ניתוח "גלובס": מחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות

1.

בסוף מדובר בשאלה של מספרים. מתי יגיע הרגע שההיצע יעקוף את הביקוש, הקבלנים יישארו עם סחורה על המדפים וייאלצו להוריד מחירים. עד אז, גם אם מחירי הקרקעות ייחתכו ב-20% או ב-30%, הקבלנים (והבנקים שמממנים אותם) מספיק חכמים כדי לנצל את המחסור בהיצע ולחכות לקונים המיואשים שיירדו מהגדר. ושוב ושוב יתברר שבמספרי הבנייה הנוכחיים - כ-40 אלף התחלות בנייה מדי שנה - יש פה מספיק ילדי עשירים, נערי היי-טק או סתם עובדי מדינה ואנשי קבע שיכולים למלא בקלות את צד הביקוש גם במחירים הנוכחיים.

והמספרים עצמם מבהילים. מומחי "צוות 90 הימים" כתבו בדוח שהגישו לאוצר כי "על מנת לסגור את הגירעון התכנוני במלואו בפרק זמן של 5 שנים, יש להגדיל את יכולת מערכת התכנון לכ-86 אלף יח"ד בשנה".

עד כמה מדובר בהגדלה של יכולת התכנון? בכל השנים האחרונות הצליחה מערכת התכנון לייצר בממוצע כ-25 אלף דירות בשנה למלאי. רק בשנת 2012, באופן חריג ואחרי שראש מינהל התכנון גירדה כל מה שיכלה (כולל מתחמים שהונחו על המדף כשהם לגמרי "לא אפויים", ושהמינהל והקבלנים ישברו את הראש) ואחרי שוועדות הדיור הלאומיות (הוד"לים) אישרו בהליך זריז עוד כ-15 אלף יח"ד, הצליחה מערכת התכנון להגיע לכ-75 אלף יח"ד.

כלומר, אפילו כדי להגיע לנקודת האיזון שבין היצע לביקוש, נדרשת כאן מפלצת תכנון יעילה וענקית. 125,347 יחידות דיור תוכננו בישראל בחמש השנים שבין 2007 ועד 2011, רובן כזכור כשבראשות הממשלה כבר עמד בנימין נתניהו. ועכשיו אנחנו צריכים להאמין להצהרות הממשלה, עם אותו בנימין נתניהו בראשה, כי תצליח לתכנן 430 אלף יח"ד בחמש השנים שבין 2014 ועד 2018.

2.

אז איך מתכננים לנו עוד 300 אלף יח"ד נוספות בחמש שנים? ולא פחות חשוב - איך דואגים שהתכנון השאפתני גם יהפוך לדירות של ממש? בעיקר מדברים ומפריחים עוד ועוד בניינים באוויר.

לפתרון שיגיש מחר שר האוצר יאיר לפיד לקבינט הדיור - השילוב הגרנדיוזי של "חברה ממשלתית חדשה" שתדאג ל-150 אלף דירות להשכרה, הקמת ותמ"ל - ועדה לתוכנית מועדפת לדיור שתקבל סמכויות על, והכרזה על אפשרות היסטורית לנטילת קרקע חקלאית - מציינים באוצר כי "טרם התקבלה עמדת שר הבינוי והשיכון".

וזה קורה כי שר השיכון, אורי אריאל, בכלל חולם חלומות אחרים. לפני שהוא נותן יד לחברה ממשלתית חדשה שתתחרה בו ותדרוך לו על הרגליים, הוא מעדיף להתמקד בפתרונות חדשים-ישנים של פינוי בינוי, "הבייבי" הנצחי של משרד השיכון.

במשרד השיכון לא מתבלבלים ומדברים כעת על 70 שכונות שהם בעצמם ינהלו (ארגון הדיירים, הוצאת ההיתר, ניהול התקציב ועוד) ויאפשרו להקים פה עוד 120 אלף דירות חדשות, במקום 25 אלף דירות ישנות שיתפנו.

בנוסף, בלי שום קשר לסדר היום של קבינט הדיור שמתכנס מחר, אריאל גם מקדם את רעיון "מחיר המטרה", שישווק קרקעות עם מחיר דירה בילד-אין. ומה אומר על זה השותף יאיר לפיד, שהוא גם יו"ר קבינט הדיור? לדברי אריאל, הוא הביע "הסכמה עקרונית". מספיק בקושי.

אבל המסקנה המדכאת ביותר מתקבלת מחיבור המספרים. גם אם שני השרים יצלחו סוף סוף לשלב ידיים, ונניח שהשר להגנת הסביבה עמיר פרץ לא יתקע להם אלף ואחד מקלות בגלגלים, גם אותם חלומות מופרכים - 150 אלף הדירות להשכרה במסלול הותמ"ל של יאיר לפיד וגם 95 אלף הדירות במסלול ה"בינוי-פינוי-בינוי" של אורי אריאל - לא סוגרים לנו את היעד התכנוני.

3.

לעצם התוכניות: אם במודל הפינוי-בינוי מדובר בצעדים מתבקשים והכרחיים - החובה לפצח סוף סוף את המשולש הבעייתי שכולל את הדיירים הקיימים, יזמי הנדל"ן והרשות המקומית, כדי להקים פרויקטים חדשים שיעשו טוב לכל הצדדים - מודל ההשכרה של לפיד עדיין מרחף בעולמות תיאורטיים לחלוטין.

על פי נתוני האוצר, בישראל ישנם כיום כ-650 אלף דירות מושכרות, רובן ככולן על ידי אנשים פרטיים. התשואה הממוצעת שהם גוזרים על ההשכרה עומדת על 2%-3% (דירה בשווי מיליון שקל תושכר בכ-2,500 שקל בממוצע). מי שרוצה שגופים מוסדיים יצטרפו לשוק ויתחרו באותם 650 אלף משכירים צריך להמציא להם מודל שיבטיח תשואה של 7%-8%, או רשת ביטחון ממשלתית של 4%-5% לפחות.

כלומר, גם צריך לתת לחברות הביטוח קרקע בחינם, וגם להעניק להם מימון בתנאים מפליגים (ריבית בנק ישראל עומדת כזכור על 1% בלבד). ומה נקבל בתמורה? לא ברור בכלל. באוצר מדברים על "25% מהדירות שיוקצו במחיר מופחת לשוכרים", אולם גם הם מודים כי "במתחמים בהם הכדאיות הכלכלית תהיה גבולית, תהיה רשאית הוועדה הבינמשרדית להפחית את מספר הדירות במחיר מופחת".

ובמילים אחרות: עלות של מיליארדי שקלים לקופת המדינה - בשביל כמות לא ברורה של דירות מסובסדות לזכאים. מתן אפשרות לשרים להשוויץ ש"המדינה לא מרוויחה על קרקע", בה בעת שברור בעליל שמוטב היה דווקא כן להרוויח על אותה קרקע, כדי לעשות בכסף שמתקבל שימוש יעיל ומוצדק בהרבה לכל אותם זוגות צעירים ואומללים.

4. לא צריך להתפלפל עם מחירים ומכרזים דמיוניים כדי להבין עד כמה המודלים מופרכים. די להציץ שוב בפרויקט הראשון לדיור שכולו להשכרה, שנסגר בינואר האחרון.

חברת אחוזות רובינשטיין רכשה מתחם ל-238 דירות להשכרה בשכונת "נאות עוזי" ברעננה תמורת 21 מיליון שקל, ובמשרד השיכון מיהרו להתגאות שמדובר "בהנחה של 150 מיליון שקל על הקרקע". בחישוב הכנסות נוספות שנגרעו לממשלה, כמו מע"מ ומסים נוספים לו הקרקע הייתה נמכרת במכרז רגיל, מדובר על 200 מיליון שקל לפחות שנגרעו מקופת המדינה. וכל זה, כדי שהחברה תתחייב להשכיר 25% מהדירות - 60 דירות בסה"כ - בהנחה של 20%, כ-4,000 שקל לדירה.

כלומר בפרויקט הדגל עד כה ("מהפכת הדיור להשכרה יצאה לדרך"), כשעדיין עוד לא דובר על הוצאות מימון לטובת "רשת ביטחון" ליזמים, מדינת ישראל ויתרה דה-פקטו על צ'ק בסך 200 מיליון שקל - שיכלו בקלות לממן הקמה של 300 דירות - כדי ש-60 ישראלים מאושרים יוכלו לשכור דירה במחיר "מסובסד" של 4,000 שקל. שווה? תחליטו אתם.

אבל במקום לתהות סוף סוף בקול רם בדבר הנחיצות והתועלת של חברת "דירה להשכיר" שמקים לנו שר האוצר לפיד (למה לא להסדיר קודם כל ברגולציה מתן זכויות עודפות למשכירים שיעניקו חוזים לטווח ארוך וכד' ב-650 אלף הדירות המושכרות באופן פרטי?), יתעסקו בשבועות הקרובים - לאחר שתוקם מחר עוד תת-ועדה בקבינט הדיור - בניסיון להביא גם את קרנות הנדל"ן המניב (קרנות ריט) לתחום הדיור להשכרה.

ומה הלאה? מחירי הדירות ימשיכו לעלות, השיווקים ימשיכו לצאת בקצב מחפיר (מישהו זוכר את ההבטחה לעשרות אלפי דירות במקום בסיסי צה"ל?) הפוליטיקאים ימשיכו לברבר - ואף אחד לא יעז לומר (לפחות לא לציטוט) שהמלך עירום, ושתוכנית שהחלה את דרכה בטור ב"ידיעות אחרונות" לא מצליחה להחזיק מים ולייצר פתרונות דיור אמיתיים. ומי שיביע אי אלו ספקות, יימצא את עצמו כנראה מחוץ לאגף תקציבים.

 תרחיש סגירת הגירעון ביחידות הדיור

 עיקרי תוכנית פינוי בינוי