מהנדס עיריית רמת-גן: מחירי הדירות בצומת עלית יירדו

"הממשלה לא מעוניינת לקדם פינוי בינוי, כמו שלא מעוניינת בהורדת מחירי הדירות", כך אמר היום עו"ד אילן שרקון המתמחה בהתחדשות עירונית בפאנל שהתקיים היום (ג') במלון הנסיכה באילת, בכנס השנתי של מרכז הבנייה הישראלי. "את זה מבינים ממבחן התוצאה ולא מדיבורים. יש מאות אלפי יחידות דיור שיכולות לקום מחר אם תוכניות של פינוי בינוי היו יוצאות אל הפועל. אבל הרגולציה הורגת את המימוש שלהם". שרקון הוסיף כי "עד היום מספר הפרויקטים שיצאו אל הפועל ניתן לפור על יד אחת. אז יש אולי רצון טוב אבל עם רצון טוב לא הולכים למכולת".".

לדברי שרקון החוק הקיים כולל עיוותים רבים שיש חובה לתקן: "חוק מאפשר לתבוע פיצויים מדייר סרבן אבל לא לפנות אותו אם הוא תוקע פרויקט, ואת זה צריך לשנות. דבר בעייתי נוסף הוא שהוועדות המחוזיות נכנסות לכיס של היזמים והדיירים. למה? הרווח של היזמים הוא לא שיקול תכנוני".

יו"ר הוועדה המחוזית גילה אורון התייחסה לדברים והסבירה כי במערך השיקולים של הוועדה המחוזית באישור פרויקטים של פינוי בינוי, נכלל גם מצבה הכספי של הרשות המקומית: "אף אחד לא מסתכל על תקציב הרשות המקומית, ואם יש לה גירעון היא לא תוכל לתת שירותים. צריכה להיות ראיה מערכתית. עיר צריכה שיהייה לה עם מה לפרנס יחידות דיור חדשות, ופרנסה לעיר יש מהכנסות מארנונה שלא למגורים. תוספת יחידות דיור לעיר שאין בה שטחי תעסוקה או תכנון עתידי של תשטחי תעסוקה, המשמעות היא בעצם להוסיף יחידות דיור שלא יוכלו לקבל שירותים מהרשות המקומית כמו חינוך, שטחים ירוקים, חוגים".

מהנדס עיריית רמת גן חיים כהן הביא את רמת גן כדוגמה וציין כי חולק על מדיניות הוועדה המחוזית: "לנו יש מזל שיש לנו מתחם הבורסה, ומשרד הפנים עשה בחוכמה שסיפחו את רמת אפעל הכושלת לרמת גן כי היא נהנית מזה, ואם יספחו אלינו את גבעתיים גם היא תהנה מזה. מה שאני מבקש שיתנו לנו להגדיל את היצע הדירות כי זה הפתרון היחידי המוכח להורדת מחירי דירות. בצומת עלית נזרקו לשוק 1,000 דירות שמשווקות חברות כמו שיכון ובינוי, אזורים ומצלאוי. בהתחלה היזמים ניסו לשמור על רמת המחירים באמצעות המפרט. עכשיו הם מתחילים לחשוב על הורדת מחירים, וכיום מוצעות שם דירות 3 חדרים ב-1.25 מיליון שקל. זו הוכחה שהיצע מביא להורדת מחירים".

מנכ"ל ובעלי חברת אאורה ישראל יעקב אטרקצ'י, הסכים עם הדברים וציין כי "יש רק מקום אחד שהמדינה הגדילה בו את היצע הדירות בשנים האחרונות וזה ראש העין", אמר. "זה מקום מצוין ונמכרות שם היום דירות זולות מאוד. למה? כי הממשלה שיווקה שם בבת אחת קרקעות לאלפי יחידות דיור שהיום משווקות בהן דירות בבת אחת".

יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובנייה גילה אורון ציינה כי "באופן מובנה לקחת שטח נקי ולבנות עליו זה הכי קל בעולם. ניתן להפריש שטחים למבני ציבור ושטחי ציבור. ברגע שנכנסים לאזור מבונה הוא צפוף מלכתחילה וכאשר עומדים לשלש ולרבע את האוכלוסיה שתגור באותו מקום זה אומר שבאותו דונם קרקע, במקום 100 משפחות יהיו 400 משפחות. מהסיבה הזאת להפריש שטחים לציבור במסגרת פינוי בינוי זו משימה כמעט בלתי אפשרית". אורון הוסיפה כי "אנחנו חייבים להסתכל על כל השכונה הקיימת ולא רק על הדירות החדשות שיקומו, ואי אפשר להגדיל את מצאי השירותים הקיימים כי אנשים רוצים גם איכות חיים ולא רק דירות".

אורון גם הדפה את הטענות כי תוכניות של פינוי בינוי תקועות בועדה המחוזית 5 שנים ולעיתים גם 7 שנים. "מדובר פשוט בעובדה לא נכונה" אמרה. "הליכים של שבע שנים לוקחים מיום ההכרזה של הממשלה על המתחם. צריך להבין שבהליך הכרזה על מתחם לפינוי בינוי, אין בעצם שום בדיקה תכנונית, לא היתכנות כלכלית, לא כמות יחידות דיור, לא כלום. לי במערכת אין אף תוכנית יותר משנתיים. זה נכון שצריך להכין תשריטים ופרוגרומות, וזה לוקח זמן, ועד שזה מגיע אליי חולפות הרבה שנים.

מנגד אמר כהן כי "הבעיה לא לוחות הזמנים אלא ההחלטות. כשאנחנו מגישים תוכנית, הוועדה המחוזית מקצצת אותה. כתוצאה מכך כל התוכניות עוברות על הסף. השמאים מוודאים שהיזם ירוויח כמה שפחות. בודקים אם היזם מקבל דירה יותר או דירה פחות, ונעלם התכנון האורבני. נשרים בסוף רק עם שמאות. הבעיה השנייה בבדיקה של הועדה המחוזית עוסקת בשאלה האם התשתיות הקיימות בתוכנית מספיקות.

"בעצם המשמעות של זה היא שהוועדה המחוזית לא סומכת על נבחרי הציבור בוועדות המקומיות ועל זה אני מתרעם. אם היו נותנים לוועדות המקומיות האחראיות סמכויות הן היו בפירוש מגדילות את ההיצע. נתנו לנו את הסמכות לחדש את העיר באמצעות תמ"א 38, בסמכות וועדה מקומית ואנחנו לקחנו את הכדור לידיים, והנה היום בונים המון בניינים חדשים ברמת גן ולשמחתי גם בוועדות הערר מבינים את זה".

השמאי הממשלתי טל אלדרוטי התייחס לטענות כנגד השמאים וציין כי דווקא הדיירים הם שלא מממשים כלים שניתנו להם כדי לבחון את כלכליות ההצעה שהעביר אליהם יזם. "פינוי בינוי זה אירוע של תאונה תכנונית" הסביר. "אנחנו באים לקבוע רווח נורמטיבי, בין המדינה ליזם ולמדינה. משרד השיכון יזם הקמת פונקציה של שמאי פינוי בינוי, שיפעלו לטובת דיירים, ויבחנו את הכדאיות הכלכלית בהצעה של היזם לדיירים. נבחרו שישה שמאים לשם כך, מתוך הבנה שהשמאי הוא הגורם שיביא לבסוף לאמון של הדיירים ביזם. כמה פניות היו לשמאי פינוי בינוי? אפס".".

מנכ"ל ובעלי חברת אאורה ישראל עו"ד יעקב אטרקצ'י התייחס גם הוא לנקודת כלכליות הפרויקט וציין כי "כל היזמים יודעים שהרווח היזמי המקובל היום הוא 14%-15%. הבעיה היא שיש בפרויקטים של פינוי בינוי העמסות שלא צריכות להיות, למשל מאעכרים שמבטיחים הבטחות לדיירים שאחר כך צריך לממש. הרגולציה בתחום צריכה כזאת שיזם שעומד להקים שכונה של 600 או 700 יחידות דיור, יעמוד בקריטריונים מסוימים. זאת במטרה להגן על הדיירים ולוודא שמדובר בחברה עם יכולת פיננסית ולא מאעכר שמפזר הבטחות".

לדברי אטרקצ'י צריכה להיות מדיניות ברורה של העדפת פרויקטים של פינוי בינוי על פני תמ"א 38. "צריך לאסור על הוצאת היתרים לפרויקטים מתוקף תמ"א 38 במתחמים שבהם כבר החל קידום של פרויקט פינוי בינוי. לא ייתכן שאחרי שנים שמקודם פרויקט פינוי בינוי של מאה דירות, פתאום יבואו עשרה דיירים בבניין אחד ויחליטו לקדם תמ"א 38, שהמימוש שלו יסכל את פרויקט הפינוי בינוי, שמביא פיתרון לכלל התשתיות במתחם, ולא רק התחדשות של בניין בודד".

כדוגמה, הביא אטרקצ'י החלטה שנתן לאחרונה יו"ר וועדת הערר המחוזית מיכה גדרון לפיה דיירי בניין שקידמו פרויקט תמ"א 38 בליבו של מתחם המקודמת בו תוכנית פינוי בינוי, לא יוכלו להמשיך לקדמה לתקופה מוגדרת, וזאת כדי לאפשר לפרויקט הפינוי בינוי לצאת אל הפועל. גדרון שנכח בפאנל אמר כי "יש מסר שצריך לרדת למטה כדי שתוכניות של פינוי בינוי יקודמו טוב יותר. כל אחד ברחוב יודע מה זה תמ"א 38, כי המסר ירד לציבור, הרבה בגלל העיסוק ברעידות אדמה. אותו מסר צריך להכניס לפיינוי בינוי. ברגע שהמסר עלחשיבות הפרויקטים יחלחל למטה, הגלגל ייסע. עובדה שברמת גן כל פקיד באגף ההנדסה יודע שפינוי בינוי זה דבר חשוב. למה? כי זה חילחל לשם".

גם אטרקצ'י סבור כי ישנה התקדמות בתחום וציין כי "תחום הפינוי בינוי בישראל בא באיחור גדול, אבל כן הגישה היום יותר מעודדת כלפי פרויקטים כאלה, גם מצד דיירים, וגם מצד רשוית תכנון ורואים כמה פרויקטים שקורמים עור וגידים".

אטרקצ'י הוסיף כי לשיטתו, יזמים הם שצריכים לתכנן ולא משרדי הממשלה. "אצל ממשלה לוח זמנים זו רק המלצה, אצלנו זה הפסד כסף" אמר. "לכן צריך לתת ליזמים לתכנן כמובן תחת פיקוח קפדני של משרד הפנים ושוועדות התכנון הן שיבחנו את התוכנית ויחליטו אם לאשר או לא לאשר או לשנות את התוכנית".

לדברי אטרקצ'י להצהרות הממשלה אודות המאמצים להורדת מחירי הדירות, אי ן כיסוי של ממש. "הממשלה צריכה להפסיק להתייחס ליזמים ככספומטים. בארבע השנים האחרונות הרשויות המקומיות הכפילו את היטלי הפיתוח, מבלי שרמת הפיתוח עלתה. אם לפני ארבע שנים עלות פיתוח ליחידת דיור עמדה על 80 אלף שקל, היום היא עומדת כבר על 140 אלף שקל. לממשלה גם צריך להיות ברור דבר נוסף, פרויקט פינוי בינוי שלא יהייה פטור מהיטל השבחה, לא ייצא לפועל, כי גם ככה הכלכליות גבולית. אני לא מצפה לרווח יזמי של 25%, כי בגוש דן רווח יזמי של 15% היום זה רווח נהדר. קודם כל שהמדינה תגיד שהיא לא רוצה להרוויח, ואם לרשות יש בעיה לא לגבות היטל השבחה ממניעים כלכליים שהממשלה תסייע לה".