"בניית דירות להשכרה בשולי הערים איננה פתרון נכון"

הקמת חברה ממשלתית לשכירות היא טעות, בניית דירות להשכרה בשולי הערים איננה פתרון בכיוון הנכון ועל הממשלה להתחיל ולייצר פתרונות לטווח הקרוב למצוקת הדיור לצד גיבוש אסטרטגיה ארוכת טווח - כך סבור ד"ר חיים פיאלקוף, לשעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון.

ד"ר פיאלקוף, שכיהן שנים ארוכות בתפקידים שונים במשרד הבינוי והשיכון ונמנה היום על סגל המרצים באוניברסיטה העברית בתחום התכנון ומייעץ לגורמים ציבוריים שונים, גיבש מסמך המציב בפני קובעי המדיניות שאלות ואף מציע כמה דרכים שלהערכתו יוכלו להשפיע בטווח הקצר יותר על מצוקת הדיור, ואפילו לעלות פחות כסף לאוצר. את הדברים, הנחשפים ב"גלובס" לראשונה, עומד ד"ר פיאלקוף להציג מול נציגי משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל ואחרים, בכנס ישראל-שדרות לחברה הקרוב, המתקיים בכל שנה במכללת ספיר.

הבעיה: יותר מדי גורמים

"אפשר לתהות על ההחלטה להקים חברה ממשלתית לדיור להשכרה, הן באשר לתוכנה והן באשר ליעדיה", אומר פיאלקוף. "לפי החלטת הממשלה, אמורה החברה החדשה לעסוק באיתור מתחמי קרקע לפיתוח, קידום תכנון סטטוטורי, ביצוע הסדרי קניין ופדיון, ניהול הפיתוח, שיווק והפעלת מנגנוני פיקוח ובקרה. אחת הבעיות הקיימות היום היא דווקא ריבוי הגורמים שעוסקים במלאכה זו. בתחום התכנון למגורים משרד הבינוי והשיכון מתכנן ורשות מקרקעי ישראל מתכננת. במחנות צה"ל - משרד הביטחון מתכנן. ריבוי הגורמים לא בהכרח מוסיף בהירות בנוגע לחלוקת סמכויות או בריאות ניהולית אחרת. גם בתחום הפיתוח, קיימות החלטות ממשלה שונות הגורסות שככל שניתן, יש להטיל על הרשויות המקומיות במרכז הארץ לבצע את פיתוח התשתיות בעצמן, ורק במקרים חריגים תוטל משימה זו על משרד הבינוי והשיכון או על רמ"י. כמו כן קיימת חברה ממשלתית ייחודית - חברת ערים - שמופקדת על פיתוח תשתיות. לא מן הנמנע כי הכנסת שחקן נוסף למגרש הצפוף גם כך, יגרום לחיכוך, לסרבול ולחוסר יעילות".

דיור להשכרה: להשתמש בקיים

גם בנוגע ליעדיה של התוכנית, יצירת מלאי דירות להשכרה לטווח ארוך, מביע ד"ר פיאלקוף הסתייגות ומעלה את השאלה מדוע לא להשתמש במלאי קיים של דירות להשכרה ולעודד את בעליהן לאפשר דיור ארוך טווח. "ככל שרוצים לעודד יצירת מלאי ארוך טווח בטווח הנראה לעין, בניגוד לטווח של עוד שש שנים לכל הפחות כפי שתאפשר התוכנית הקיימת של קבינט הדיור, ראוי לבחון הטבת מס לעודד משכירים אלה להשכיר את דירותיהם לתקופה ממושכת של עשור. עלות המהלך תהיה נמוכה לאין שיעור, הן למדינה והן למשקי הבית. בנוסף, מיקום הדירות יהיה עדיף לעומת פרויקטים מרוכזים בשולי הערים ולא יהיה צורך בהקמת חברה ממשלתית חדשה".

לדבריו, היום כולל שוק השכירות בארץ כחצי מיליון יחידות דיור. גם אם רק 10% מבעלי הדירות ירצו לנצל את ההטבות שיוצעו להם, מדובר ב-50 אלף דירות שייכנסו לתוכנית הזו בן לילה.

לא די בהגדלת ההיצע

"בעבר זוגות חלמו על היום שבו יוכלו להשתחרר מתשלום המשכנתא. היום הם חולמים מתי יוכלו לצבור את ההון הדרוש כדי שיוכלו להגיע לבנק, לקחת משכנתא ולהתחיל לשלם".

הגדלת ההיצע חשובה, אך היא איננה יכולה להיות הפתרון היחידי, הוא סבור: "האם יהיה סביר להניח שעל ידי תוספת מלאי בלבד, ומלאי דירות קטנות במיוחד, ניתן יהיה לפתור את הבעיה ולהגדיל את הסיכויים של משקי בית רבים שמעוניינים בכך להגיע לדירה בבעלות? סביר להניח שלא. גם אם נצליח להביא להפחתת 50% ממחיר הקרקע בדירה - הנחה יומרנית - שיעור הירידה במחיר הדירה יהיה 12%-15% לכל היותר. בהתייחס להוראות בנק ישראל לגבי שיעור ההון העצמי, זו לא תהיה בשורה רלוונטית לאלו הממתינים בכליון עיניים לאופק חיובי בתחום הדיור".

לדבריו, הגדלת ההיצע חייבת להגיע לצד פתרונות משלימים הנוגעים לעזרה ממשית לזכאים על ידי מגוון כלים שחלקם כבר קיימים ונעשה בהם שימוש בעבר: "במדינות רבות שבהן אין בעיית היצע, כגון ארה"ב, קנדה, אנגליה, הולנד ועוד, קיימת מערכת ענפה של תוכניות שמיועדות לעודד רכישת דירה. תוכניות אלה כוללות סבסוד ריבית, הכרה בריבית על החזרי משכנתאות, ערבות מדינה לחלק מההלוואות, מתן אחוזי בנייה תמורת יצירת דיור בר השגה באמצעות 'דיור מכיל' (inclusionary zoning) ועוד".

"עיוורון צרכים"

בשאלת הקריטריונים, למי מגיע סיוע או מי זכאי להטבות ברכישת דירה, שהגיעה עד לפתחו של בית המשפט העליון, מסביר ד"ר פיאלקוף כי היום אין בידי הממשלה נתונים מספקים כדי להחליט כיצד להגדיר מי זכאי וגם ההגדרות הקיימות סותרות עצמן.

"אחת הדרכים המקובלות בעולם לגבש מדיניות דיור בר השגה היא לערוך תהליך של אמידת צרכים שבו מנתחים את סוגי האוכלוסיות ואת הצרכים השונים. תהליך זה מחויב במדינות רבות כגון ארה"ב, אנגליה, אוסטרליה, קנדה וניו זילנד. בהתאם לכך, אמידת צרכים אמורה לספק תשובות לגבי צרכי הדיור של קשישים לעומת צעירים, בעלי מוגבלויות, יחידים לעומת משפחות, חד-הוריות לעומת זוגות עם ילדים, מיעוטים, בעלי הכנסות שונות ועוד. בישראל, אין לנו תמונה קוהרנטית של נטל הדיור למשקי הבית השונים, כמה משקי בית משלמים יותר מ-30%, מ-40% ואפילו יותר מ-50% מהכנסתם לטובת דיור. לכן אנחנו במצב של עיוורון צרכים. גם הקריטריונים של התוכניות השונות אינם אחידים או מתואמים. לדוגמא, בחלק מהתוכניות ניתנת העדפה לשירות בצה"ל או לשירות לאומי או למספר האחים והאחיות של בני הזוג, באחרות מוענקת העדפה לוותק בנישואין ולגודל משפחה, ואילו באחרות נכלל קריטריון של מיצוי כושר השתכרות. יש צורך ממשי לאחד את כל ההגדרות והקריטריונים לכל תוכניות הסיוע".

גם ההגדרה הקיימת בנוגע למיהו מחוסר דירה - "חסר דירה לפי הגדרת משרד הבינוי והשיכון", אינה מעודכנת על פי החוק הקיים. מסתבר שההגדרה המלאה היא "חסר דירה הוא מי שאין לו ולא הייתה לו או לאחד מבני משפחתו - דירה או חלק מדירה בבעלותו, מאז 01/06/1971". "זהו קריטריון שכדאי לעדכן אותו", גורס פיאלקוף, "ההגדרה הזו מונעת מחלק לא קטן באוכלוסייה להיות זכאי לסיוע. גם אם מישהו ירש חלק קטן דירה בירוחם בשנת 1972 הוא מוגדר היום כבעל דירה ואינו זכאי לסיוע".