ומעל לכל - בניין מגורים. שטחו הכולל הוא 750 אלף מ"ר.

באזור אחר במונטריאול הפכו בניין תעשייתי בן חמש קומות (בתמונה) למגדל משרדים. הלבנים האדומות מבחוץ נשמרו, החלונות הורחבו כדי להכניס יותר אור והבניין המשופץ זכה בתקן ירוק (Leed), בזכות החיסכון באנרגיה, שימוש בחומרים שהיו בבניין, חניה לאופניים, ומערכת מים שמבטיחה שהצמחים לא יצטרכו השקיה נוספת.

 מתקן קירור שהפך למרכז קניות / צילום: רויטרס

בישראל: "אין מדיניות ברורה שתעודד יזמים"

שינוי ייעוד מבני התעשייה הוותיקים למגורים נראה כמו צו השעה על רקע מצוקת הדיור. כל מה שצריך הוא בעיקר יצירתיות, רצון טוב וזירוז הליכים במוסדות התכנון.

עו"ד ירון גרופמן, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד תדמור ושות', אומר: "נוח יחסית להפוך מבני תעשייה למטרת מגורים, בגלל אופי המבנים וגודלם ניתן ליצר בהם תמהיל מגוון של דירות, משום שיש אפשרויות רבות לחלוקה פנימית, שלא כמו בבניינים עם גרעין מדרגות ומעליות.

"נוסף לכך, הליך השיפוץ קצר משמעותית מבנייה חדשה. יתרון נוסף הוא חידוש הערים הקיימות ובלימת התהליך של זלילת השטחים הפתוחים. יש לכך גם ערכים אסתטיים, ובעולם הפרויקטים האלה מבוקשים בגלל ייחודם, התקרות הגבוהות וכו'".

בפועל, בקושי רואים פרויקטים כאלה בישראל. יש אמנם לא מעט לולים במושבים שהפכו ליחידות דיור לא מאושרות, ואולמות תעשייה בשכונות הדרומיות של תל אביב שחולקו ללופטים, אך גם אלה נעשו ברובם ללא היתר או עם היתר שניתן בדיעבד, ורובם ככולם לא בקנה מידה גדול, של עשרות או מאות דירות.

- למה זה לא קורה?

גרופמן: "מבחינת היזמים, השקעה במבנה תעשייה לשם המרה למגורים מחייבת שני אלמנטים: ודאות שההמרה תאושר ולוח זמנים קצר. על פי דיני התכנון והבנייה בארץ קיימים שני ערוצים המאפשרים המרה כזו. דרך המלך היא תוכנית עיר (תב"ע) בסמכות ועדה מחוזית, אבל במצב העניינים היום לוקח לפחות ארבע שנים לאשר תב"ע כזו בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית, ובמקרים רבים גם חמש-שש שנים. דרך חלופית היא קבלת היתר לשימוש חורג בסמכות ועדה מקומית, אבל גם זה יכול בקלות לארוך למעלה משנה וחצי, וההיתר הוא לתקופה מוגבלת".

"שני הערוצים האלה בעייתיים", קובע גרופמן, "ואינם מספקים את הוודאות הנדרשת כדי לעודד פעילות יזמית בתחום ההמרה. הבעיה העיקרית היא שאין פרוגרמה, אין מדיניות ברורה בתחום".

- איך זה נעשה בעולם?

"בניו יורק, למשל, שם הפכו הרבה בניינים תעשייתיים לשעבר בשכונת צ'לסי ובלואר איסט סייד לבנייני מגורים, זה מתאפשר בגלל שקיים ערוץ סטטוטורי לאשר המרה של בניינים בלוח זמנים קצר. בתקנות התכנון של עיריית ניו יורק יש פרק מיוחד בנושא המרה - התהליך כולו אורך ארבעה חודשים מהגשת הבקשה ועד קבלת היתר לבניין. אני חושב שיש לאמץ מודל כזה אצלנו באמצעות תיקון חוק התכנון והבנייה, מדובר הרי במבנים המצויים במרקם העירוני, אין צורך בתשתיות חדשות וכו'".