"צריך לשנות את השם של ציר בגין בתל-אביב לציר עזריאלי"

"מיליון מ"ר עומדים להתווסף לשוק המשרדים בחמש השנים הקרובות, השאלה אם השוק ערוך לקלוט כל כך הרבה מ"ר", כך אמר הבוקר עו"ד אמיר חן שותף בכיר במשרד פישר בכר חן וול אוריון. "כשאני רואה את התחלות הבנייה למשרדים היום אני סבור שבשנים 2016-2017 נראה עודפי היצע, במיוחד באזור בני ברק ופתח תקווה. באזורים כמו תל אביב ורמת גן, השוק יידע לעכל את השטחים ביותר קלות, כי גם היום למרות כל הבנייה, מי שמחפש לשכור או לקנות באזורים האלה שטח של 3,000 מ"ר מתקשה למצוא".

חן הוסיף כי "שוק המשרדים בשונה מהמגורים הוא שוק מאד מתחוכם. מספר השחקנים בו הרבה יותר קטן משוק המגורים. אפשר לראות על כף יד אחת יזמים שעושים גם מגורים וגם משרדים, כמו חברת לוינשטיין. השוני משוק המגורים בכך שבמרחב של רעננה-בת ים, יש קרקעות רבות עם תב"עות זמינות, לעוד 4 מיליון מ"ר, ומחר ניתן להוציא להן היתרי בנייה, אבל היזמים לא ממהרים לממש אותן, בניגוד למגורים. הייתי מעדיף להיות במצב שיש מיליוני מ"ר זמינים למגורים ולאו דווקא למשרדים, כי יש מחסור במגורים ולכן בניגוד למשרדים, אין כמעט קרקעות זמינות למגורים".

על העדפת הרשויות המקומיות לשטחי תעסוקה אמר חן: "מגורים לעיר זה הפסד, כי תושבים מקבלים המון שירותים ומשלמים מעט ארנונה, לכן ראשי ערים דוחפים לתב"עות של תעסוקה" אומר חן. "הבעיה היא שאם מקדמים יותר מידי תב"עות לתעסוקה, יש קושי לממש אותן. היום ערים כמו גבעת שמואל, זקוקות לשטחי תעסוקה ולמקורות פרנסה, הבעיה היא שתוספת מאות אלפי מ"ר שטחים לתעסוקה, יכולה לייצר בעיה כי מסביב יש לא מעט שטחי תעסוקה כמו בקרית מטלון וקרית אריה בפתח תקווה, או בבני ברק". כתוצאה מהמגמה הנוכחית מצד רשויות מקומיות לתכנן יותר ויותר שטחי תעסוקה, אמר חן כי "עשו פה טעויות תכנוניות והיום יש היצע מופרז לשטחי תעסוקה והיצע מועט לשטחי מגורים".

חן התייחס גם לשחקנים הגדולים המעטים שפועלים בשוק המשרדים: "עזריאלי למשל בונה עכשיו 300 אלף מ"ר של משרדים. הוא השתלט על ציר בגין בתל אביב, מקים בנין עצום ליד קרית הממשלה, ומקים את בית ידיעות אחרונות. זו מסה מטורפת, ונראה שצריך לשנות את השם של ציר בגין לציר עזריאלי. חברות נוספות בולטות הן גם אמות השקעות שמקימות פרויקטים היום בבפתח תקווה וצומת עלית ברמת גן, ופרויקט נוסף עם חברת גב ים במתחם תוצרת הארץ בתל אביב. חברה בולטת נוספת היא קבוצת אלייד, שהקימה את מגדל צ'מפיון בבני ברק ועכשיו לא יהייה לה כל כך קל לאכלס אותו".

שחקן נוסף אליו התייחס חן, הן קבוצות הרכישה למשרדים שלדבריו נמצאות בתקופה של "פריחה". לדברי חן, בימים אלה נבנים באזור גוש גן 300 אלף מ"ר שטחי משרדים. "אנחנו נמצאים בתקופה הסטורית מבחינת שיעור הריבית, ולכן לא מוכרים נכסים מניבים. במשטר ריבית כזה, למשרד עורכי דין למשל, לא שווה לשלם שכירות, אלא לקנות משרדים. המציאות הזאת מייצרת קבוצות רכישה, למרות שבתחום התעסוקה מספרן קטן יותר מאשר תחום המגורים".

לגבי הטענה שריבוי בעלים הרוכשים מגדל משרדים, יוצר בעיות בעתיד, אמר חן כי "מדובר בטענה נכונה אם המוצר הולך להשכרה. מניסיוני מרבית המשתתפים היום בקבוצות רכישה למשרדים קונים את השטחים לעצמם. השחקנים הם מועטים, וקיימת אינטרקציה היום בין חברות ביטוח לקבוצות רכישה, וזה לא דבר של מה בכך. כמו שחברת הביטוח מגדל חברה לקבוצת בסר במתחם הארגז בתל אביב, וכו שחברת כל חברה לסופרין ותדהר במגדל השחר בגבעתיים. זה מראה שאין סחורה לקנות נכסים מניבים ולכן חברות הביטוח נכנסות לתחום".

חן התייחס למניעים הכלכליים שמושכים גורמים להצטרף לקבוצות רכישה למשרדים, מה שמחזק את מגמת רכישת המשרדים על פני שכירת שטחים."הוכחה נוספת לכך שמרבית ממצטרפים לקבוצות רכישה למשרדים מעוניינים להשתמש בהם לשימוש עצמי, היא כי בהרבה מקומות אין קורלציה בין מחיר השכירות, לבין מחיר המכירה. חברת אשטרום למשל מכרה במגדל משרדים בבני ברק, שטחים ב-10 אלף שקל למ"ר בקומות הגבוהות, ומי שרכש את השטחים לא יקבל עליהם יותר מ-50 שקל למ"ר. זה לא עושה עסק, וזה מראה שהרוכשים ישתמשו בשטחים בעצמם".

לדברי חן, במגרש שצמוד לבית קרדן, שקרדן מוכרת לקבוצת רכישה של סופרין ופנדום, מוצעים משרדים ב-8,500 שקל למ"ר, שזה מחיר מצוין למקום כזה בתל אביב. "העובדה שיש באותו מגדל גם דירות מגורים, מאפשרת לקבוצה לשווק משרדים בזול, כי מחירי הדירות שהם גובים, מפצים ומאפשרים להציע שטחי משרדים במחירים נמוכים יחסית". למרות זאת, ציין חן כי "לרוכשים יש יתרון ברכישת שטחי משרדים מיזמים ולא מקבוצות רכישה, כי בקבוצות רכישה הרוכש מחויב להביא הון עצמי של 40%-50% מהבית, בעוד שהיזם יכול להיות גמיש יותר עם הרוכש".